重要信号！2021开年，央行发布“限贷令”，楼市正酝酿剧变？

1. 重要信号！2021开年，央行发布“限贷令”，楼市正酝酿剧变？

 根据以往的经验来看，每次到了年底的时候，银行的贷款额度就会变少，而每年的一月份几乎是一年当中银行房贷额度最充足的时候，所以很多购房者都是等到元旦之后才拿到了银行的放款。但是，对于2021年的房地产来说，伴随着“限贷令”的出台，情况可能要发生一些变化了，打算买房的应该留意。
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   2021年刚开局，央行、银保监会就联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确强调从2021年1月1日起，要根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。所谓房地产贷款集中度管理制度，就是中资银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。如果超过了规定的上限，则设置2-4年的调整过渡期。
      注意，这份“限贷令”主要强调了两个部分：一个是房地产贷款余额占比，另一个就是个人住房贷款余额占比。也就是说，新规下，未来这两个部分的贷款都要符合监管部门设定的“上限”。那么，贷款的上限在哪呢？根据新规看，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限一共分五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。
   不难看出，虽然已经经历了四年多的房地产调控，但国家对流入房地产行业的资金监管不仅没有放松，反而继续收紧了。根据“新规”来看，其中的规律显而易见，规模越小的银行业金融机构，房地产贷款的上限就会越低，而规模越大的银行业金融机构，贷款的条件则相对要宽松一些。因此，可以预见的是，由于“小银行”的房贷额度空间有限，所以未来在房贷利率、房贷审批等方面的管理可能会趋于更加严格。对此，购房者应该留意。
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   2021年刚刚开局，为什么央行、银保监会就要针对房地产贷款“放大招”呢？其实，答案很简单，理由有三点：
    一、抑制房地产泡沫，防范化解金融风险。 长期以来，房地产吸引了大量资金流入，导致房地产贷款占比越来越高，甚至捆绑了整个金融体系。日前，郭树清撰文表示，目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，所以房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
   实际上，从全球范围内来看，近一个多世纪以来，在130多次金融危机中，其中100多次都与房地产有关。显然，国家出台“限贷令”的原因之一就是为了抑制房地产泡沫，防范可能出现的金融风险，提高银行业金融机构抵御风险的能力。
       二、优化信贷结构，引导资金流向实体行业。 房地产贷款占比越来越高，无形中挤压了实体行业的资金供给和发展空间。对房地产贷款设置上限，自然可以防止各类资金大规模流入楼市。与此同时，对于银行来说，在房地产贷款达到上限后，如果想要继续发放房地产贷款，就必须做大分母，也就是必须做大人民币各项贷款余额，其中就少不了加大对实体经济的贷款。
   比如，中资大型银行想要新增30亿元的房地产贷款，那么就必须至少增加45亿元其他贷款，这样才能使得房贷比例控制在40%以内，从而达到监管的要求。因此，房地产“限贷令”的出台，意味着未来新增贷款将会更多地流入实体行业，从而可以进一步优化信贷结构，支撑制造、 科技 、三农、小微等领域的发展。
       三、落实房住不炒，抑制房价过快上涨。 根据以往的经验，房地产市场每次升温的背后都离不开炒房客、开发商和大量资金的推波助澜。房贷“新规”下，通过对房地产贷款设置上限，不仅可以收紧投资炒房客的资金来源和途径，降低房地产市场再次被炒作和大幅升温的可能，而且还可以进一步抑制开发商和居民的杠杆率过快增长，从而起到抑制房价过快上涨，推动房地产市场 健康 稳定发展的作用。当然了，杠杆降低了，居民负债少了，房价走向平稳了，从长期来看，还有助于摆脱对房地产行业的过度依赖，构建国内大循环。
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   众所周知，在这三四年里，央行、银保监会等一直都在加强对资金流入房地产行业的监管力度，多次要求压降房地产贷款的占比，所以对不少银行业金融机构来说，基本都能满足监管部门规定的上限。比如，根据机构统计，目前像工行、农行、邮政等银行甚至都低于监管部门设定的上限，也就是说额度还没用完，不仅不用压缩，反而还有继续提升的空间。退一步来说，即便是超出了监管部门规定的上限，根据新规要求，接下来还有2-4年的调整过渡期，所以短期内不会带来太的影响，所以绝大部分银行都能平稳落地。
      但是，从长期来看，“限贷令”的出台，或许意味着房地产正酝酿剧变。关注房地产的朋友应该都知道，此次的“限贷令”，是继“三道红线”融资新规后，国家针对房地产信贷政策再次发布的重要新规。仔细观察可以发现，“三道红线”是在资金需求端进行管控，而“限贷令”则是在资金供给端进行管控。虽然方式不太一样，但调控的逻辑是完全一致的，就是一边抑制需求，一边控制供给，然后防止资金大规模流入房地产市场，从而“熨平”这些年房地产行业不断扩张带来的副作用，促进房地产平稳运行，推动实体行业的不断发展。
       最后总结： 继“三道红线”融资规定之后，国家再发“限贷令”，这标志着楼市调控正在从短期的调控措施向房地产长效机制加快转向，同时也意味着房地产行业的现金流将会变得越来越“珍贵”。显然，对于资金密集型的房地产行业来说，信贷就是楼市的“七寸”，一旦失去了宽裕的资金助力，开发商拿地就会偏向于保守和谨慎，投资炒房客就会告别盲目和狂热，高房价也就会慢慢成为无源之水，无本之木。
   最后，笔者想对普通购房者说，在房地产市场继续企稳，房子不断回归居住属性的大趋势之下，盲目负债开始变得越来越不明智了，所以如果不着急买房可以先等一等。过去一年的经历也告诉大家，与高负债买房相比，手里掌握一定的现金流至关重要，不要让房子成为了生活的累赘。

2. 央行发出“限贷令”，未来房地产的投资情景会怎样？

近期监管部门发布了房地产贷款方面的管理制度，其中明确对银行房地产贷款及个人住房贷款占比上限进行了明确规定，那么这一规定对今后的房地产市场走向和对我们老百姓今后购房有什么影响呢？
为了充分讲清楚这个问题，咱们今天将从本次房贷政策的具体内容、发布背景、对房地产市场导向及对我们老百姓有什么影响等方面进行一个全面的分析。

先说一下本次“限贷令”通知的具体内容，本次的贷款集中管理制度将分为5个档次，对各家银行的房地产贷款和个人住房贷款占比规定了具体的上限，具体内容如下图：
那就意味着以后各家银行要想满足央行本次规定的上述要求，则只有两条路要走，一次继续压缩房地产领域的信贷投放，二是加大其他领域的贷款投放，如小微企业、制造业、幸福产业等，意思就是要强制对各家银行贷款投向进行一个“红线”管理，这样的规定有史以来还是第一次。
那么许多人要问了就目前发布的这个“红线规定”，各家银行是否需要大幅度的整改呢？据最新的数据显示，大部分的银行都在红线范围之内，就是有部分银行需要压降，压降的幅度也是比较小的，最多的也只在10%左右，比如第一档中，只有建行和中行房地产贷款略有超支，需要压降的幅度只有1.7%和10%，只要在今后的2-4年的过渡期，稍加调整就会达到监管要求的。

但是我们不得不否认的是，本次的监管要求其实是对房地产行业有着较为长久的影响，这也证明了国家对房地产市场调控的一个决心，那么还有个问题，国家为什么要从“限贷”的这个角度调控房地产呢？咱们简单分析一下大家就明白了。
现在的房地产开发经过多年的发展，已经形成了房企从政府拿到地，再用这块地抵押银行贷款施工盖房，而盖房的资金还要继续和银行贷款，而房子盖好后卖给买房者，还要和银行办理个人住房贷款，整个过程政府卖地有收入，建筑企业盖房有收入，房企卖房有收入，买房人实现了住房梦，银行有利息收入，好像都是受益者，但是其实归根结底全是银行的钱在里面空转。
在房价涨的时候大家皆大欢喜，每个人都是受益者，但是却给房地产市场制造了一个越来越大的“泡沫”，一旦这个泡沫被刺破，带来的将是大量的楼盘烂尾，房产贬值，最终这些风险将无一例外地转嫁到银行，带来的将是银行端出现资产恶化、坏账、不良贷款提升、甚至出现银行倒闭等金融风险。
当然以上说的只是一种极端的可能，是最坏的结果，所以监管部门要在这些问题出现之前，将这些问题提前“消化解决”，而问题的根源还在银行信贷的支持方面，于是本次的“限贷令”也算是“对症下药”了，就是想通过解决今后银行信贷投向的问题，也就是控制房地产的“口粮”，来达到“瘦身”的目的。

那么这些政策出台后对我们老百姓有什么影响呢？其实短期来看影响不是很大，长期来看房地产调控效应会逐步显现，对大型中心城市涨幅会得到一定的抑制作用，但是对于其他二三线城市甚至是县域区域的房价走势影响会增加，有可能许多地方房价将开始出现降价的趋势，所以大家在进行房地产投资的时候需要谨慎了。
总的来说，从本次的监管新规来看，国家对房地产市场的调控手段在逐步增加，而且也更加明确和具体，去金融化的导向越来越明显，但是这也是国家进一步稳定房地产市场，提高其他实体经济增长的重要手段，从长期来看，有利于我国房地产市场健康稳定的发展作用是不容置疑的。

3. 监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
招行按揭贷款每年需压降500亿
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。
目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

4. 监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
招行按揭贷款每年需压降500亿
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。
目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

5. 监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
招行按揭贷款每年需压降500亿
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。
目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

6. 10年来首次反转，又遇央行限贷令，2021年楼市将让位于实体？

"限贷令"更像是一种信号。
近日，人们一直在谈论央行的"限贷令"，即人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
这也被坊间称之为房地产贷款的"5档红线"。而这"5档红线"每一档又分为房地产贷款上限和个人房贷上限。
具体内容我们一起来再回顾一下：

第一档： 中资大型银行。 工商、建行、农行、中行、国开行、交行、邮储行7家大型银行，两项贷款上限分别为40%、32.5%（前者指房地产贷款，后者指个人房贷，下同）;
第二档：中资中型银行。招行、中信、浦发等17中型银行上限分别为27.5%、20%；
第三档：中资小型银行和非县域农合机构。包括城商行、农合等中资小银行上限分别为22.5%、17.5%；
第四档：县域农合机构。县域农合机构上限分别为17.5%、12.5%；
第五档：村镇银行。村镇银行分上限分别为12.5%、7.5%。
银行对房地产的这种量化的标准，在历史上是绝无仅有的。限制房地产贷款、又限制个人房贷，央行与银保监会为何会放这个大招？

不少专家的文章都进行了针对性的分析，最后得出的结论都大同小异。 煮酒君用一句话概括就是： 银行为了防控风险，进行了去房地产"金融化"。
如果把银行当成一个活生生的"人"，那么从他的角度去看问题可能就容易的多。"人"都是趋利避害的，当面对一件可能会伤害到自身的事，他会怎么做？毋庸置疑的是，必然首先要保护好自己。
"五档红线"无疑就是银行自我保护的手段之一。在房地产顺风顺水的时候，除了开发商与购房者受益之外，银行也是最重要的受益者之一，但是如果房地产前行不顺，一些开发商、购房者无力偿还贷款之时，通过层层转接，最终承受风险的将会是银行。
为了防止这种情况出现，"五档红线"出台了。换句话说，从长远角度看，银行其实已经不再看好房地产。所以，银行有这个动作就容易理解了。

再联想到，银行对待实体与房地产的态度，我们可以隐约看到今后房地产发展的趋势。
有一个现象可能很多人已经注意到了：实体融资利率低于了房贷按揭利率，并且连续持续了三个季度。
根据近期中国人民银行发布的"2020年第三季度中国货币政策执行报告"，9 月，一般贷款利率为 5.31个百分点，比上年12月下降0.43个百分点；个人住房贷款利率为5.36百分点，比上年12月下降0.26个百分点。

Wind数据更是显示，从2009年到2019年，金融机构一般贷款利率一直高于个人住房贷款利率。而到了2020年，前者数据连续三个季度低于后者，这是近十余年来首次出现反转。

综合银行的种种动作，实体与房地产之间，今年以来银行更偏向于实体。实体的春天貌似来了，也该是实体重于房地产的时候了。
正如曹德旺所言："实体经济的强大才是最强大的竞争力，房地产带来的只是经济表面上的虚假繁荣，只有搞好科技和科研、搞好制造业才能让国家发展和崛起。"。
房地产与实体，换做是你，你该如何选择呢？

7. 央行发出“限贷令”，未来楼房会不会有价无市？

其实国家政策已经说得很清楚了，房住不炒，尽量满足刚需，在短时间内，一线和重点二线城市对楼市取消限购限贷限售的可能性不大，就是为了防止炒房客投机倒把，牟取暴利，如今调控的效果比较显著，很多城市购房趋于理性，以实际需求为出发点购房，而不是倒腾房子谋利，房价上涨的势头基本被按住了。

但是也有刚需表示很无奈，毕竟限购和提高基准利率让他们觉得自己被误伤了，毕竟很多改善型刚需存在于市场上，因此，各地地方政府也在根据自身需求，积极调整相关楼市政策，但绝不是意味着放松调控；至于三四线以及以下城市，却有适当松绑的信号，但是基本都是属于人口外流型城市，再加之货币棚改慢慢接近尾声，开发商和地方政府为了稳定当地楼市，根据实际情况，对楼市做适当的调整也是可以理解的。

2019年的楼市基本就是八字方针——因城施策，分类指导，目的很简单，重拳打击炒房，让刚需优先上车，通过买房一夜暴富的时代已经过去了，文中提到的假设性问题，放松调控，楼市有价无市怎么办（其实这种假设也只能说在三四线以及以下城市有微乎其微的可能性）？一件商品的价格是由它的价值决定的，有价无市，那么就代表着它的价格大于它的真实价值，那么，要想市场经济灵活流通，那么就必须调整它的价格，直到让市场接受为止!!!

房子不会有价无市的，除非没有房产证的，现在买不起房的一大把，现在的新楼盘还没起就被订购完了，过剩这个词我想再过30年再说也不迟房价攀升的可能性不复存在，要回归理性价格，业主不愿意。三线城市又缺少引流外来务工的优势。从节后的火车站就能看出，大量的农民工的去向是一线城市。过剩的空置房自身消化能力不足。如果不出现大规模的棚户改造，这一现象还会持续很长时间。