创新“租购并举”，盘活存量房，给购房者释放了哪些信号？

1. 创新“租购并举”，盘活存量房，给购房者释放了哪些信号？

这说明购房者买房的门槛会逐渐降低，很多购房者也不需要过分着急买房。
“租购并举”是一个非常有趣的购房模式，对于广大购房者来说，因为很多城市的房价非常贵，多数人也只不过是普通人而已，所以很少有人能够在短时间内买得起工作所在地的房子。在这种情况之下，有能力买房的人只会越来越少，所以各个城市也会通过各种方式来帮助大家买房。有些城市会降低个人住房贷款的首付款比例和贷款利息，有些地方会推出共有产权房，更有些地方会通过不同的方式来抵扣购房款。
预算不足的购房者可以选择“租购并举”。
“租购并举”的模式其实跟共同产权房非常相似，对那些在短时间内预算不足的购房者来说，购房者可以通过“租购并举”的方式来买到适合自己的房子，但购房者并不能享受房子的所有产权。购房者可以理解为自己购买了房子的部分产权，同时选择租房居住。
这表明购房者的买房门槛会逐渐降低。
对于购房者来讲，因为并不是所有人都能够在短时间内支付得起所有的首付款，所以这个模式可以降低购房者的购房难度，同时也能够让更多的人买到心仪的房子。特别是对于年轻人来说，年轻人可以通过这种方式获得更好的居住环境，同时也可以在这种模式之下积极偿还个人住房贷款，并且享受房子的部分产权。
除此之外，有些城市也会全面推出共有产权房，这意味着购房者可能只需要支付房子的一半费用就可以了，有些地方的共有产权房的分配比例甚至能够达到3:7左右。如果一个人的预算不充足的话，共有产权房的方式反而会更加适合普通购房者。

2. 房地产新发展模式重心在租购并举

中信建投证券首席经济学家黄文涛日前接受中国证券报记者采访时表示，当前探索房地产新发展模式，寻找新增长点势在必行。房地产新发展模式的重心在于租购并举，同时，还应包括房企从开发建设向运营服务的转变，从过去“高杠杆、高周转”的经营模式转向优化品质与服务的模式。
他表示，短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的重要特征。同时，对我国房地产行业中长期发展空间充满期待。
● 本报记者 焦源源
探索新发展模式
中国证券报：当前发展阶段，在探索房地产新发展模式，寻求新增长点方面，你有哪些建议？
黄文涛：针对房地产，去年底召开的中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”。房地产作为我国传统支柱性产业，过去20多年的高速发展主要依靠“高杠杆、高周转”双轮驱动模式以迅速扩大市场份额。随着我国人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求的边际增长空间收缩，我国房地产市场已经从快速发展期进入到平稳发展期，因此探索新的发展模式，寻找新增长点势在必行。
首先，房地产产业新发展模式的一大重心在于租购并举。国内目前住房模式还是以商品房为主，住房租赁和保障性住房发展相对滞后。新的发展模式应在“房住不炒”的主基调下发展商品房和保障房两大体系，通过租购并举模式解决居民住房问题。
当前人口净流入量大、新市民和青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁已成为缓解大城市居住问题的重要抓手。因此，新模式应坚持租购并举，在商品住宅市场之外，加快以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系建设。
另外，租购并举的核心是要解决租购同权的问题，让入学、就医等福利同样附加在租赁住房上。从去年开始，政府出台了一系列建设项目和资金配套的支持政策，推动保障性租赁住房的发展，我认为这是一条非常正确的道路。未来还需要持续推进保障性租赁住房建设，逐步完善多层次住房供应体系。
其次，新发展模式还应包括房企从开发建设向运营服务的转变。从企业经营发展层面而言，随着城镇化发展以及需求端结构的变化，房地产企业过去“高杠杆、高周转”的经营模式必然要转向优化品质与服务的模式。近年来房企不断参与到保障性租赁住房建设、城市更新、老旧社区改造和物业管理等业务中，未来还需要更加注重优化品质及服务质量，从资产管理、资产运营中获取长期效益，进而走向良性循环。
中国证券报：维护房地产市场的健康发展，房地产调控如何更好“因城施策”？
黄文涛：“因城施策”的本质是房地产调控政策的多元化解决方案，地方根据当地情况因地制宜，避免了政策一刀切带来的风险。
地方政府因城施策的过程中应加强对市场的监控和分析判断，提升调控的精准度。在制定政策时，要根据城市的具体情况来推出具体的支持或抑制政策。例如，需要综合考虑当地人口流动规模及产业经济发展情况，合理配置区域及城市间新增建设用地指标。在大中城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。目前城市间楼市行情分化明显，仍有一些城市在市场成交量和成交价格方面处于下行区间，这种情况更加需要注重分类指导。
对于一些住房库存压力比较大的城市，应注重消化存量，控制新开发总量，同时积极创造更好的去库存环境和政策。而对于房价上涨压力过大的城市，则要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，坚持在“房住不炒”的主旋律下落实稳房价的政策。当前，部分城市政策调整压力较大，应加速扶持政策的出台和落地，提振购房者信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行。
关注房地产销售数据
中国证券报：近期，房地产市场积极信号频出，后续市场会呈现哪些特征？
黄文涛：最近，全国部分大中小城市房地产政策有所放宽，内容主要包括放松限贷、限购，降低首付比例，增加公积金贷款额度，降低房贷利率和发放购房补贴等方面。主要目的在于呵护房地产消费者的置业信心，让一些流动性压力较大的房企获得调整空间。
短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。从1月至2月最新公布的房地产投资数据看，3.7%的地产投资同比增速主要还是由土地购置费支撑的，在“保竣工、保交楼”的压力之下，开工和施工等建安投资增速表现也已出现一定程度的复苏。我认为，未来几个月的房地产投资增速可能会因为当期土地购置费的增减而出现月度波动。但短期看，建安投资的不断复苏将是地产开发投资中较为明显的特征之一。
中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的一大重要特征。根据对我国过往三轮房地产下行周期的研究，一般在房贷利率逐步下行之后的4至6个月内，居民加杠杆的意愿会逐渐被激发，随之会带动房地产销售市场回暖。房地产销售数据是房地产投资的重要领先指标，从资金来源和投资意愿两方面对地产开发投资产生影响。一方面，房地产外源融资限制较大，且各地政府“保交房”指引意向较强，房地产投资资金来源对销售回款依赖程度高。另一方面，销售的回暖可通过施工和竣工环节较快地重新传导到投资端。
从行业结构来看，房地产行业未来的蓝图基本确定，行业集中度的提升也会是今年的重要特征。接下来一个阶段，宽信用的支持方向主要为房地产并购贷款及优质房地产企业合理的资金需求。
未来发展空间充满期待
中国证券报：房地产平稳发展对经济金融稳定具有重要的系统性影响，未来房地产行业的发展空间如何？
黄文涛：对于房地产行业的中长期发展空间和发展格局，我认为不宜过度悲观。首先，中期来看，房地产行业仍然是国民经济中极为重要的组成部分，关乎国计民生和金融稳定。因此在疫情还没有过去的当下，不管是出于稳增长的目的，还是保民生的诉求，都不允许房地产行业出现较大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我国经济的各个领域有可能出现“报复式”增长，房地产市场的触底反弹届时或成为一大亮点。
其次，“房住不炒”的总基调当前不会改变，房地产长效机制的建立会促进房地产市场结构更为合理，致力于解决房地产相关问题的总量性和结构性政策也会密集出台，客观上有利于行业发展空间的开拓。
最后，从长期逻辑看，随着我国新型城镇化不断深化，城市人口规模仍将稳步增长，人口净流入地区的房地产市场有一定支撑。截至2021年底，我国的城镇化率已经达到63.89%，虽然从绝对数字上看水平较高，但是较美国、日本、德国等发达国家70%至80%的城镇化率还有不小的提升空间。因此在未来较长的一段时间内，房地产市场的下游需求是有保障的。
房地产行业是一个古老行业，在不同时代会有其崭新的形态。总的来说，我对我国房地产行业中长期的发展空间还是充满期待的。

3. 租购并举将改变房地产市场的格局吗？

据报道，数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率的1.09倍，同比去年11月上升逾20%，而租购并举将改变房地产市场的格局。

报道称，业内人士表示，如果将2002年到2016年房地产市场化改革归纳为全面市场化、土地招拍挂、推进金融化、房产投资化，那么2017年以后应该是房住不炒、租购并举、多主体供给、多渠道保障。

预计未来中国租赁人口占比约1/3，发展住房租赁市场，避免房地产过度金融化；推进租购同权，形成社会风气，避免市场大起大落，统计显示，一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落，但全国房地产开发投资、房企土地购置面积等核心指标依然保持平稳增长。

在住房供应方面，已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等，住房建设方面，社会建房、企业建房、政府建房、合作社建房等实现多元化。

4. 租购并举能为楼市带来哪些变动

1、首先，国人接受终身租房习惯，需要长期培养，也是长效机制最艰难的地方。
2、市场租赁并非不成熟，且福利保障房与远期低价商品房占比七成，租赁房价格极低。
3、机构新建租赁房源成本极高，收购资金不足，2011年保障房大建公共租赁住房建设尝试失败。
4、土地供应计划完成情况不足五成，甚至只有三四成，土地供应地方政府无法左右。
5、土地供应的远郊化在重点城市势不可挡，与租房人群的要求不符。
6、小产权性质的回迁房，机构很难做到集中管理，统一运营。
7、商业类型项目（商住）完全过剩是规划出问题了，但是如果全面放开商住改规划为住宅性质，只能给开发商带来利益。
8、京沪对于商住类型住房的管理与广州不同，且与国务院要求不符，但是有其道理，商住赋予住宅功能属于尝试。
9、对于省级行政机关，租售并举只能目标分解，以市场租赁房源充足租价低廉的地区充实指标。
10、重点城市是土地供应受到征地拆迁成本影响，供地结构保障化只能加大商品住宅土地成本。
11、纯商品住宅天价地现象主要是地方政府过度招商引资导致的土地成本全部打入纯商品住宅成本中。
12、土地财政机制根本无从改变，有限的商品住宅供地紧缩，机构抢夺住宅用地局面很难改变。
13、新建商品住宅豪宅化，带来二手房源高涨，租金水平提高是大概率事件，居民依旧会追求产权类型住宅。
14、房地产税全面征收条件不具备，收益极低，不能弥补土地财政支出。
15、轨道交通成本极高，建设资金缺乏是主要城市的通病，租购并举很难受到地方政府重视。
16、重点城市新增人口不可能逆转，却无法完成新增人群的基本需求，城市圈扩大是唯一结局。

5. 租购并举将成为2018年楼市的重点了吗？

据报道，在十九大之前，多个城市已着手建立“购租并举”的住房制度，租购并举有望成为今年重头戏。

报道称，十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，把“租”放在“购”的前面，凸显了租赁市场的重要性。今年以来，各地陆续出台“租购并举”相关举措。

分析人士表示，可以预见，住房租赁交易服务平台、房地产信托投 资基金（REITS）等住房租赁市场的各类业态，将迎来较大的发展契机，综合来看，本轮房地产调控已经取得了阶段性成效，在保持政策连续性和稳定性的基础上，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的基础上，今后的调控手段和调控目标会有微调。

未来，如果住房制度改革和房地产长效机制没有取得实质性进展，如果广大人民群众还没能得到安居宜居，放松房地产调控就是不切实际的幻想。

6. 房地产市场将重点发展长期租赁?

据报道，自十八大提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度后，我国楼市调控政策从未间断，日前相关部门提出要加快建立租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

报道称，2017年房地产市场调控政策效果近年逐步显现。从2013年我国楼市火热攀升至高点，到2014年、2015年开始出现阶段性调整和分化，再经历2016年的冰火两重天后，如今多数热点城市开始“高烧退温”

12月18日，国家统计局发布11月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，15个热点城市中7个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉四个城市环比持平。

而刚闭幕的中央经济工作会议，明确了2018年中国楼市发展方向，强调了长期租赁，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
希望房地产的调控可以取得更加显著的成效！

7. 深挖长租市场，房企为“租购并举”提供了哪些解题新思路？

长租房市场是比较大的，是一个商机，应该得到重视。房企由此推出了租购并举的措施，为解决市场中的难题提供了新思路。也就是说有一定资金的人可以继续购买房子，然后再将所购的房子出租出去。在出租的时候要签署相关的合同约定，租金的涨幅不能太过于高。这样房子机卖出去了，而市场中的可供租用的房子也会增加，解决了一些人的住房问题。

上述的措施是非常好的，但是有些城市的限购政策是仍然存在的，比如说一个人只能购买一套房子不能多买。在这种情况下，多买房就变得比较的难。如果想要改变这样的模式，就可能需要取消限购的政策。也有很多人对这样的措施是不怎么买账的，认为自己的资金量比较的少，买一套房子就很难，更别提买第2套房子了。所以这样的措施就是给那些富裕家庭准备的，本来就拥有多套房子，可能是父母给的，然后又能继续购买房子。之所以这样做，可能也是为了盘活房地产市场，让更多的资金流入。

从上面的讲述中可以看得出房地产市场对于经济的影响有多么的大，如果房地产出现了问题，就会影响到很多方面。人们的想法是非常美好的，比如说在购买了房子之后约定出租5年或者10年并且在此之类房屋的出租，价格不能太高，涨幅也不能太大。这就需要相关的部门进行监管，不然也会实行的不怎么到位。提出这种措施的专家认为房地产的投资仍然是有价值的，所以人们购买房子也会赚钱，而不是亏本。

新思路是可以实施的，但也要先进行试点，不然就有可能出现一些不能解决的问题，最后造成的影响就比较大。

8. 租购并举会削弱楼市投资的属性吗?

据报道，房子是用来住的、不是用来炒的已经被写入了中国政府的工作报告，这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房地产问题确立了坐标。

报道称，2017年7月21日，住建部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知明确各地要搭建住房租赁交易平台，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

相关业内人士表示，如果将2002年到2016年这段时期房地产市场化改革特征归纳为“全面市场化，土地招拍挂，推进金融化，房产投资化”，那么2017年以后的房地产改革应该是“房住不炒，租购并举，多主体供给，多渠道保障”。

租购并举是房地产长效调控的政策之一，建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，既可以鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，更可以形成社会风气，减少非理性购房需求，延缓提前透支的购房需求，避免房地产市场大起大落。
希望房价可以早日回归！