房地产开发的主要阶段

1. 房地产开发的主要阶段

1、投资决策分析阶段。
投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。
项目的可行性研究即在项目选定之后，对该项目做更进一步的分析．主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。当然，如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时，即使经济效益不大，也应多渠道筹资并开工建设。
2、前期工作阶段。
前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等．出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商府尽快实施筹资计划．通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要，既要保证一定的经济、社会及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好，往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发。
具体地说，前期工作主要包括：(1)获得土地使用权；(2)实施筹资计划；(3)规划方案的设计；(4)获得规划及配套部门的许可；(5)征地、拆迁的安置、补偿；(6)施工现场的“三通—平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本；(8)与建筑商初步洽谈承发包事宜。
由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。
3、项目的建设阶段。
项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。
由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。
项目监理是一项非常关键的工作内容，因为在施工过程中．进度的快满、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员，对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进度情况，及时解决出现的一些问题。
项目施工完成后，要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套，通常称之为“后配套”。有些省、市主管部门规定，未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。
4、竣工验收与交付使用阶段。
竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续，进入使用管理。
开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分，但许多房屋是在竣工后进入市场的，因此，当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段．促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。建成房屋是租是售，应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。

2. 中国的房地产在当前处于世界房地产发展史中哪个阶段？

　　第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
　　1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
　　第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
　　第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
　　随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
　　第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
　　2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
　　详细：
　　中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
　　1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
　　1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
　　2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
　　2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
　　中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。
　　给分吧。

3. 中国商品房发展经历了几个阶段呢？

中国70.80年代没有商品房，只有福利房，估计没有你找的政策文件，下面介绍一下中国房地产的发展历史，仅供参考

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

    1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

    1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

    2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

    2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

    中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

4. 房地产开发的阶段

1、投资决策分析阶段。
投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。
项目的可行性研究即在项目选定之后，对该项目做更进一步的分析.主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。当然，如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时，即使经济效益不大，也应多渠道筹资并开工建设。
2、前期工作阶段。
前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等.出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商府尽快实施筹资计划.通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要，既要保证一定的经济、社会及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好，往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发。
具体地说，前期工作主要包括：(1)获得土地使用权；(2)实施筹资计划；(3)规划方案的设计；(4)获得规划及配套部门的许可；(5)征地、拆迁的安置、补偿；(6)施工现场的“三通—平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本；(8)与建筑商初步洽谈承发包事宜。
由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。
3、项目的建设阶段。
项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。
由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。
项目监理是一项非常关键的工作内容，因为在施工过程中.进度的快满、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员，对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进度情况，及时解决出现的一些问题。
项目施工完成后，要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套，通常称之为“后配套”。有些省、市主管部门规定，未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。
4、竣工验收与交付使用阶段。
竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续，进入使用管理。
开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分，但许多房屋是在竣工后进入市场的，因此，当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段.促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。建成房屋是租是售，应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。

5. 房地产开发的主要工作阶段

总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作部有不同的内容。
1．投资决策分析阶段
投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。
项目的可行性研究即在项目选禄之后，对该项目做更进一步的分析．主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择员合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。当然，如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时，即使经济效益不大，也应多渠道筹资并开工建设。
2．前期工作阶段
前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等．出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商府尽快实施筹资计划．通过一些合理有效的筹资方式落实资金v为下一步的各环节提供“血液”。
规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要*既要保证一定的经济、社会及生态效益，义要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好．往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下·轮的开发。
具体地说，前期工作主要包括：
(1)获得土地位用权；
(2)实施筹资计划；
(3)规划方案的扩韧设计；
(4)获得规划及配套部门的许可；
(5)征地、拆迁b安置、补偿；
(6)施工现场的“三通—“平”或“七通一平”
(7)伯算工程量和开发成本；
(8)与建筑商初步洽谈承发包享宜。
由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。
3．项目的建设阶段
项日的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。
由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。

6. 中国房地产行业的发展历程

　　2000年北京的房地产经纪可以说是鱼龙混杂，那个阶段很多现名为房地产经纪公司的一般都是房地产信息咨询公司，投资顾问公司等等，可他们都在从事着中介业务，一般都是居间租赁（也就是代客户看房成交之后收取佣金）和卖信息两种方式。那个时期下的广告渠道一般都是报纸和网络。之所以中介行业在北京的口碑很差，甚至很多人认为中介就是在骗！都是那个时期缔造的。他们一般采用业务和文秘分工的方式。业务员只负责带求租者看房，文秘就是专职接电话。利用广告上的报价比较低的方式吸引求租者打电话进来，当时北京城区民宅租赁的市场均价为：一居室1500左右每月、两居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了广告上就是一居室700，两居室1000、三居室1500.这样的数字了。可想而知每天的电话量会有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪个地方有什么小区，所以那个时期对接电话的文秘培训是十分严格的。原则就是你可以哪里都不认识，但是你什么都要说的出来的原则。  求租者打进电话以后，肯定会问你在XXX小区的XXX房子租了么？文秘必须要这么回答，这个房子还在，我们是中介公司的。我们有两种方式，一个是给您提供房主的出租信息。租赁信息的收费是一居室我们一次性收您300、两居室500、三居室700。包您看到满意为止。还有一种方式就是我们免费带您看房，成交之后收您一个月的租金作为我们的中介费。如果客户选择了第一种方式，那就是将求租者约到公司交钱。更有甚者几个求租者争抢一套出租房源。交完钱后文秘会把“房主”的电话给求租者。每天也会给求租者几个电话让其自己联系房主去看房，但是谁都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般会采取找人当托儿的手段，一般的托儿就是业务员。求租者给“房主”打来电话，就以种种借口托辞。到最后跟求租者说我的房子已经租出去了。。。求租者只能再打电话到公司找房源，基本几次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退钱，那一般就采取武力解决。  如果求租这选择了第二中方式，也就是现在所说的居间服务。那回答就会是这样了：求租者问，那套xxx小区房子还有么？文秘回答：这个房子还在，求租者哪里能放弃这个便宜呢？肯定会说你们的中介费用没有问题，我现在是不是可以看看房子呢？文秘会用种种的说法说服客户接手市场价，常用的说法有：1、哦，您说的我们广告上的那套房子是筒子楼里的，不是真正的一居室。2、这套房子价格的确低，但是我建议您不要去租，因为这个房子里面死过人，建议给您找别的房子。。。等等说辞。求租者听到这种说法由于求租心切肯定不死心，所以肯定会问，其他房子多少钱啊？文秘的回答当然是市场价格了：一居室1500左右每月、两居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右……

　　二、“房屋银行”空手套白狼到了2002左右出现了一个新的说法叫房屋银行，很多那会的房主听到这个词的时候会觉得是个不错事情，在加上业务人员的忽悠，会觉得这个事情很靠谱。业务人员会在每天的房源上面寻找一些价格合适的房子去“代理”。这个代理行内称作压房，压房也分为名压和暗压两种方式。先说明压，明压顾名思义就是明着跟房主说，我要代理你的房子，这里会涉及到一个免租期的问题，因为中介公司去帮房主租房子也是需要运转时间的啊，这个是合乎情理的。一般会这样，给房主打电话，说自己是中介公司的，有客户要看房，这里的客户会由中介公司的令一名员工假扮，见到房主后，看房主的情况，如果价格合适而且房主又可以同意代理这种方式，那就跟房主谈一下最底价格之后要出免租期，承诺房主，如果我们租不出去，我们会给您交房租，跟房主签订合同。但是中介公司给房主的付款方式是月付，但是真正的租户的付款方式却是季付以上。这样中间的差价第一次付房租的时候就出来了。如果房主不同意代理这种方式，而且价格什么的都合适，那假扮租房者的业务人员就起到作用了，他会毅然定下这套房子，跟房主说自己最近要出差，大概一个礼拜左右就能回来，但是为了表示诚意先给房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同时要把房子的钥匙交给自己。其实出差的借口就是在要的免租期，而要来钥匙就是准备随时带真正的租房者来看房。即是暗压房。但是一定要建立在房主住的比较远的情况下，其实说明白就是中介公司要把这套房子转租出去，从中获利。在民宅市场里价格合理，房子配置不错的房子是很好出租的，一般好的房子一个星期足以被租完。所以他们这样做是基本没有什么风险的。但大家都知道在中国只要是挣钱的事情，很快就会有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的时候，房屋银行慢慢的已经成为了一种恶性竞争了，都去这么压房，哪里有房屋配置好，价格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司压到自己公司去了。所以后来就是只要是房子就压，大家可能要问了。中介公司不怕赔钱么？回答是怕，当然怕。所以到了那个阶段就出现了很多的恶性事件。一般采取明压方式的房子如果在免租期内没有租出去的情况下，业务人员也有两种方式解决。第一种就是直接把钥匙反锁在屋里，等房主要钱的时候跟房主说，那个业务员已经辞职了，公司不管这些事情，如果房主没完没了，那就武力解决。还有一种方式就是主动出击，在免租期快没有的情况下直接打电话给房主约房主出来谈，一般有经验的业务员会直接跟业主说，大哥（或者大姐）因为您房子的事情我已经被公司开除了，房租的事情公司也不肯给钱，我没办法才来找您。我也刚来北京打工，没钱赔您。您要不解气打我一顿得了。房主如果不同意直接翻脸。。。如果勉强将业主房子租出去但是没有挣到多少钱怎么办呢？那只有从租户下手了，房子快到期时找种种借口不退租户押金。反正不挣钱是不成的。所以说那时的中介公司是不会赔钱的。而在那个年代中介公司不但要招聘文秘，业务员，还要招聘纠纷处理人员。（其实就是打手）在那几年，租户被打，房主被打的事情非常平常，而一般人怕找麻烦也就忍了，这样也不会挨打。典型的公司就是中大。

　　三、房屋银行瞬间消失在那几年中介公司的老板们挣钱都挣疯了，毕竟很多都是空手套白狼的方式。前面我们说过，中介公司给业主的付款方式是月付，给客户的方式最少是季付。这里就给中介公司老板找到了挣钱的机会，很多的公司一夜消失。卷走所有的差价和房款，业主收不到钱肯定要去找中介，发现中介公司不见了，直接就会自己的房子里面找租户，一般这种情况倒霉的就是租户了。前文说过挣钱的事情很多人都会去模仿，所以后来很多的公司房子代理的价格很高，但是以底价格年付的手段租给租户，这样从中牟取暴利。其实典型的实例就是坚石地产也就是，潘石屹的弟弟，潘石坚。还有很多公司也如法炮制过，但是在这里我就不一一举例了。

　　四。房地产经纪公司招聘陷阱。那些年有一部分的房地产经纪公司是靠招聘起家的，现在据我所知还有那时靠这个起家的公司现在依然活跃在房地产经纪的领域里，但是他们已经金盆洗手，不靠招聘挣钱了。这个可能大家就不明白了。招聘怎么还能挣钱？我回答大家，能挣钱，能得很！2002年以后真的是北京房地产的一个突飞猛进的发展时期。很多房地产公司利用公司名义进行诈骗。每天报纸网络上刊登广告招聘，承诺高薪，借机收取什么服装费、培训费、填表费、等等的费用，钱挣到了人去楼空。在这个“领域”里被骗的求职者真的数不胜数，很多人都有过这种经历。而且慢慢的发展到了其他的行业，计算机公司，文化公司等等。

　　五、房地产经纪规范的进程。2007年国家出台了从事租赁代理业务应先备案
　　通知要求，各房地产经纪机构在从事房屋租赁代理业务之前，应向市建委备案，备案工作由中介协会具体承办。备案工作于5个工作日内完成。
　　房地产经纪机构可持“备案证明”等相关材料与指定银行签订租金代收、代付委托协议，按协议约定在该银行开设账户，交纳租赁代理保证金。此外，各指定银行应于每月5日前将签约房地产经纪机构的监管账户和一般结算账户内余额、发生额和资金往来情况通报中介协会。
　　60万的保证金将再次提高房产中介从业的门槛。目前实行资金监管，若要从事房产中介行业，从事买卖房屋业务要交纳100万保证金，从事租赁业务要交纳60万保证金，再加上100万的注册资金，等于必须要有260万元的资金，相对于几年前10万元就可以注册一个公司开展业务来说，门槛大大提高，资金的安全性已经有了保障。
　　经过这几年市场的洗礼房地产经纪走入了良性发展，品牌云集，很多小的房地产经纪公司生存不下去了纷纷倒闭。就在这激烈饿市场竞争环境中又产生了很多的社会问题，做民宅的中介公司为了有客户，满大街贴小广告，做高端了房地产公司购买业主资料，致使业主电话泛滥，业主们苦不堪言，城管工作人员们更是痛苦万分！个大做高端的中介公司为争抢客户打打出手，砸店、打架的事情也是屡见不鲜。各各社区门口都有中介公司的人员每天轮流“站岗”其实他们在那里不是免费的维护治安，而是为了去找客户、为了摆摊、为了发传单，弄的小区的保安人员也是深恶痛绝。还有很多的中介公司挖人走私单，也就是别的公司的员工的单子拉到自己公司签合同，给业务员高提成，据我所知有的公司居然提成高达80%这种行为是让各大公司都深恶痛绝的，也是房地产经纪人法规所禁止的。
　　六、房地产发展历程反思
　　为什么每一个好的行业竞争到最后就是发展到恶性竞争呢？为什么非要竞争到这种程度市场才精彩呢？
　　让我们把目光投向国外的房地产经纪人，房地产经纪人在人们心中的信任程度跟医生和律师是其名的，也是最受人们信任的行业之一，在中国，房地产经纪人满大街都是，曾经在那几年就让人们认为是骗子！
　　在国外，房地产经纪人是必须经过严格考试，才可以从事的，在中国，除了一个简单的房地产经纪人从业资格考试以外什么都没有，而且在北京所有房地产经纪人的队伍中有经纪人证书的也就占到1%都不到，而且是个人都能干，只要会说话就成。
　　试问，这种档次的经纪人谁敢信任呢？满大街发传单，贴小广告，小区门口等客户，这就是他们上客户的渠道，这种档次的经纪人能给我们房地产经纪行业发展带来口碑还是带来唾骂呢？劝诫各大公司的经理人、老板们、不要光不挣钱，再这样毁坏房地产经纪人在老百姓心中的地位了。

7. 产业地产的发展阶段

从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。伴随着实体经济的复苏，跨国企业、资金的涌入，产业地产的市场前景愈被看好，越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产，把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。
中国产业地产发展经历了四个大阶段：1978年是产业地产孕育、探索阶段;1982年~1992年国内开发区开始快速发展;1992年~2002年产业地产进入矛盾与探索期;2002年进入国内产业地产密集开发阶段。20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。
如今，随着房地产巨头的转型、实体企业及金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入前所未有的活跃期，包括万科、绿地、富力在内的很多大型房地产企业都将其业务拓展到产业地产领域。
前瞻产业研究院观点：随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。

8. 房地产发展的历史

中国房地产市场发展的历史
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

扩展资料：

2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%)?存货均值同比增加50.34%?增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点?平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元?创历史新高。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示?据测算?2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元?而2011年房地产全行业赢利也丌过5000亿元左右。2013房价走势分析如果2012年销售额再下降?则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。
据此估计2013年房地产走势?房地产企业撑丌了多长时间。如果房地产商能熬过2012?则房价走势2013中国必然拉开大崩溃的序幕。
据中国统计局的最新数据显示2013房价走势分析?2012年1-2月份?全国房地产开发投资5431亿元?同比增长27.8%?其中住宅投资3713亿元?增长23.2%?全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米?同比增长35.5%?其中住宅施工面积297605万平方米?增长32.8%。
参考资料来源：百度百科-房产·