房地产投资基金的合伙制

1. 房地产投资基金的合伙制

一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

2. 什么是有限合伙形式的投资基金？

什么是有限合伙形式的投资基金？
什么是有限合伙形式的投资基金？
这个行业一句“一个级别知道一个级别的事”躲藏了很多不为人知的秘密、、、
 
一是要用谎言。而且谎言的技术要非常高明!!不用谎言，很难把人邀约去的。即使邀约去，不管人家认可不认可，在那里考察期间的生活费，你要支出。实际上，邀约去十个也不一定留下一个，光是招待费就非常令人头痛。为什么留不下人，一是负面影响太大了，很多人都认为那是传消；全国大部分地区泛滥成灾，谎言邀约如履薄冰；发展是硬道理，讲不通成为难民的比比皆是，不能与时俱进完善模式，让行业人付出的不仅仅是血肉之躯，更有亲情、友情、甚至爱情。

二是有些人根本不具备从事的条件：工作不能辞、家人不理解、投入又大。.加上你自己要吃喝，租住房屋，坐车来回的路费，招待朋友的费用、生活上的不便、邀约不成功等等、、、。精神压力、经济压力会越来越大。我们投入的都是血汗钱，而且我们的人际资源非常有限，就是有数的几个亲戚朋友。等你的运作资金用完了，你的人脉用完了，你也就到了山穷水尽的地步。有的人不考虑自己的实际情况，盲目从事，甚至借钱从事。辞去工作，不给自己留下后路。家里人的劝说也不听，弄的关系非常紧张。有的因为从事这个行业，夫妻离婚，父子不和。
、、Jiao流、、、：、1-0--4-0--6--7--9-9--8、8、、、、Tao讨、、、、、、

、、Jiao流、、、：、1-4--6-7--9--1--0-9--6、5、、、、Tao讨、、、、、
异地经过十六年的运作，模式存在太多的弊端，已经不适应现在的社会了。现在的社会是信息社会，是电子商务的时代。有头脑的人，都会审视异地的弊端，而选择一个更适合自己从事的项目。我也是在那里做过的，从事就必须放弃自己的事业，也就意味着这将是断了自己的收入。当你的下面不发展的时候你分文收入也没有。那么接下来就需要你说谎， ?你能接受谎言，别人能接受吗？这个行业初衷是真善美，加入是热血澎湃，深入是直冒冷汗、、、、做异地我们要考虑三个问题：

第一：要有强大的经济作为后盾；
第二：你是否有强大的人际关系；
第三：你能否承受得住亲人朋友的不理解
、、、行业好与不好不是我一个人说出来的，关键看你自己适不适合，适合的就是最好的，不适合任谁吹的天花乱坠也白搭。没必要纠结什么银行卡、税收、行业是否是国家行为，国家行为的项目也多着呢，是国家行为也不能保证每个人都赚钱、、、可能我这话说的有人不爱听，但我说的实在话，我说的真心话，我相信明白人自有分晓、

建议你还是不要什么都听别人说。你要做的是：冷静、
相信您也会由于一个善意的谎言，接触到了行业，由于这特殊的方式，所以很多人在心中都有一种失望甚至愤怒,也为之疯狂过。现在终于能静下心来好好思考一下了；对于任何一个行业来说，我们都不能用好于坏来做判断，我只能说，这个行业不适合我.

-----这个行业一句“一个级别知道一个级别的事”躲藏了很多不为人知的秘密：并不是人人都能成功上平台，上了平台也不一定能拿到几百万， 更别说一千多万不要总是听说某某上总了。上总只是达到了600份，这个过程比较漫长。但也并不代表就赚钱了。如果广西桂林临桂机会成功率有多大？出局要多久？
广西桂林临桂机会成功率有多大？出局要多久？
这个行业一句“一个级别知道一个级别的事”躲藏了很多不为人知的秘密、、、
 
一是要用谎言。而且谎言的技术要非常高明!!不用谎言，很难把人邀约去的。即使邀约去，不管人家认可不认可，在那里考察期间的生活费，你要支出。实际上，邀约去十个也不一定留下一个，光是招待费就非常令人头痛。为什么留不下人，一是负面影响太大了，很多人都认为那是传消；全国大部分地区泛滥成灾，谎言邀约如履薄冰；发展是硬道理，讲不通成为难民的比比皆是，不能与时俱进完善模式，让行业人付出的不仅仅是血肉之躯，更有亲情、友情、甚至爱情。

二是有些人根本不具备从事的条件：工作不能辞、家人不理解、投入又大。.加上你自己要吃喝，租住房屋，坐车来回的路费，招待朋友的费用、生活上的不便、邀约不成功等等、、、。精神压力、经济压力会越来越大。我们投入的都是血汗钱，而且我们的人际资源非常有限，就是有数的几个亲戚朋友。等你的运作资金用完了，你的人脉用完了，你也就到了山穷水尽的地步。有的人不考虑自己的实际情况，盲目从事，甚至借钱从事。辞去工作，不给自己留下后路。家里人的劝说也不听，弄的关系非常紧张。有的因为从事这个行业，夫妻离婚，父子不和。

异地经过十六年的运作，模式存在太多的弊端，已经不适应现在的社会了。现在的社会是信息社会，是电子商务的时代。有头脑的人，都会审视异地的弊端，而选择一个更适合自己从事的项目。我也是在那里做过的，从事就必须放弃自己的事业，也就意味着这将是断了自己的收入。当你的下面不发展的时候你分文收入也没有。那么接下来就需要你说谎， ?你能接受谎言，别人能接受吗？这个行业初衷是真善美，加入是热血澎湃，深入是直冒冷汗、、、、做异地我们要考虑三个问题：

第一：要有强大的经济作为后盾；
第二：你是否有强大的人际关系；
第三：你能否承受得住亲人朋友的不理解
、、、行业好与不好不是我一个人说出来的，关键看你自己适不适合，适合的就是最好的，不适合任谁吹的天花乱坠也白搭。没必要纠结什么银行卡、税收、行业是否是国家行为，国家行为的项目也多着呢，是国家行为也不能保证每个人都赚钱、、、可能我这话说的有人不爱听，但我说的实在话，我说的真心话，我相信明白人自有分晓、

建议你还是不要什么都听别人说。你要做的是：冷静、
相信您也会由于一个善意的谎言，接触到了行业，由于这特殊的方式，所以很多人在心中都有一种失望甚至愤怒,也为之疯狂过。现在终于能静下心来好好思考一下了；对于任何一个行业来说，我们都不能用好于坏来做判断，我只能说，这个行业不适合我.

-----这个行业一句“一个级别知道一个级别的事”躲藏了很多不为人知的秘密：并不是人人都能成功上平台，上了平台也不一定能拿到几百万， 更别说一千多万不要总是听说某某上总了。上总只是达到了600份，这个过程比较漫长。但也并不代表就赚钱了。如果伞下不发展，照样没有一分钱可拿。

这个行业一句“一个级别知道一个级别的事”躲藏了很多不为人知的秘密：

、、Jiao流、、、：、1-0--4-0--6--7--9-9--8、8、、、、Tao讨、、、、、、

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你们都知道，我们来到地吃苦的目的就是为了能有今天，就是来挣钱的，所以我就要告诉你们，我们上面
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的钱是怎么分的，怎么拿的，这也是你们非常关心的一个问题.
为什么会有这么多的人想加入这个行业 ?
1．每个平凡的人都有一种想走捷径发财的思想。
2．每个平凡的人都有一种对金钱巨大的贪丨婪欲望
3．社会的现实，残酷，金钱的诱惑，社会的变态导致人心的扭曲。

4．这个行业就是利用一种比传统行业人情味浓，大家每天都开开心心，人无私的去帮助别人，还有一种是在传统行业从来就没有感受到的氛围把新人的心里笼络住了。

人生是条河，深浅都要过。
你发展到一定阶段的时候，你眼巴巴的看到下面的亲戚还有之心朋友，一个个都不能发展，但是还有支付外地每天的生活开销，甚至连一个新朋友来考察的路费都付不起的时候，那时候，你的内心是什么滋味？你如何面对他们！

这就是大多数人走向失败的根源.对此,我深有感触行业人对在行业的成功有一种渴求，这种渴求的程度远远超出了大众的想象，用大家的话说，这是一种忍辱负重的渴求，他们相信只要自己成功赚到钱了，就能够得到亲朋好友的原谅和理解，其实也挺不容易的。

、、Jiao流、、、：、1-0--4-0--6--7--9-9--8、8、、、、Tao讨、、、、、、

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还有是不是什么谁在操控和您的投资能否赚钱不存在任何关系。

晓理大义，明辨是非。你不能改变你的面容，但你可以改变你的笑容。曾经我们被人爱，所以我要爱人。做任何事情，都要三思而后行。世界上最大的敌人，不是别人而是自己。
笨人征服世界，聪明人征服自己。听进去，可信度20%，看进去，可信度80%，一个人的观念偏差要等三、五年之后才能显现出来。自以为聪明绝顶，结果智慧在二楼。一念之差上天堂，

一念之差下地狱。再好走的路不愿走，走不到头；再不好走的路，一直走一定会走到头。行业爱你，你不一定成功；你爱行业，你一定可以成功。哈佛大学理念：一个人成功与失败，
不在于能力与经验，而在于思维方式。
这里面有很多的秘密。
你又知道多少！
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什么是有限合伙形式的投资基金？
什么是有限合伙形式的投资基金？

3. 什么是有限合伙形式的投资基金？

　　有限合伙形式的投资基金可简单概括为由普通合伙人(GP)与有限合伙人(LP)共同组成有限合伙企业；其中私募股权投资公司作为GP，发起设立有限合伙企业，并认缴少部分出资，而投资者作为LP则认缴绝大部分的基金出资。私募股权投资公司(GP)承担无限责任，负责基金的投资、运营和管理，并每年提取基金总额的一定比例作为基金管理费；投资者(LP)承担有限责任，不参与公司管理，分享合伙收益，同时享有知情权、咨询权等。
　　其特点：
 　　1.设立有限合伙制基金，只需向相应的企业登记机关申请登记即可，无需国家行政机关的审批，运作模式简单，且资金聚散灵活，适应性强。
 　　2. 它是有限责任形式的投资，投资人以承诺资本额为限承担责任，同时承诺出资也可以提高资金的使用效率；
　　3. 有限合伙制基金不是纳税主体，其应缴税收等同于投资人直接投资所需要缴纳的税收，不用缴纳资本利得税和所得税，从而避免"双重"赋税。

4. 什么是有限合伙形式的投资基金？

私募股权投资公司(GP)承担无限责任，负责基金的投资、运营和管理，并每年提取基金总额的一定比例作为基金管理费；投资者(LP)承担有限责任，不参与公司管理，分享合伙收益，同时享有知情权、咨询权等。
有限合伙制PE特点：
1.设立有限合伙制基金，只需向相应的企业登记机关申请登记即可，无需国家行政机关的审批，运作模式简单，且资金聚散灵活，适应性强。
2. 它是有限责任形式的投资，投资人以承诺资本额为限承担责任，同时承诺出资也可以提高资金的使用效率；3. 有限合伙制基金不是纳税主体，其应缴税收等同于投资人直接投资所需要缴纳的税收，不用缴纳资本利得税和所得税，从而避免"双重"赋税。

5. 有限合伙制房地产信托基金

有限合伙制遍地产基金：
根据基金证券是否可赎回，即按基金规模是否固定，可以分成开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。 

　　采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。 

有限合伙型房地产基金

　　有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。

　　房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。 


房地产信托基金：
       房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

　　REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

6. 为什么房地产私募基金大多是合伙制的，而契约型相对较少

有限合伙制和契约制都是一种制度安排，区别在于：
1、有限合伙基金的载体是个有限合伙企业，不具有法人资格，受合伙企业法约束，而契约型基金也不具有法人资格，受信托法和基金法的约束。房地产基金投资时经常需要入股项目公司，契约型基金没有法人资格，只能通过GP来代持。GP成了项目公司名义上的股东，这对GP和LP来说都有一定的风险。而有限合伙虽然没有法人资格，但可以以有限合伙企业的名义来持有项目股权，投资人和管理人的责任和收益更明确。
2、第二点也是很重要的一点，新基金法实施前，中国只有公募基金可以采用契约制，而在房地产基金大发展的12年-14年，那个时候私募只能通过有限合伙来搭建结构。而且契约制要求管理人必须是在基金业协会备案的基金管理公司，而14年之前连基金管理人牌照都没开始发呢。因此这也造成了从观感上似乎有限合伙制基金远远多于契约制。
从契约制基金的先天条件来看，适合投资于比较标准化的二级市场有价证券。现在像星浩等大机构也会发一些FOF形式的契约制基金，在产品结构上投资于一个有限合伙基金，再由这个基金投资项目公司。这样套一层有限合伙的目的，一来可以拓展有限合伙50人的投资上限，二来可以解决股东身份的问题。

7. 什么是有限合伙制私募股权基金

首先，有限合伙制私募股权基金可以拆分为两个概念分别理解：有限合伙制、私募股权基金（准确来讲，应该叫私募股权投资基金）。
1、私募股权投资基金。这个概念说明了这个企业是做什么的，也就是从投资人那里募集资金，然后投资于未上市企业，以赚取利益；
2、有限合伙制。这个概念说明了这家企业的经营组织形式，也就是合伙制，并且是至少有一个合伙人承担无限责任，这个人一般是企业的管理者和实际经营者，同时这种组织形式允许有若干承担有限责任的合伙人，这些人一般是出钱的投资人，不涉及企业的实际运营。目前做私募股权投资的企业组织形式都是这样的，因为这种形式的企业收入可以避免双重缴税，具体可以搜索公司制与合伙制的区别。

8. 什么是有限合伙制私募股权投资基金

　有限合伙制私募股权投资基金是指采取有限合伙的形式设立的股权投资基金。
采用有限合伙制形式的私募股权基金可以有效的避免双重征税，并通过合理的激励及约束措施，保证在所有权和经营权分离的情形下，经营者与所有者利益的一致，促进普通合伙人和有限合伙人的分工与协作，使各自的所长和优势得以充分发挥；此外，有限合伙制的私募股权基金的具有设立门槛低，设立程序简便，内部治理结构精简灵活，决策程序高效，利益分配机制灵活等特点。
　　从有限合伙制度的法律层面看，有限合伙制私募股权基金还具有以下特点：
　　1、有限合伙私募股权基金的财产独立于各合伙人的财产。作为一个独立的非法人经营实体，有限合伙制私募股权基金拥有独立的财产；对于合伙企业债务，首先以合伙企业自身的财产对外清偿，不足部分再按照各合伙人所处的地位的不同予以承担；在有限合伙企业存续期内，各合伙人不得要求分割合伙企业财产。由此，保障了有限合伙制私募股权基金的财产独立性和稳定性。
　　2、普通合伙人与有限合伙人享有不同的权利，承担区别的责任。在有限合伙制企业内，由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不参与合伙企业的经营；有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任，普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任。这样的制度安排，可促使普通合伙人认真、谨慎地执行合伙企业事务；对有限合伙人而言，则具有风险可控的好处。
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