万科郁亮说房地产进入“黑铁时代”，这意味着什么？

1. 万科郁亮说房地产进入“黑铁时代”，这意味着什么？

万科郁亮在万科集团2022年年会上发言表示，万科已经要进行背水一战，房地产行业已经到黑铁时代。黑铁时代意味着房地产市场规模将会萎缩，万科也将会进入到背水一战的状态，要么死，要么活，要解决过去沉重的包袱，甩掉包袱，同时国家也将会对房地产行业进行去金融化。不会允许房地产行业占用太多的社会资源，金融资源。这对房地产行业来说将会是一个痛苦的过程。
一，万科的黑铁时代
郁亮在2022年年会中明确表示，万科在接下来将会节衣缩食，要花小钱办大事，以前的金钱激励的方法也要做出改变。同时要更加注重绩效，要拿成绩说话。然后之前一些事情包办出去，做事大手大脚，做二传手，层层转包，这样的方式是不对的，以后都要改正。以后管理人员要身先士卒，要到第一线去，要从能打胜仗的队伍中选择管理人员。这个是万科的黑铁时代。说明万科会觉得以后的日子将会更加艰难，已经做好了面对困难的准备。
二，房地产行业的冬天
对于房地产行业来说，之前的红利时代已经过去，拿地就无脑盖房的时候已经不在了，国家已经更加注重实体经济的发展，更加注重高新技术。以前房地产占用的大量的金融资源，社会资源国家都会慢慢的回收。整个房产行业都将慢慢的萎缩。这对别的行业来说是个好事，对一些高新技术，科技公司将会是一个福利，但是对所有的房产公司和房产工作人员都是一次严峻的考验。整个行业也将会越来越难，最终会淘汰掉很多不合格，不符合社会发展，没有与时俱进的企业。这对房产行业来说就是冬天降临了。

2. 郁亮判断地产行业进入“黑铁时代”，目前房地产市场的境况如何？

目前中国房地产市场的发展平稳有序一些地方的房地产泡沫正在破裂，从总体上来看国家房地产正在朝着安全健康的方向发展，但局部的一些房地产行业也或多或少存在一些畸形的问题。
一、房价过高影响了行业发展。
从二零一零年开始中国的房地产进入了快速发展期，尤其是一线城市的房价上升幅度非常快，但上升浮动的背后往往是房地产泡沫化的表现。在房价上升的阶段也有很多投资人选择把自己的金钱投资在房子上面，希望可以获得更高的投资回报，所以房地产泡沫变得越来越严重，一旦出现破裂的情况，那么就会影响整个行业的发展，但是房地产也是国家的支柱性产业，因此国家对房价进行了宏观调控，从最大根本上保证房地产行业平稳有序发展。

二、房价涨幅太快引发了很多社会问题。
中国房价涨幅的这10年拉动了中国经济的繁荣增长，同时也带来了很多负面问题，尤其是社会持续低迷的出生率，为国家以后的发展埋下了一定的隐患，因此国家现在出台了很多相关政策，目的就是要保证中国的经济可持续性发展，而可持续性的发展首要解决问题就是房价涨幅太快问题。如果再无休止地膨胀下去，那么就会对市场造成很严重的冲击。只有让房价回到正常的发展阶段才符合人们的预期。

三、保障房地产行业长期健康发展才是关键。
房地产行业平稳有序发展才是最关键的一点，如果房地产发展速度过快或者是发展速度太慢都是不正常的，也势必会影响和牵连很多经济问题因此国家对房地产市场宏观调控，这样才能保证房地产市场平稳有序，也不至于让国家的经济基本盘受到影响。

3. 郁亮定调房地产黑铁时代，还有哪些信息值得关注？

目前的整个房地产价格不断下跌，对于不少的房地产企业来说，他们也是处于非常艰难的时刻，所以说在这样的时间段内，最值得我们关注的信息还是未来的房地产将会如何演变。
首先，对于国内的房地产市场来说，未来想要再次出现大幅度的上涨是不太可能的事情了，因为对于我们国家来说，我们对于房地产的管控政策一直是比较严格的，更为关键的是国家也是三令五申，不断强调房子是用来住的，而不是用来炒的，所以说对于不少的房地产企业来说，他们也不会在这个情况下去把房地产的价格拉高，而且不少地区也因为消费收缩，导致整个房地产的价格在不断下跌，而且不少房地产商在之前的快速扩张当中也是积压了不少的库存房，在这样的情况之下，他们也是急于出手，所以说未来整个房地产行业，涨价可能是一件比较困难的事情了。
其次，房地产上来说还是要抓住这个时间及时的进行产业转型升级，不能够仅仅局限于盖房子和卖房子，更应该考虑未来的整个房地产商的行情变化，要着眼于未来的整个房地产的后续服务当中，尽快的让自己的产业进行升级改造。如果对于房地产商来说，还是仅仅停留在建筑行业的话，不能够把自己的思维转化的话，那么在未来的竞争当中肯定是会落后于其他人的，尤其是对于那些本身名气不够响亮，而且本身也没有太大的特色的房地产商来说，就应该抓住这样的机会，及时的调整自己的产业线。
最后，对于那些想要买房子的人和投资者来说，如果不是刚需想要进行房地产投资的话，还是可以继续等一等。

4. 郁亮判断楼市“黑铁时代”来临，房地产商该如何破局？

对于房地产商来说，以前那种可以短时间内实现大规模的资金回笼的时代已经一去不复返了，而在未来对于这些房地产商他们想要进一步抢占市场，能够持续在市场竞争当中生存下去，那么就需要进行相应的产业升级，对于他们来说也是需要提高他们的服务质量，更好的拓展售后服务和后面的物业服务。
首先，对于目前的整个房地产市场来说，国家的房地产管控政策还是非常严格的，对于这些房地产商来说，他们想要在短时间内获得高额的回报率还是非常困难的，更为关键的是目前整个房地产的市场行情也是不太好的，对于大多数人在买房的时候也会考虑在三整个全国的房地产价格也在不断下跌，所以说对于这些房地产商来说，他们在售楼之后也会遇到重重的问题和阻力。
那么对于这些房地产商来说，他们就需要进一步的转变自己的传统经营模式，把以前依靠卖地卖楼获得的收入转变为提高服务质量来获取更高的收入，因为对于这些房屋的业主来说，他们往往希望能够和这些房地产开发公司达成长久的合作，也就是说也希望他们能够提供更加高质量的物业服务，因为不少的小区他们在日常的经营管理过程中也会遇到各种各样的问题，而如果这些业主能够和这些房地产商有一个比较好的合作的话，那么对于小区的物业管理也是一个不错的选择。
而对于这个市场房地产市场也能够完美地衔接进来，并不需要过多的成本，而对于这些房地产商来说，他们也能够和自己的房地产进行更好的保密和融合，也能够借机将自己的房地产项目更好的出手，让自己的资金更快的回笼。

5. 万科董事会主席郁亮称人民住房仍是刚性需求，房地产带动了哪些行业的发展？

我认为房地产行业能够带动钢铁行业、水泥行业以及房地产销售行业的发展。
在房地产行业的发展变得越来越糟糕之后，很多房地产行业的业内人士却并不认为房地产行业即将进入寒冷的冬天，甚至有些业内人士认为房地产依旧能够迎来崭新的春天。
一、我认为房地产行业能够带动钢铁行业的发展。要知道现现在的房地产行业根本离不开钢铁行业的支持，因为房地产行业如果想要建设的更加稳固，就必须要使用大量的钢铁材料。而房地产行业如果保持良好运转，那么钢铁就不会缺少销路，这对于钢铁行业的发展也必然会带来一定的促进作用。
二、房地产行业对于水泥行业的发展有着极大的影响。在盖房的过程中，除了会使用钢铁以外，房地产行业还会使用大量的水泥，因为只有大量使用水泥房子才能够变得密不透风，如果房地产行业保持长时间的高速发展，那么水泥行业的发展必然会有着相当大的进步以及提升。只不过很可惜的就是，在房地产行业变得越来越糟糕之后，水泥行业也受到了严重的影响。
三、房地产行业对于房产销售行业的发展有着明显的影响。房地产行业和房产销售行业属于相辅相成的关系，如果缺少了房产销售行业的推广，那么房地产行业就不可能形成良性的资金运转，而如果缺少了房地产行业的支持，那么房产销售行业也就会成为说空话的行业。正是由于房地产行业的发展对于房产销售行业存在着较大的影响，所以房地产行业发展遇冷之后，房产销售行业也面临着严重裁员的情况。
其实房地产行业的发展和很多其他的行业也有着相当大的关系，可以说房地产行业发展好坏，对于国内经济发展也有着相当重要的影响。

6. 房地产业影响力锐减仍有巨量市场，如何看待万科郁亮就房地产业的谈话？

我觉得万科郁亮就房地产业的这番谈话还是非常有借鉴意义的，房地产行业现在的影响力虽然不如之前，但是仍旧存在巨量市场。而郁亮此前发表过很多有关于房地产行业的精彩讲话，他认为房地产行业想要活得更加久，就应该顺应潮流，在房地产行业影响力锐减的如今市场，也不应该放弃房地产，总要有人推着房地产前行。

1.我赞成郁亮的观点，房地产行业存量巨大，还有很多市场机会
房地产行业的发展有着其自身逻辑，并且我国的房地产行业并没有出现泡沫破裂的情况，在整体上来看还是非常可控的。但行业的调整仍旧在持续之中，其中包括土地政策的调整，而政策也对房地产行业给予了很大的呵护，在今后房地产成为刚需的呼声越来越大，对于刚需也是有非常多市场机会的，并且新生活方式的改变也会带来很大的市场机会。

2.我觉得万科郁亮对于房地产业的谈话很有深度，是立足实际所得
房地产行业确实曾经经历过黄金时代，也在发展的过程中，改善了居民的居住条件，并且在很大程度上助力居民居住问题。但高速发展总会带来很多问题，不能因为出现问题就摒弃这个产业。正是在这个时候，房地产行业才开始回归常态，未来才很有可能回归到民生行业。房地产总跟老百姓息息相关，所以肯定还会有非常大的市场存在。

3.我认为郁亮对于房地产业的看法仍旧乐观，并且应该具有这样的心态
我国房地产从业人员也是非常多的房地产，为他们提供了很好的就业岗位，如今房地产行业走向趋缓，但并不代表这个行业从此一蹶不振。虽然房地产行业受到的冲击是很大的，也会经历痛苦，但是，在此之后，也会带来更大的转变，也会有更大的市场。

7. 如何看待万科集团董事长郁亮称房地产市场仍是个10万亿市场？

万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。 如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，业绩一定 要止跌回稳，开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产 开发、经营、服务并重。 看到没，第一个是根本点，也是我强调烂了的核心——人口老龄化（面对负增长吧）、城镇化见 顶、居民负债率、收入增长速度放缓等等。
一、最近房地产有趣新闻应该是碧桂园，比如碧桂园总裁莫斌喊：相信所有地产企业都会检讨和反思。市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。对于业绩下滑，我和我的管理层对投资者表示深深歉意，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思。碧桂园神经反应有些迟钝啊，都这个点才喊超出了预期。对投资者表示深深歉意这句话很恶心啊，只对投资者表达歉意，那些购房者呢，甚至烂尾楼呢。

二、怎么不表达歉意，一句道歉都没有，倒是对资本家很殷勤。“新业务方面，博智林 机器人业务是唯一的重点业务，其他新业务都已经暂缓。”这说明碧桂园和华为类似，在战略收缩，而且可以看出除了建筑机器人产业，碧桂园转型基本上“无成功”。让我想起来股东大会郁亮喊：从短期来看，楼市已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。那次报告会，最重要的信息如下：
三、与此同时，郁亮也表示，尽管环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降41.39%。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。这么说万科也没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态。

四、看起来很吓人，但实际上它的影响力已经大幅下降（未来股市会占很大比重），会从经济的超级支柱沦为支柱之一，而且会逐渐 离开舞台中央。 届时，数字经济、新能源产业、医药医疗健康乃至大飞机产业都可能超过房地产对GDP的贡献。 比如数字经济：国家正式发布了《数字经济“十四五”发展规划》。 根据规划，到2025年，数字经济将进入全面扩张期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。 业内人士分析，假设2025年GDP总量为130万亿元，这意味着数字经济核心产业增加值将达到13万亿元。  2020年，这个数字只有7.8万亿元左右。

五、另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化、经济转型升级、化解土地财政困境、空置率等。最核心的出生人口无需多言，我从18年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。城镇化呢，已经到顶了，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升。一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！我们都可以作为理性力量发生源，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

据说中国房地产总市值有400多万亿，虽然经过21年底和22年的持续萎缩，但10万的市场目前还是有的，但过了今年就不好说了。郁亮说了一句很有意思的话，就是存量住房每年要淘汰10亿-11亿平方米，简单的理解一下就是房子会折旧的，会没人住的，会淘汰的，指望囤房子涨上天际的炒房客们，好好算算房子的折旧，特别是30层左右的高层。 
六、以我国的建筑设计质量，电梯和电路水路也就15年左右，外墙二十年，房子能住30年算质量很好的啦，而且这还是标准的。若是按照这几年烂尾楼开发商的尿性，嘿嘿，我都倒吸一口凉气，开发商都已经抠到把草坪换成沙地，至于购买的房子钢筋数量够不够，实在不好说。前段时间烂尾事件，个人认为保交楼但没有保质保量的话，没有任何意义。有钱的时候，开发商建房子况且可以四年掉外墙，建筑用海沙，3年时间阳台护栏全部生锈。要是没钱的开发商能做出什么事，真不敢想。 

现在大家明白为啥二手房5-10年要套现走人了吗，要是超过10年二手房，任谁接盘都很可能是最后一手，哪怕你吹上天际，但二手就是二手，就是在不断折损，就是不如一手房。房子其实是个消耗品，作为地产行业相关人员，我见过很多房子，其实不管是多贵的房子，楼龄超过15年或者20年以上的，都会显得非常老旧。10年前的开发商还算有良心的，但这几年起的房子，那些高周转一年半建起来的，各种违规偷面积扩阳台，用海沙建房子返碱的，要说能住三十年，我说你都不信。
有没有可能30年前掏空积蓄买房子，30年后掏空积蓄修房子为啥要用修这个字眼呢，因为现在高层是拆不起的，把你们30层的高层住宅拆掉要赔多少钱，还不如另外找个空地去建个新城。中国那么大，你们不会那么天真以为会没有地，要拆你家的高层吧，就把话放这里，绝大多数人花了一辈子积蓄，也就是租了30年房子而已，要是现在还有人把商品房当成传家宝，传一代又一代，那是你想多了。能传一代一代的，那是宅基地！老房子危楼了，能推到自己重新再建的，也是宅基地。跟你买的商品房没啥关系，商品房是消耗品。

8. 郁亮：万科股价下跌受房地产行业影响，合伙人自愿真金白银买股票

“万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的。”
  
 6月30日，在万科2020年度股东大会上，董事会主席郁亮在提到股价问题时称，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。
  
 他说，“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。”
  
 郁亮表示在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。希望万科能在包括大股东在内的所有股东支持下，做得更好。