房地产融资“闸门”再拧紧！

1. 房地产融资“闸门”再拧紧！

金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。
　　为何要出台此项举措？中国人民银行、银保监会明确表示：提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展；优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
　　近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
　　尽管如此，在监管部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险，提高银行业金融机构稳健性。
　　招联金融首席研究员董希淼表示，房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容，其出台有助于进一步降低房地产金融风险，同时有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”。
　　长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。
　　“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示。
　　2020年8月，人民银行、住房城乡建设部形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对资金需求端进行管理。此次制定的“两条红线”，主要是从资金供给端入手，对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束，覆盖面更广。房地产融资“闸门”正在全面拧紧。
　　政策对房地产市场资金供给的影响有多大？“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。”人民银行、银保监会有关部门负责人表示。
　　记者调研发现，目前超出上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投放的主力，多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管上限，少数已经超限。仍有一些银行与上限有些距离。
　　针对超出上限的银行机构，监管部门设置了一定的过渡期。这表明加强管理和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡，体现了政策“不急转弯”的特点。
　　比起存量调整的压力，政策影响更在于对未来增量的严控。人民银行、银保监会要求符合管理要求的银行，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。这意味着，没有超过上限甚至离上限较远的银行，房地产贷款也是不许补涨的。
　　此次监管办法，除了对房地产贷款设置总的比例上限外，还对其中的个人住房贷款单独设置了上限。这将对购房者带来怎样的影响？
　　“由于超限的银行不多，过渡期较长，总体上影响比较有限。房地产贷款在银行之间的结构将有一定变化，部分超标银行将会压降，而占比较低的银行还有增长空间。”董希淼表示，因面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款条件和要求或有小幅调整。
　　在对房地产调控的同时，不误伤刚需，一直是政策导向。如何让有限的房贷资源满足刚需群体，而不是流到炒房客手里，是监管部门和银行机构需要关注的。
　　值得注意的是，银行违规为房地产输血的冲动一直都在，为此吃罚单的银行也不在少数。对银行机构来说，在套上“紧箍咒”的同时，更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力，找准符合高质量发展的信贷投放领域。

2. 房企融资为何收紧？

月11日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。 

公告显示，此次发行债券为住房租赁专项公司债券，将以分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。在租赁住宅业务方面，截至2017年底，万科旗下长租公寓品牌泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个城市。按照万科的计划，未来，万科将继续巩固住宅开发和物业服务固有优势，将租赁住宅确定为核心业务，同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务。不过在业内人士看来，自去年房地产市场开启全面调控后，房企的融资环境逐步收紧，享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋于严格。 

据同策研究院监测，5月40家典型房企融资总额跌回至一年内最低值，仅451.17亿元，环比减少41.34%，融资情况不容乐观。同策研究院研究员陈朦朦认为，在现金流和高负债率的双承压下，公司债一直是房企主要的融资方式，但是5月房企发债频被中止，使得缺钱的房企更加处于危险边缘，其中一直享有绿色通道的住房租赁专项债券也趋于严格，5月末，碧桂园200亿（其中150亿元用于长租公寓建设）、富力地产60亿元、花样年50亿元，三家房企租赁住宅专项债券被中止审查，这也是实力房企第一次被叫停。
内容来源：凤凰网

3. 融资渠道收窄对房企有何影响？

“我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右，净资产负债率达到120%以上。近期，我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作，相信半年报负债率将下降。”
华北某国资背景房企财务总监李明(化名)近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。在多家房地产企业了解到，千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。 

在2018年4月召开的年度股东大会以及年前召开的年终工作会议上，陈顺和李明所在的公司董事会和管理层均要求财务部门密切关注负债率。 
上述3家房企的资本负债率均超过75%。其中，陈顺所在的房企超过80%。 
“国资大股东要求，公司今年的重点工作之一就是降低负债率。”李明坦言，这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率，就得砍掉一些信贷和发债，缩减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑，需要新的信贷和发债来支撑。”李明表示，为了达到股东的相关要求，公司一段时间没有拍地，而是忙于消化既有库存项目，或选择较轻资产的物业开发或受限较少的商业资产开发。 
新借债务方面，多选择可以在表外体现的永续债。“今年做了一定规模的永续债，不算在当期资产负债表中，一定程度上缓解了负债率的继续攀升。”李明介绍说。 
林亮则表示，永续债对房企资质要求高，发行主体需AA+级以上企业，“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永续债”。 

中诚评级相关人士介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标；偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标；然后关注EBITDA(税息折旧及摊销前利润)全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。” 
“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。 
内容来源：凤凰网