实用房产代理销售合同范本

1. 实用房产代理销售合同范本

房地产代理销售合同范本一
 
甲方：_____
地址：_____
乙方：_____
地址：_____
 
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的_____事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在(地区)的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在_____兴建的_____项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计_____平方米。
第二条 合作期限
1、本合同代理期限为_____个月，自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2、在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3、在本合同有效代理期内，甲方不得在_____地区指定其他代理商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲主负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为_____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 代理佣金及支付
1、乙方的代理佣金为所售的_____项目价目表成交额的_____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。
2、甲方同意按下列方式支付代理佣金。甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3、乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
 
甲方：  _____              乙方：_____ 
地址：   _____             地址：_____
联系电话：_____          联系电话：_____
签约日期：  _____年 _____月 _____日
 
房地产代理销售合同范本二
 
委托方(以下简称甲方)：__________________                身份证号码：  __________________                         
代理方(以下简称乙方)：__________________         
                   
甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：
一、不动产基本情况：
甲方自有产权的不动产位于 _________市 ________ 县 _________，该房位于该楼第 _______层（车库门面为第一层），共  _________(套)，建筑面积_____平方米；房屋所有权证号： _________ ，国土使用证号： _________ 。
二、销售价格与收款方式：
1、甲方确认本合同指定的房屋所有权发生转移的税费均由 _________ 方负责交纳，销售单价为_________元/平方米，总价_________元人民币，乙方可视市场情况高于该定价销售。若销售价低于甲方该定价，须征得甲方书面认可或短信通知。
2、甲方确认由乙方代收购房押金或房款。
三、甲方同意乙方客户以_____种付款方式：
1、现金支付方式：甲方委托乙方与购房客户签订房屋买卖合同并收取适当购房押金，余下的房款在甲方及甲方产权共有人到相关职能部门配合购房客户核实本合同指定的房屋产权合法，并做好面签及交房后，由购房客户一次性支付给甲方。
2、按揭贷款的支付方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。
四、代理期限及代理权限：
1、本合同代理期限为____个月，自______年____月___日起至_____年____月___日止。合同到期后，本合同自行终止。
2、甲方全权委托乙方在不低于甲方售房定价的情况下与客户签订房屋买卖合同，并代甲方收取购房押金及房款。
3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。同时甲方保证不与乙方客户私下联系，包括互留联系电话、地址等，否则视甲方有故意逃避代理拥金行为。
4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮____%出售。
五、代理费的收取
1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的___%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得___%，乙方得___%。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款或代收押金中扣除。
2、甲方上述房产销售底价为总价 _________ 元人民币，高于底价部分归乙方所有，甲方不另行向乙方支付代理费。
3、甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同，乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。
六、双方权利义务：
1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。
①《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。
②已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，而配偶方因故未能在该代理合同上签字所引起的交易纠纷，造成相关违约责任由甲方承担。
③原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)。
④房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。
⑤房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。
2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠

2. 最新房产代理销售合同范本

甲 方：____________________________________
法定代表人：____________ 职务：____________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
乙 方：____________ 房地产中介代理有限公司
法定代表人：____________ 职务：____________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
 
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在________兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同代理期限为个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效代理期内，甲方不得在____________地区指定其他代理商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 代理佣金及支付
1.乙方的代理佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付代理佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
(4)乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)代理的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等)；
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
(4)派送宣传资料、售楼书；
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动；
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
 
甲方：____________________
代表人：________________
____年____月____日
乙方：____________________
代表人：________________
____年____月____日

3. 房地产商收了房款但不给购房合同怎么办

　　房地产商收了房款但不给购房合同有2个可能，以分类处理：

　　1、开发商暂时被停止网签。 开发商由于部分原因暂时被建委停止网签，只要等一段时间恢复网签就可以去签合同。

　　2、开发商没有拿到房屋预售许可证无法网签，购房者可以要求退房。
　　建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

4. 房地产公司拖着不给退房款怎么办

协商不成可以在证据支持的情况下通过法律途径解决。

结合房屋手续、合同内容、合同效力、履行情况和证据确定本案是否存在违约及那方违约。
守约方有权追究违约方的违约责任。

5. 外国房产经纪人是如何工作的

 外国房产经纪人是如何工作的
                    　　房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人代表。 凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。
    
  　　多数人简单地将房产经纪人混同于销售代表，但在北美地区，房产经纪人的定位十分准确，他们的服务也体现出了真正的价值。
  　　美国及加拿大，房地产交易有85%是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。
  　　市民如果需要买房，就可委托经纪人去代办，第一步是在电话中将自己的买房要求告诉经纪人，电话预约后经纪人带着10份独立房屋的房地产资料，上门逐一介绍，并展示每幢房屋的区位示意图、所在居住区的总体布局图(以了解周围环境和配套情况)及每幢房屋的平面图。市民对这些资料进行比较后，可让经纪人陪同前往实地，作进一步了解，最后选中房产。
  　　买房的第二步是谈价钱。如果认为价格偏高，经纪人马上表示可尽力效劳，并报出一个所能承受的最高限价。三天后电话告知，开发商已答应降价或不降价。
  　　第三步是提出内装修要求。在北美地区，开发一片独立房屋时，一般只对其中1至2幢进行装修，供买房者参考，买房者交上订金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜色的样品及厨房设备的组合和型号供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。
  　　第四步是正式签约。合约内容十分齐备，以保证不发生买卖纠纷，并由经纪人代为到公证公司办理公证(主要是对售出房屋和所在工地合法性的确认)，并代为到当地房地产注册署办理注册登记。不久，买房者可收到一份转让契约的副本，买房时首期付款不足部分以住房抵押向银行贷款，待规定年限还清本利后，契约正本才交给买房人。与契约副本同时寄上的是一张应缴转让注册费的通知，可直接去就近银行转账付款，至此完成了经纪流程。
  　　美国有一整套房地产经纪人制度，还有相关的法律约束，比如消费者发现并查实房地产经纪人在房地产中介服务中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以欺诈手段获取执照、做不实广告、对销售员监督不严使客户受损、隐瞒实际利润等行为，房产经纪人将受到暂停或吊销执照的处分。
  　　一些美国成功的房地产经纪人在从事房地产销售中的心得体会和一些行销规律，供房产经纪同行们参考。
   　　美国成功的房地产经纪人销售心得体会 
   　　(一) 要播种，不要只等收获 
  　　在房地产行销中，有一个词是Farming, 直译是耕种的意思，这个词在培训新经纪人时，用的最多，因为买卖房子对很多人不是一下子就买或卖的，有的要一，两年，有的要三，四年，当然也有几个月的，所以经纪人要一直随时随地的播种，对周围的朋友，朋友的朋友，同事，邻居中树立自己的形象，要乐于助人，赢得大家的信任和好感，当他们中要买房或卖房时，就自然想到了你，这时就是你收获的季节。你想，在美国，经纪人占人口的千分之五，也就是200人中就有一个经纪人，竟争是很激烈的，所以要平时就做好人际关系。
   　　(二) 留住七个老客户比去找一个新客户容易 
  　　这里的意思是说，找一个新客户所花的广告费很高，要相当于让老客户给你介绍七个客户的成本。举例来说，平均在一个新客户上花的广告费是1050美元，但是如果你的老客户介绍一个客户来或者是回头客的成本只是150美元(7X150) ，也就是说在老客户上你花费很少的钱，就能有新的客户来，在老客户上花的钱一般是，逢年过节的卡片和小礼物，请吃饭，平时打电话关心，生日礼物，孩子的礼物等。好的房产经纪人往往是成为了客户家庭的好朋友，这是最好的市场方法。
   　　(三) 人际网络比媒体广告好 
  　　所谓的人际网络就是Networking，指的是人与人之间的交际圈子，这是最好的广告之一。一定要扩大你的交际圈子，去教会，同乡会，同学会，商会，社区服务，等等，你多认识一个人你就多播了一次种子，说不定那一天就会发芽，开花结果。
   　　(四) 要Cherry (樱桃) 而不要Lemon(柠檬) 
  　　这里的Cherry 是指樱桃，意思是好吃的，暗指好的客户，而Lemon是不好吃的，俚语是次品的意思，暗指不好的客户。在房地产销售的意思是说要做好客户的生意而回避不好的客户，因为人分三六九等，好人很多，坏人也不少，如果你的客人不好，你会很难做，甚至很痛苦，会影响你的情绪，会对你造成伤害。还有一点就是好人的朋友往往也好，所有他们的朋友成为自己客户的机会也大。
   　　(五) 如果你没有回头客，那你就该回家了 
  　　当几个新客户买了房子或卖了房子之后，一直都没有介绍他的朋友来，就说明他对你的工作不满意，在房地产销售中如果要靠新客户的话，你是做不下来的，所以，你的回头客的多少就决定了你能不能做这一行，的确如此，在这一方面跟饭店很像，所以，经纪人一定要把现有的客户照顾好才行。
  　　跑单和黑中介是经纪人服务行业的心病,那么在美国这两者又是怎样的情况呢?
   　　(一) 跑单 
  　　所谓的跑单就是指消费者，买主或卖主在利用了房地产经纪人的服务后，但在正式签订买卖合同时，将经纪人甩掉并拒绝支付本应支付的佣金而直接与买主或卖主交易的一种现象。这种跑单现象在各地均不同程度地存在着。美国在这方面，由于法律制度和房地产代理中介的机制很健全，消费者钻不了漏洞，即使有漏洞也不会，也不敢跑单。在国内由于许多复杂的原因，跑单现象在一定程度上存在，没有见到全面的统计，只有跑单的人和被跑单的经纪人知道。
  　　跑单现象是消费者的不道德行为，是钻了法律和房地产代理中介的漏洞，为了自己的私利，伤害了经纪人的切身利益，拒不支付经纪人的佣金，从本质上讲与骗人家的钱是一样的，虽然不是明抢，也算是暗夺。
   　　(二) 黑中介 
  　　黑中介是指房地产经纪人在从事房地产代理中介业务中，用极不道德或违背法律的手段对消费者造成一系列伤害的现象。诸如，撒谎行骗，吃差价，盗用客户资金，挪用客户房款，甚至携款逃走等。黑中介是房地产行业的'害群之马，这种现象严重的损害了整个房地产代理中介的声誉，对黑中介仅用常规的行政和罚金处罚是远远不够的，必须要用强有力的刑事处罚才能把黑中介铲除。
   　　(三) 跑单与黑中介的关系 
  　　一个消费者，跑了单，占了经纪人的便宜后，虽然可能经纪人也与他有过争执，说不定，也被骂了几句，但几千元，甚至上万元，没有给出去，还是值得，心理还是美滋滋的，他当然不会到各大媒体去声张他跑了单。而经纪人呢，客户跑了单，说不定公司还埋怨他，心理受了委屈，付出的劳动，没有回报，只能怨自己倒霉，也不会向外人透漏，更不会向媒体述说，你去，人家也不见得理你。
  　　但是，一个消费者，如果被黑中介骗了，就不得了，好像世界末日到了，就会向各种媒体，消费者保护机构诉苦，要求见报，上电视。而媒体也盼到了的机会，趁此机会也关心一下百姓的疾苦，所以就众人拾柴火焰高，黑中介就臭名远扬了。但是为什么，媒体不宣扬‘黑警察’ ，’黑法院‘，’黑税务局官员‘，或其他黑的地方呢?因为，媒体不是独立的，不是公正的，媒体不敢这样，相对于很多国内的机构来说，经纪人是弱势群体，媒体也在歧视中介行业。
  　　我们应该站在一个公正的立场，来看待黑中介和跑单问题，不能被媒体误导。广大的消费者痛恨黑中介，实际上，经纪人比消费者更加痛恨黑中介。难道跑单就光明正大吗?，就不值得痛恨吗?不需要铲除么?我们无法让媒体变得公正，但我们自己可以。
  　　所以，中介行业要像美国的同行们学习，团结起来，建立强有力的覆盖全国，各省，市的房地产经纪人协会，为广大的经纪人争取合法的利益，消除媒体的歧视宣传，加强自身的完善，使经纪人成为一个强有力的专业社会群体，来增强对制定有关各种房地产政策的影响力。
   　　房产经纪人服务的私单困扰 
  　　除了黑中介，跑单外，房地产经纪人的私单问题也困扰着经纪人服务行业。
  　　所谓的私单就是房地产经纪人在工作中，使买主和卖主成单后，私吞佣金，不把佣金交给公司的违法行为。黑中介是经纪人公司采用欺骗的手段给消费者造成重大的经济损失，跑单则是消费者(买主或卖主) 在利用了经纪人的服务后，为了节省佣金而把经纪人甩掉的不道德作法，而形容经纪人的私单现象，用吃里扒外最恰当不过了，俗话说家贼难防，攘外必先安内才行，我们在声讨黑中介和跑单的同时也要制定相应的措施来铲除私单现象，下面，我们来看一下私单的原因和禁止的办法。
   　　(一) 多家代理是私单现象的主要原因 
  　　由于国内卖房时大多不是独家代理而是多家代理，这就给经纪人做私单创造了良好的条件，因为不是独家代理，房源不是在一家公司的控制和监督之下，最后卖给了谁，是那家公司卖了也不清楚，如果是独家代理，则就经纪人就很难作私单，这也是美国的经纪行业中几乎没有私单现象的重要原因。
   　　(二) 加强公司的内部控制及审计制度 
  　　经纪人公司应该制定严格的内部措施，来加强对经纪人的监督和惩罚条例，一旦发现有私单现象，就应采取法律程序，而不应该不了了之。
   　　(三) 政府主管部门也应介入铲除私单现象 
  　　从国家，到各省市的房地产主管部门也应该制定相关的法规来打击经纪人的不法行为，仅仅靠经纪人公司的内部监控是很难奏效的，要加强对私运单的经纪人的惩罚，比如可以吊销其上岗证或执照并处以高额罚款等。
   　　(四) 铲除私单现象应该是房地产同业协会的重要工作之一 
  　　各地的房地产协会的目的是为了广大的房地产经纪人服务的同时也肩负着清除经纪人中的违法及不道德行为的职能，同业协会也应制定相应的措施来与经纪人公司和政府主管部门一同努力来打击私单现象。
  　　如果我们连经纪人内部违法乱纪的私单现象，都不能禁止的话，那么经纪人的形象就不能为广大的民众所肯定，经纪人行业走上健康的发展道路就是一句空话。
   　　美国房子买卖成单的过程 
  　　在美国，买主，卖主都不见面，那如何成单呢?是不是双方的经纪人见面达成协议的?实际上双方的经纪人也不见面的。下面笔者就用上周五(三月二日) 过户的一个房子来介绍一下在美国房子买卖成单的过程。
   　　(一) 找到一个客户喜欢的房子 
  　　去年12月中旬，我的一个非常好的客户(台湾人，他是一家大公司的德州总裁，从2004到2006，每年要帮他买一栋房子用于投资，每年都要介绍两三个客人给我) 介绍他的人事部经理给我，要我帮她买房子，因为她是位单身女孩，不想买大的，和她通了电话后，说过了新年看房子。年后，带她看了两次，一共15套房子，每次看七，八个，没有她非常喜欢的。到了二月初，我在我们的房源共享系统(MLS) 看到一栋刚上市的房子，我就先开车30分钟，去看了一下，感觉她一定喜欢(通过前两次看房，就知道她喜欢什么样的房子) ，就打电话给她，让她快来看，怕到周末，看得人多，她来看了之后，非常喜欢，独立屋，2001年建，1700平方英尺(约170平米)，三房两卫，两个饭厅，两车库，占地宽60英尺，深120英尺，要价14万7千5百($147500) 美元。
   　　(二) 定下出价(Offer) 
  　　一同回到办公室，先在MLS上查一下这个房子的底细，诸如，什么时候买的，屋主是谁，税收值是多少，买的时候多少钱。结果是卖主是在2001买的新房，查不到买价，税收值是13万9千美元。然后再查一下CMA即这个房子的小区在过去6个月销售的情况，来定出卖主的开价是否合理，看了一下，开价合理，估计成交价会在142000美元和145000美元之间，当时我就要跟我的买主定好出价来，最后，定好出价13万8千，并在买卖合同上买主先签字。
   　　(三) 跟卖主议价 
  　　先打电话给卖主的经纪人，在Coldwell Banker(与21世纪，ERA是一家母公司)做，叫John Digiovanni，看姓应该是意大利后裔，以前也没见过，但很有礼貌，说他的卖主，买了新房，四月建好，欢迎给价(offer). 我就把合同传真给他，买主给价的形式就是一份完全的合同，不是口头，也不是一张纸。在这份买主已签字的合同，一共12页，合同的版本是州政府统一的，经纪人只准填写，不准改动。
   　　(四) 合同的主要内容 
  　　1) 出价:138000美元。 2) 定金:1000美元。3) 首期: 10% 。4) 产权公司：共和产权公司 5) 产权保险：卖主付。 6) 测量图：买主付 。7) Option: 买主7天之内可以无条件中断合约，定金如数退回给买主。 8) 10天内，卖主的产权如有问题，买主中断合约，定金退回。9) 20 天内如果买主贷不到款，买主就要通知卖主，定金退回。10) 买主收到物业公司的资料后，7天内可以中断合同，定金退回。11) 卖主同意支付370美元给买主买一个一年的房屋维修保险。 12) 过户日期2月23日。13)卖主支付买主经纪人公司3%的佣金。
   　　(五) 卖主回价(Counter Offer) 
  　　卖主经纪人第二天打电话回来说，其他的都同意，但以下是卖主的回价
  　　1) 价格 145000美元 2) 18天如果贷不到款，就要通知卖主。3) 2月23过户，但是卖主要租到新房建好(4月5日) ，每天卖主付给买主40美元。
   　　(六) 买主再回价 
  　　打电话给我的买主，如实把卖主的回价告述了她，我们研究了一下，决定回价14万1千($141000) 美元，第二天(24小时) 我就发了EMAIL给对方，买主的回价是141000美元。但是对方一直没有回话，我有些担心中途出错，问卖主的经纪人，是不是有别的人给价，他说没有，他也没有说我们的回价是不是低。因为房子很好，有别的人等着，看我们能不能谈成，一般卖主的经纪人一定要跟我们谈不成之后才能与别的买主谈。好容易等到卖主回价，144000美元，又降了一千但要我们配合他的新房时间才行。
   　　(七) 买主卖主达成协议 
  　　我就跟买主讲，卖主回价144000美元，同时要迁就他搬进新房的时间(新房一好，卖主才交屋，每天付给买主40美元) 。我建议再回价，143500美元给卖主，估价卖主也会同意，打电话给John，问卖主同意不，John回话说卖主同意，在美国，一般成交价是要价的95-97%。
  　　就这样，差不多么5-6天就谈成了合约，重新改好合同，买主先签字，我由扫描到电脑里给John发过去，他在给他的卖主发过去，打印出来，签好字，又EMAIL给我，打印出来四份，一份给买主，一份自己留下，一份给贷款公司，一份给产权公司。
   　　(八) 存定金和申请贷款 
  　　第二天，就到产权公司把1000美元定金和合同给产权公司(要求合同生效48小时存定金) ，同时有把买主的贷款资料传真给与我合作的贷款公司(不是银行) ，他们帮助申请贷款，从事房屋贷款也必须有执照，我有德州的执业贷款执照(Mortgage Broker，也有称之为贷款专员的执照，Loan Offer)
   　　(九) 检查房子 
  　　打电话给一位有德州房屋检产师执照的朋友，让他去检查房子，第二天，就检查完了，他把检查报告EMAIL给我，凡是有问题的地方，他都用数码相机照下来了。我看一下，没有大问题，几个小问题而已。
   　　(十) 要求卖主维修 
  　　把检查报告EAMIL给买主，并写了一个清单要卖主修好有问题的地方，买主说让我看着办就行，之后就把检查报告和维修清单给卖主的经纪人发过去。一天后，卖主除了一项之外不同意，其余都同意，最后买主也就同意了，合同很顺利，如果在合同生效的7天内，买主要中断合同，卖主要退回定金的。
   　　(十一) 贷款批准 
  　　买主的信用分数很高，800多分，这是我见到的第三个超过800分的(美国人平均680分) ，估价公司的估价也出来了(贷款公司负责) ，测量图也好了(产权公司负责) ，产权也没问题，产权保险也好了(产权公司负责) ，贷款就批下来，一般大概15天左右。
   　　(十二) 过户 
  　　因买主出差，过户日期从2月23日延期到3月2日，也就是上周五，卖主下午一点去签字，因买主很忙，产权公司离她办公室很远，地址她也不熟悉，我就去她办公室接她，与买主下午2：30去签字，交了首期和贷款等费用，就完成了产权的转移，卖主也交了租金，再送她回办公室。当卖主新房建好，大约是3月25号，就把房子交给买主。卖主支付3%的佣金，4305美元就赚到手了，整个过程也非常顺利，买主也很高兴。
  　　最终，买主，卖主，双方的经纪人都没有见过面，买房的人也没有与银行和贷款公司的人见过面，但大家都与产权公司的人亲自见过面而已，同时产权公司本身就是公证处，过户文件多数要公证的，而买卖合同则不需要任何公证。
   　　房地产佣金制度 
  　　房地产交易中的佣金一直是广大买主，卖主和每一位房地产经纪人所关心的最重要问题。中美两国，在房地产佣金制度上的差异可以说是南辕北辙，由于笔者对于美国的佣金制度较熟悉，但对国内的只是从媒体中获得，如有不全面之处，欢迎批评指正。
   　　(一) 佣金与代理制度有关 
  　　在美国，由于绝大多数房地产代理都是独家代理制，即卖主只与一个经纪人公司签订代理协议，这个经纪人(公司) 要为卖主服务，同时卖主要支付劳动报酬-佣金，卖主不可以再找其他的经纪人卖这个房子，这里的代理关系也就是雇佣关系，我帮你卖房，你付我酬劳，我卖不掉，你不用付我酬劳(佣金是卖掉才拿到) ，公平合理。政府的法律规定，所有的房地产协议必须是书面的，这样才对双方有约束。
  　　而在国内，一般不是独家代理而是多家代理，即卖主把房子同时给几家经纪人公司去卖，谁卖掉算谁的。这种情况对卖主有利，对经纪人是不利的，这种多家代理的方式中，卖主与经纪人之间不是雇佣关系，同时，令人难以理解的是卖主也不付帮他卖房子的经纪人任何保酬而是由买主支付佣金。
  　　房地产经纪人也是我们广大人群中的一员，也不都是品德不好的人，但这种卖房代理制度显然是对经纪人是不公平的，在一个不公平的状态中，如何有利理由把所有的责任都推给经纪人呢?我们有没有分析一下事情的原由，有没有站在一个公正的立场来看待问题呢?那些经纪人他们也是为生活所迫，难道他们的所付出的辛勤劳动，在卖主眼里就一文不值吗，如果是自己的儿子，女儿呢，为什么不交给一个经纪人独家代理呢?为什么要脚睬几条船呢?
   　　(二) 美国佣金高的原因 
  　　很多人都知道，在美国，房地产代理中介的佣金是较高的，大约70%的佣金是房价的6%。原因有两个，一个是美国多是独家代理，95%的交易中是有两个经纪人-一个代表买主的，一个代表卖主的来完成，所以，一个经纪人只得到1-3%不等，往往是带来买主的经纪人(Buyer’s Agent)拿3%，而拥有房源的经纪人(Listing Agent)则有可能少一些，1%，2%，3%都有，也有更少的。
  　　另一个原因是，早期(1900-1950)美国是与中国相反，是地域辽阔，人口稀少，旧金山在1906年才人口四十万。所有那时房价很低，人口也少，房子不好卖，所以佣金就收的高一些，而且是卖主要找经纪人才能卖掉，那时也没有网站，没有经纪人的帮助，买卖房子都很困难，这也是为什么卖主支付经纪人佣金的一个原因了。
  　　美国的房子一直都很便宜，一是人口增加不快，二是土地价格不高。只是到了近十年，房价在很多地方高了起来，所以美国国内也开始说佣金太高了，但佣金是由卖主和经纪人之间协商的，是自由竟争的，在高价位地区，佣金也是低的。
   　　房地产佣金比例 
  　　国内的人们常常说，佣金太高了，但国内只是0.5%-3%，而美国却是6%，原因是什么呢?在这里，我们来看一看，佣金是否合理是由什么决定的。
   　　(一) 佣金是否合理是由卖主或买主的收入决定的 
  　　先来看美国的情况，笔者所在的德克萨斯州为例，一栋二十万美元的房子，卖房时佣金是6%，一共是一万两千美元，有两个经纪人平分，一个人六千美元，平均卖一栋房子要60到90天，一个经纪人平均一个月卖一栋房子(一面的佣金，在德州，平均房价是十四万美元) 。
  　　一看起来，6%是个很高的比例，卖主要付出12000美元给经纪人，但我们来看一看，买得起二十万美元房子的家庭收入如何，一般他们的年收入要在七万美元以上，所以月收入在6000美元，卖主支付得佣金只是他两个月的工资，他平均6-7年买卖一次房子(买房时不用付佣金) ，所以卖主会感到佣金是合理的。
  　　再来看国内的情况，目前国家规定，佣金是0.5-2.5%，独家代理是3%，只有一个经纪人，而且是买主付佣金。
  　　在北京，一栋100平米的房子，价格是80万人民币，要买这栋房子的家庭收入是一年10万人民币，一个月是8000元。买房时，如果佣金是3%，那么就是24000元，是买主月收入的3倍，如果在很短的时间就买到了，那买主就会感到经纪人赚钱太容易了，心理就不平衡，就会有跑单的想法。
  　　如果佣金是1%-2%，那么，是8000-16000元，与买主的一两个月薪水相当，可能买主就认为合理，
  　　但是，如果，买主的月收入不高，只有5000元，房款是自己多年的积蓄或者是父母给的那么，1%的佣金买主都会认为高。
  　　由于国内的房价与人们的收入相差太大，造成一个房子价高，但收入却不高的局面，所以，在佣金上每个人的心理接受能力不同，有很多时候，买主会认为经纪人没干什么事，就赚这么多佣金，难以接受，所以，常常会有甩掉经纪人而直接与卖主交易，这也是造成中介公司业务困难导致很多公司都把重点集中在高端市场的原因之一。
  　　总的来说，佣金是否合理，不是由房价的高低而是由买主或买主的收入决定的，广大的经纪人也要知道这一点，谈佣金时，不仅要看房价，也要看买主的收入高低才是明智之举。
   　　(二) 佣金比例与经纪人数量成反比 
  　　比如，目前美国有150万房地产经纪人(全职，半职，人口的千分之五) ，平均佣金是6%，经纪人的平均佣金收入每年五万美元。如果佣金降到3%的话，那么有可能就会剩下一半经纪人，每个经纪人的业务量增加，佣金收入还是会保持在五万美元左右。这也就是说，佣金比例低，房价再低的话，没有什么人愿意做经纪人这行，如果佣金比例高，房价再高，经纪人行业就很火，这就是为什么，北京，上海，深圳的经纪人到处都是的原因。
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6. 房地产开发企业会计账务处理流程,谁能详细说一下?

房地产企业的会计科目及帐务处理　支取现金或是预支现金
　　借：其他应收账——XX
　　成本类或材料类科目
　　贷：现金
　　（2）银行存款
　　（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
　　①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
　　借：应收账款——XX公司或个人
　　贷：主营业务收入
　　②出让材料而应收取的未收款项
　　借：应收账款——XX公司
　　贷：其他业务收入
　　收回款项时：
　　借：银行存款
　　贷：应收账款
　　（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
　　提取坏账准备金
　　借：管理费用
　　贷：坏账准备
　　发生坏账时
　　借：坏账准备
　　贷：应收账款
　　收回已转销的应收账款
　　借：应收账款
　　贷：坏账准备
　　借：银行存款
　　贷：应收账款
　　（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
　　销售商品房而收到的商业汇票
　　借：应收票据——XX公司
　　贷：主营业务收入
　　商业汇票到期：
　　若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
　　借：银行存款
　　贷：应收账款
　　若为有息商业汇票
　　借：银行存款
　　贷：应收票据——XX公司
　　财务费用
　　（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
　　①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
　　借：预付账款——预付承包单位款
　　贷：银行存款
　　拔付承包单位抵作备料款的材料
　　借：预付账款——预付承包单位款
　　贷：库存材料
　　企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
　　借：开发成本
　　贷：应付账款——应付工程款
　　同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
　　借：应付账款——应付工程款
　　贷：预付账款——预付承包单位款
　　用银行存款补付余额
　　借：应付账款——应付工程款
　　贷：银行存款
　　②预付给供应商的材料价款
　　借：预付账款——预付供应单位款
　　贷：银行存款
　　材料验收入库，用预付款抵扣应付款
　　借：应付账款——应付购货款
　　贷：预付账款——预付供应单位款
　　用银行存款补付余额
　　借：应付账款——应付购货款
　　贷：银行存款
　　（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
　　（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
　　（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
　　（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
　　（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
　　①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
　　借：物资采购——设备采购
　　贷：银行存款
　　计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
　　借：物资采购——设备采购
　　贷：采购保管费
　　采购保管费的计算公式如下：
　　采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
　　某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
　　材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
　　借：库存设备
　　贷：物资采购
　　②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
　　借：预付账款
　　贷：银行存款
　　设备到达验收入库
　　借：物资采购——设备采购
　　贷：应付账款——应付购货款
　　冲减预付的设备货款
　　借：应付账款——应付供货款
　　贷：预付账款
　　支付余下应付的设备材料采购款
　　借：应付账款
　　贷：银行存款
　　③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：库存设备
　　销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
　　借：银行存款
　　贷：其他业务收入
　　结转成本
　　借：其他业务支出
　　贷：库存设备
　　（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
　　发出材料，委托外单位加工
　　借：委托加工材料
　　贷：库存材料
　　材料成本差异
　　加工完后验收入库
　　借：委托加工材料
　　贷：银行存款
　　借：库存材料——XX材料
　　贷：委托加工材料
　　（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
　　自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
　　借：开发间接费用
　　贷：低值易耗品
　　仓库领用工具一批，用五五摊销法：
　　借：待摊费用
　　贷：低值易耗品
　　借：采购保管费
　　贷：待摊费用
　　（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
　　企业开发的产品，在竣工验收时
　　借：开发产品
　　贷：开发成本
　　对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
　　借：主营业务成本
　　贷：开发产品
　　（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
　　借：主营业务成本
　　贷：分期收款开发产品
　　（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
　　出租土地或是房屋时
　　借：出租开发产品——出租产品
　　贷：开发产品
　　租金收入：
　　借：银行存款或应收账款
　　贷：主营业务收入
　　（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
　　开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
　　借：周转房——在用周转房
　　贷：开发产品——房屋
　　按月计提的周转房摊销
　　借：开发成本或开发间接费用
　　贷：周转房——周转房摊销
　　其间发生的维修费用，如果金额不大
　　借：开发成本或开发间接费用
　　贷：银行存款
　　如果金额较大的
　　借：待摊费用或长期待摊费用
　　贷：银行存款
　　最后再分次摊入到有关成本费用科目
　　（18）固定资产
　　①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
　　借：固定资产
　　贷：银行存款
　　购入需要安装的固定资产
　　借：固定资产购建支出
　　贷：银行存款
　　支付安装费用
　　借：固定资产购建支出
　　贷：银行存款
　　安装完毕交付使用时
　　借：固定资产
　　贷：固定资产购建支出
　　②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
　　支付的土地征用费及堪设计费
　　借：固定资产购建支出
　　贷：银行存款
　　领用材料时
　　借：固定资产购建支出
　　贷：库存材料
　　分配建筑工人工资和福利费
　　借：固定资产购建支出
　　贷：应付工资
　　应付福利费
　　完毕建筑交付使用
　　借：固定资产
　　贷：固定资产购建支出
　　③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
　　借：固定资产
　　贷：实收资本
　　累计折旧
　　④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
　　借：固定资产——未使用固定资产
　　贷：固定资产——生产生用固定资产
　　残料变卖时
　　借：银行存款
　　贷：固定资产购建支出
　　支付扩建工程款时
　　借：固定资产购建支出
　　贷：银行存款
　　工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
　　借：固定资产——未使用固定资产
　　贷：固定资产购建支出
　　交付使用时
　　借：固定资产——生产用固定资产
　　贷：固定资产——未使用固定资产
　　（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
　　二、负债的主要会计科目的核算
　　（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
　　支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
　　借：开发成本
　　贷：应付账款
　　以预支款抵冲应付款时
　　借：应付账款
　　贷：预付账款
　　补付其余款时
　　借：应付账款
　　贷：银行存款
　　（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
　　收到预付款时
　　借：银行存款
　　贷：预收账款——预收代建工程款
　　提交工程价款结算单时
　　借：应收账款
　　贷；主营业务收入
　　借：预收账款——预收代建工程款
　　贷：应收账款
　　收回全部余款
　　借：银行存款
　　贷：应收账款
　　（3）应付工资
　　开出现金支票，发放工资
　　借：现金
　　贷：银行存款
　　借：应付工资
　　贷：现金
　　结转代扣款项
　　借：应付工资
　　贷：其他应收款——代扣水电费
　　代扣房租
　　月末分配工资费用
　　借：开发成本（建安）
　　开发间接费用（开发项目现场）
　　销售用费（销售机构）
　　管理费用（行政管理部门）
　　采购保管费（采购部门）
　　管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
　　应付福利费（医务人员）
　　（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
　　借：开发成本（建安）
　　开发间接费用（开发项目现场）
　　销售用费（销售机构）
　　管理费用（行政管理部门）
　　采购保管费（采购部门）
　　贷：应付福利费
　　用现金支付福利费时
　　借：应付福利费
　　贷：现金
　　（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
　　月末按照实现的经营收入计算应交税金
　　借：主营业务税金及附加
　　贷：应交税金——应交营业税
　　——应交城市维护建设税
　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
　　借：其他业务支出
　　贷：应交税金——应交营业税
　　——应交城市维护建设税
　　月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
　　借：管理费用
　　贷：应交税金——房产税
　　——车船使用税
　　——土地使用税
　　月末计算的所得税
　　借：所得税
　　贷：应交税金——应交所得税
　　实际交纳的税金
　　借：应交税金——XX税
　　贷：银行存款
　　（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
　　月末按规定提取教育附加
　　借：主营业务税金及附加
　　贷：其他应交款——教育费附加
　　三、成本、费用主要会计科目核算
　　（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
　　土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
　　①开发土地成本费用：
　　借：开发成本——土地开发
　　贷：银行存款
　　或应付账款——XX公司
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本——土地开发
　　贷：开发间接费用
　　结转开发土地成本费用
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：开发成本——土地开发。
　　②配套设施开发
　　计算公式：
　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：开发产品
　　支付的配套设施开发费用
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：银行存款
　　同时领用库存设备或是材料开发
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：库存设备或库存材料
　　分配应负担的开发间接费用
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：开发间接费用
　　结转配套设施开发成本
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：开发成本——配套设施开发
　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：银行存款
　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：银行存款
　　或应付账款——应付工程款
　　自已组织施工的
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：银行存款
　　或应付账款——应付工程款
　　应付工资
　　库存材料或设备
　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
　　企业发生的各项代建工程费用支出
　　借：开发成本——代建工程开发
　　贷：银行存款
　　或库存材料
　　或现金
　　结转开发的间接费用
　　借：开发成本——代建工程开发
　　贷：开发间接费用
　　工程竣工后结转成本
　　借：开发成本——代建工程
　　贷：开发成本——代建工程开发
　　移交委托单位后，根据移交手续
　　借：主营业务成本——代建工程结算成本
　　贷：开发成本——代建工程
　　（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
　　发生的间接费用时
　　借：开发间接费用
　　贷：银行存款
　　或应付账款
　　或应付工资
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：开发间接费用
　　竣工房屋开发成本的结转
　　借：开发产品——房屋
　　贷：开发成本——房屋开发
　　（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
　　（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
　　（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
　　发生的销售费用
　　借：销售费用
　　贷：银行存款
　　或应付账款
　　四、收入、利润的主要会计科目核算
　　1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
　　由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
　　①在实现营业收入同时收到价款时
　　借：银行存款
　　贷：主营业务收入
　　②营业收入实现前，价款收取后的。
　　借：应收账款
　　贷：主营业务收入
　　③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
　　借：银行存款
　　贷：预收账款
　　移交使用时
　　借：应收账款
　　贷：主营业务收入
　　借：预收账款
　　银行存款
　　贷：应收账款
　　④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
　　借：银行存款
　　贷：主营业务收入
　　（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
　　借：银行存款
　　或应收账款
　　贷：其他业务收入
　　（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
　　转让或是销售开发产品成本的结转
　　借：主营业务成本
　　贷：开发产品
　　如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
　　借：主营业务成本
　　贷：分期收款开发产品
　　（4）其他业务支出
　　（5）主营业务税金及附加
　　计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
　　借：主营业务税金及附加
　　贷：借：主营业务税金及附加
　　贷：应交税金——应交营业税
　　——应交城市维护建设税
　　——应交土地增值税
　　其他应交款——应交教育费附加
　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
　　借：其他业务支出
　　贷：应交税金——应交营业税
　　——应交城市维护建设税
　　其他应交款——应交教育费附加
　　五、配套设施开发成本的核算
　　一）、配套设施的种类及其支出归集的原则
　　房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
　　按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
　　为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
　　1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
　　2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
　　3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
　　由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
　　二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
　　一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务
　　的有关设施的开发成本。
　　对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
　　（三）、配套设施开发成本的核算
　　企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工
　　程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
　　对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度
　　安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
　　某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
　　配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
　　式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

7. 第一讲 银行分析企业财务报表的意义及要点

       分析企业的财务报表是为了得出企业是否值得银行提供授信，企业究竟有多大风险。银行是企业的信贷资源供应者，必须对企业非常了解。银行对企业的报表分析必须非常功利，就是为了得出结论，证实企业是否值得授信。对于银行而言，一般信贷风险业务，需要对企业的报表进行分析，核定对企业的授信额度；而低风险的业务，例如全额保证金银行承兑汇票、银行承兑汇票贴现、国内信用证议付等，无需对报表进行分析，无需对企业核定授信额度，可以直接操作。企业财务报表是综合反映企业一定时期资产、负债和所有者权益情况及一定时期的经营成果和现金流量的书面文件，是企业占有各类资源和使用各种资源后的结果，企业经营的真实状况反映在企业的报表中。商业银行是企业财务报表信息的使用者，分析企业财务报表对于评定企业的信用等级、企业授信、贷前调查、贷后检查监督和防范信贷风险具有极为重要的意义。客户经理必须成为一个优秀的报表分析专家。
  
 
  
                                          
 
  
  
        商业银行作为企业，与一般工商企业相同，面临的主要风险有企业的财务风险、商业运营风险、管理不善风险和挪用资金风险。企业值不值得银行批准贷款，能够贷款多少，完全应当在看完企业的报表分析并结合企业的真实经营情况后得出。找到好企业，提供银行的信贷资源，这是商业银行的天职。下图为银行对企业的分析图：
  
 
  
                                                                                  
        财务风险主要体现在企业资产和现金流的充足性是否有保障，银行通过分析得出：企业是否有充分的优质经营性资产偿还债务，是否有足够现金流量来支撑企业的经营。
  
  1  ．企业资产流动性风险 
  
        没有利润让人难受，而没有现金流则是致命的。我们给企业一个信贷决策，很重要的一个考虑因素就是企业短期资产流动性要符合要求。如果企业短期资产都是银行承兑汇票，期限极短的应收账款等，这类企业短期资产流动性就极好，银行提供授信风险就较小。这种风险不论是对银行还是企业都有很大影响。有很多企业倒闭，并不是因为资不抵债，而是由流动性不足引起的。我们通常讲的资金链条断裂，其实就是企业的流动性出了问题。企业的非现金资产如果想在短期内变卖，往往很难获得理想的价格。一般而言，一种资产的交易越不活跃，处理的程序越复杂，则该资产的流动风险越大。有时候，越着急，越卖不出价格；越卖不出价格，越不好卖。足量的流动资产是降低企业流动性风险的保障。对一个企业来讲，流动资产包括一年内可以变现的资产，包括企业的现金、应收账款、存货等。流动负债就是在一年内到期的负债，包括企业的应付账款、应付工资、短期借款等。企业的流动资产除以它的流动负债叫做 流动比率 。现在通常要求流动比率要达到1.5-2.0的水平。
  
  2  ．企业偿债风险 
  
        首先要分析企业是否能够还款，然后我们才去提供授信。如果企业负债率较高，在经营亏损或投资失误的情况下，可能发生没有足够资金按时偿还债务或利息的情况，引发财务危机(或称为“财务困境”)，甚至破产。财务危机的发生会对企业经营活动造成巨大伤害，并严重影响企业声誉，所带来的损失往往是难以弥补的，对于商业银行来说这是导致不良贷款最直接的风险。我们分析企业的报表，首先看企业是否有偿债风险。
  
  3  ．银行备用授信额度不足风险 
  
        银行在评价一个企业偿债能力的时候，除了企业自身的现金流外，还可以考虑企业的其他融资来源，包括在其他银行可以使用的后备贷款额度，信托资金额度等。对于一个谨慎经营的企业，晴天也要备伞。银行备用授信额度不足风险是指企业在最需要资金的时候没有办法融到足够资金。一个企业必须在银行有着足够备用授信额度才能在银行办业务，以备随时支付需要和把握买入
  
 低估值资产的机会。例如，某公司资产用10亿元买土地储备、盖楼盘之后，因为楼盘还没有完工不能交付使用，所以不能在市场上销售带来现金流量，但在这个时候，按照合约该给银行偿还利息或还钱了。尽管根据企业的投资将来肯定会有很多收益，但是无钱还债已经构成违约，因为那些土地和楼房现在还不能卖。银行如果在工程变现以前就强行要款，企业就有可能破产。这种流动性风险就叫做融资性流动风险。从财务管理角度来说这种风险影响很大。因为这种情况迫使企业不得不采取割肉补疮、拆东墙补西墙的措施，会对企业的经营运作造成很大负面影响。所以，银行在为客户设计授信方案时候要非常仔细，一定要充分考虑企业经营状况和现金流状况，对于上述的开发商，就一定要提供3年期中长期贷款，保证企业资金链完整。否则，不是市场将开发商逼死，而是银行逼死开发商。银行因此也会错失从开发商身上挣大钱的机会。就如同家长在孩子身上投资：从刚出生到18岁上大学是一个完整的周期，如果小孩刚小学毕业就辍学，投资仅有一半时间，非常可惜。银行要高度关注企业商业风险，商业风险是市场、法律和经济环境变化而引发的企业风险，主要包括以下两个方面：
  
 (1)企业道德信用风险。企业道德信用风险是指企业的道德风险，企业不愿意按照相关的合约、协议去履行相关的还款义务，从而可能给银行带来损失的风险。例如根据贷款协议，企业必须按时给银行付利息和本金。如果企业不能及时做到这一点，银行就会面临损失，对银行来说这就是信用风险。很多企业主观恶意拖欠银行债务，或者隐匿，这都是信用风险。对中国很多民营企业而言，最大的问题就是缺少道德的约束，很多民营企业存在主观恶意拖欠银行贷款的行为。各位客户经理请牢记：对借款人的分析，道德为首要分析要素，法人代表的人品是第一位的，没有人品的认同，其他都是空谈。就像丈母娘选女婿，第一位应当是人品，其次才是收入等因素。我们在准备给企业提供贷款前，首先要查询企业的信用记录，并向同行业的商业伙伴了解这个企业的法人人品，如果有信用劣迹，根本不用考虑去提供贷款。
  
 (2)企业商业经营风险。由于市场情况的千变万化，会对企业造成的各种各样的风险。比如采购原材料价格上涨，企业的销售产品价下跌，国家调整利率或存款利率上升幅度大于贷款利率上升幅度，都会影响企业的经营效益。这些不确定性就叫做企业经营风险。很多企业在我们做判断的时候，企业经营正常，在贷款期间，经营情况发生巨大变化，情况急转直下。例如当年河北三鹿乳业公司是各家银行宠儿，大家拼命给贷款，谁知道3个月后，企业的质量问题突发，给所有的银行造成巨大的损失。
  
 例：某企业2012年1月申请贷款4000万元，下表是这家企业在贷款前资产负债表。
                                          
 申请贷款时资产负债表发生了如下变化，如下表：
  
 
  
                                          
 分析：企业贷款前财务报表上的资产负债率83．3％(由10000÷12000算出)，如果再借入4000万元，资产负债率会达87．5％[(由10000+4000)÷(12000+4000算出)]，在此情况下银行很可能拒绝企业的贷款申请。企业为达到银行在资产负债比率方面的要求，找到一家关联企业并与其签订一项投资协议，以2000万元固定资产作价8000万元投资，资产增值6000万元，如是资产负债率降至55．6％(由10000÷18000算出)，即使再申请到4000万元贷款，资产负债率也才63．6％[(由10000+4000)÷(18000+4000)算出]，贷款前和贷款后企业的资产负债比率都在银行可接受值之内，因此银行有可能被误导而发放贷款。
  
 借助财务报表分析借款企业的财务状况、经营成果和现金流量；分析其偿债能力、营运能力、盈利能力、财务结构，可以为授信和贷款决策提供基本依据。
  
  1  ．大量预收账款导致短期负债剧增，影响银行对企业偿债能力的判断 
  
        参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、办证、测绘、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。
  
  2  ．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断 
  
        按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现。
  
  3  ．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断 
  
        房地产企业为持续发展往往会储备大量土地，由此形成土地成本按购置时实际支付价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数额。

8. 商品房没有拿到房产证怎么办？一定要交齐房款才有房产证吗？

不是，这个只要付了首付，然后办理了房贷就可以先拿到房产证的，如果你手上没有，你可以去找相关人员要。