房地产贷款"红线"划定 占比最高不能超40%

1. 房地产贷款"红线"划定 占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。  
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。  
光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。  
具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。  
五档两上限，最高上限为40%  
所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。  
央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。  
事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。  
然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。  
在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。  
此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。  
其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行(600036,股吧)、农业发展银行、浦发银行(600000,股吧)、中信银行(601998,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。  
第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。  
天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿元。  
差异化管理，设置2至4年过渡期  
值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。  
具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。  
周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。  
至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。  
据了解，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。  
“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。  
对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。  
此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。  
同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

2. 银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。
12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。
光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。
具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。
五档两上限，最高上限为40%
所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等其他金融部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。
然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在发布署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好也仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。
在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。
此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。
第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。
差异化管理，设置2至4年过渡期
值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。
具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。
另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。
“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。
对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。
同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

3. 银行房地产贷款“红线”划定 占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。  
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。  
光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。  
具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。  
五档两上限，最高上限为40%  
所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。  
央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。  
事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。  
然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。  
在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。  
此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。  
其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行(600036,股吧)、农业发展银行、浦发银行(600000,股吧)、中信银行(601998,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。  
第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。  
天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿元。  
差异化管理，设置2至4年过渡期  
值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。  
具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。  
周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。  
至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。  
据了解，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。  
“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。  
对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。  
此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。  
同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

4. 五家银行房地产贷款占比超红线，新规对银行的影响有多大？

由于有四年的过渡期，所以整体影响不会太大，超出的贷款会逐渐消化。众所周知的是，去年底，监管单位宣布对银行业的房地产类贷款进行集中管理，同时对银行划出两档红线，房企贷款和个人房贷都进行了一定程度的限制。按照该新政，超出限定标准的，未来四年之内，要完成房贷规模的缩减，从而实现银行贷款占比达标。虽然现在依然有不少银行的占比数据超标，但长期来看，银行的房贷规模会不断缩减，影响不会太大。

事实上，政策推行这项新规主要还是为了应对楼市的泡沫。也许现在来看，限制房贷占比影响到了银行的利润，但长期来看，这是有助于银行的发展。因为楼市的泡沫注定要破灭，如果银行此时持有大量的房贷，届时房价一跌，资不抵债，企业宣布破产，个人逾期变成了坏账，这些都对银行业有所冲击。

其中风险最大就是炒房群体了，这些通过各种方式向银行贷款借钱，拿到钱后，又挪用到楼市里，进行投资炒房。一旦房价出现大幅下跌，这些人随时资不抵债，届时只能宣布破产了。

参考资料：
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平曾撰文称，从上市银行及公开市场信息来看，需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限，涉及到的房地产贷款余额在整个金融机构涉房贷款余额中的占比约为25%，主要集中在建行、邮储、招行、兴业等几家中资大中型银行。假设这几家银行整体贷款增速运行平稳，平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿元-1500亿元，占到各自涉房贷款的比例为5%-10%，占各自银行贷款余额的比重为1%-3%，占银行业房地产贷款比重约1.5%，需要调整的规模并不大，而且还有2-4年的整改期。大多数银行并未踩红线，客观上存在填补空缺的可能性。

5. 3家一线银行房地产贷款占比超越上限！贷款买房要注意哪些问题？

最近房价飞涨？很多人会利用大家急贷的心理买房挖洞等着你跳！所以贷款买房不是一件小事。在贷款买房之前，我们应该了解贷款买房的注意事项。不要钻贷款的空子买房。

首先，准备足够的首付。根据最新的房贷规定，第一套住房通常需要准备30%的首付，而第二套住房至少需要准备40%。另外，考虑到利率，贷款购房的人应该多准备一些资金。最好保证他们的月收入是月供的两倍以上，这有助于提高住房贷款的通过率。二是提前明确还款方式。目前有两种还款方式，一种是等额本金还款，另一种是等额还款。这两种还款方式各有优势。对于等额还款，借款人可以掌握每月还款金额，计划家庭收支。等额本金还款法，适用于还款能力强、希望通过快速还款降低利息的人群。我们可以考虑自己的情况来选择正确的还款方式。

第三，不要在12个月内提前还贷，最好不要在最近一年内提前还贷！因为根据公积金贷款的相关规定，部分提前还款应在还款一年后提出，贷款人返还的金额应不少于还款6个月。第四，贷款还清后别忘了取消抵押贷款。如已全部还清贷款本息，可持银行贷款结算证明等抵押物的房地产权证到房地产所在区县房地产交易中心办理注销抵押。第五，贷款买房前，每天都要做一个漂亮的账目。贷款买房时，银行的日常账户就是有力的证明。需要贷款购房的借款人要注意。不管多少，每天的账目一定要漂亮。六是要注意房地产物业是否有贷款资质。一定要明确买房本身没有贷款资格，还要避免多卖一套房子。不要蒙混过关贷款买房。在那个时候这将是一个沉闷的损失！

当然，住房贷款也需要满足一些条件。如年满18周岁，具有完全民事行为能力和完全民事责任能力的自然人，具有城镇居民常住户口或者合法有效的居民身份证明；支付了购房首付款；有稳定的职业，收入稳定，有按期偿还贷款本息的能力；申请时，购房人自有资金不低于购房款的20%；申请时，借款人同意以所购房屋及其权益为抵押；所购房屋产权清晰，且该房屋符合政府要求的进入房地产市场流通规定的条件；所购房屋不在拆迁通知范围内的，以及贷款银行要求的其他条件。

6. 银行房地产贷款占比新规

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。 股份行及部分城商行房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为27.5%、20%。【拓展资料】房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。除却一般贷款所需条件，房地产开发贷款还需基本以下条件：一、有企业法人营业执照。二、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。三、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。四、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。五、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。六、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。七、在银行开立帐户保持正常业务往来。八、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。

7. 房地产银行贷款“红线”，对市场影响几何？

    2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知自2021年1月1日起实施，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置“两道红线”，分别设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对于不符合要求的银行，监管机构给设置了过渡期，并建立区域差别化调节机制。
    那么房地产贷款集中度管理制度会对房地产市场造成什么影响呢？
    01、政策出台背景
    房地产贷款占比连年升高至28.8%
    长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。2011年以来，房地产贷款余额占人民币贷款余额连年升高，房地产贷款余额占比升高至28.8%。而我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业仍是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
    
    房地产贷款增速持续回落，促进房地产市场平稳健康发展
    近年来，金融管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标加强房地产金融管理，同时积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制、试点了房企融资新规“三道红线”等，房地产金融管理长效机制进一步完善，截至2020年三季度末，房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落。在此背景下，进一步对银行的房地产贷款余额划定“红线”，有利于继续推动房地产市场平稳健康发展。
    02、政策主要内容
    所谓房地产贷款集中度管理制度，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
    上限要求：分档设定集中度管理要求
    央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。总共分为五档，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。
    房地产贷款集中度管理要求
    
    [1]农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社
    [2]不包括第二档中的城市商业银行
    限期整改：设置过渡期，区域差别化调节机制
    而对于“踩红线”的银行，要求必须限期整改，具体规定：
    2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求：超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
    03、政策影响
    多数银行并未踩“红线”，制度为防御性安排
    从36家上市银行的2020年中期财报数据可以看出，有11家银行个人住房贷款或者房地产贷款占比超出上限，其余25家银行均出现“安全”范围，远远没有触碰上限。
    整体看，9家银行房地产贷款占比超过上限。从房地产贷款占比情况来看，第一档银行中，房地产贷款占比均没有超过上限40%，其中交通银行只有26.5%，第二档银行中，招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行这四家银行超过上限，需在2-4年的过渡期内进行整改，第三档银行中有5家触碰到上限。
    表：2020年上半年上市银行房地产贷款占比盘点
    
    
    
    仅5家银行个人住房贷款占比超过上限，按照目前比例，房贷不会受到影响。第一档银行，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5％的红线，业务调整过渡期均为2年。第二档中有2家银行“超标”，分别是招商银行、兴业银行，第三档中仅成都银行一家触碰到上限。
    供给端收紧，中长期来看，房企资金压力加大
    房地产贷款集中度管理，对银行房地产余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口、提高金融体系韧性和稳健性。从中长期来看，本次新规在房地产行业资金供给端进行了收紧，房地产在融资上会感受到更大的压力，房企融资渠道、融资能力或是未来其能否快速发展的关键。但从目前设定的管理比例要求来看,基本符合2020年的情况，因此对未来市场相关贷款投放额度的影响相对有限。
    总体来看，房地产贷款集中度管理制度只是防御性制度安排，新规对不同类别的银行业金融机构实行分档管理，并且给目前不达标的机构充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展，总体上对市场影响有限。长期来看，房企供给端资金收紧，有助于引导房地产企业从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。
    研究员：蔡艳平

8. 银行房地产贷款占比新规

法律分析：中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40％，个人住房贷款占比上限32.5％；中资中型银行房地产贷款占比上限调整为27.5％，个人住房贷款占比上限20%；
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 
第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。