物业专项维修资金的使用管理原则

1. 物业专项维修资金的使用管理原则

物业专项维修资金的使用应当遵循业主决策、方便快捷、专款专用、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。业主决策物业专项维修资金的使用，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求。物业专项维修资金属于业主所有。物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）人民政府指定的机构统一管理。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金: (一) 住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于 出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。法律依据《住宅专项维修资金管理办法》第二条　商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2. 物业专项维修资金的使用管理原则

第一章　总 则第一条　为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，适用本办法。　　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。第四条　市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金管理工作的指导和监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。　　市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。　　区建设（房产）主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。第二章　交 存第五条　同一物业管理区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。第六条　购房者购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收物业专项维修资金。　　房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。　　自建、代建的房屋，房屋所有权人应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。第七条　业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，由市住房和城乡建设行政主管部门根据本市建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八分类确定后向社会公布，并适时调整。　　调整首期物业专项维修资金的交存标准，应当公开征求意见并组织听证。第八条　业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。第九条　业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由管理机构代管。　　业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由管理机构代管。第十条　管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。第十一条　物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。第十二条　业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就下列事项进行表决：　　（一）物业专项维修资金自行管理的决议；　　（二）物业专项维修资金管理制度；　　（三）确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议；　　（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。　　以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。　　物业所在地的区建设（房产）主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。　　业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于十五日。第十三条　决定自行管理物业专项维修资金的，业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。　　决定自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当书面通知管理机构。对符合本办法第十二条规定的，管理机构应当自收到通知之日起三十日内，将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。第十四条　业主大会自行管理物业专项维修资金期间，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。第十五条　业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。　　由管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。　　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。第十六条　物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。第十七条　管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。第三章　使 用第十八条　物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第十九条　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。　　已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。　　未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。第二十条　由管理机构代管物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：　　（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请；　　（二）管理机构进行现场勘察，明确物业专项维修资金列支范围；　　（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等；　　（四）管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日；　　（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案；　　（六）物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支；　　（七）管理机构审核同意后，按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。