富力收购万达多家酒店背后原因何在？

1. 富力收购万达多家酒店背后原因何在？

2017年7月19日，万达与融创、富力签署了一纸协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权。这份协议令富力地产成为了除了房地产开发商以外的全球最大豪华酒店业主。据富力地产提供的数据显示，富力地产已经拥有88家酒店的资产，富力地产的酒店业务营收却只占4%，并且连续六年呈现亏损的状态。

2017年富力地产的盈利为260亿元，收入的来源主要是收购万达酒店和写字楼资产所产生的“议价收购收益”。富力地产之所以选择收购万达酒店，就是看重酒店业务对现金流的贡献。
富力收购万达酒店资产是一笔双赢交易，通过购买万达酒店资产，富力带来了8亿多元的现金流。


截止目前，富力地产已经支付给万达181.58亿元款项，而万达的70家酒店及写字楼物业已经完成了与富力地产的交割。通过这样的交易，富力地产不仅获得了全球最大豪华酒店业主的头衔，而且获得了214.24亿元的超高净利润，且其交易资产中的酒店及写字楼市值上升至324.68亿元。

收购万达资产除了给富力地产带来净利润和收益率，还一定程度降低了其负债率。相比2016年，2017年富力地产的负债率下降了1.08%。
富力地产在收购万达酒店之后，除了带来的直接回报以外，富力地产也面临着一些难题，如酒店抛开抵押融资的功能，其回报率低、盈利周期长也是富力要面对的难题。未来富力考虑经整合酒店资产业务，提升酒店收益，同时增加酒店服务内容以提高入住率。

2. 199亿接盘万达酒店，如今却负债2800多亿，富力该如何抉择？

富力地产作为曾经的“华南五虎”之首，一直在地产界充当着老大哥的角色，可是多年的经营不善加上负债过高，让这个老大哥苦不堪言。
  
 创立于1994年的富力地产，总部设在广州，目前拥有国家多个一级、甲级相关资质，是房地产行业中综合实力最强的企业之一。富力创始人李思廉和张力在当时看到了中国房地产行业上涨的趋势，于是筹集了2000万元资金创立了富力地产公司，从旧工厂改造做起。富力凭借旧城改造拿下了一个又一个的项目，成长速度十分惊人，成为旧城改造中受益最大的房地产企业。2005年，富力地产选择在香港上市，首日成交量便达到了617万股，成交总额超6860万港元，市值达到了200亿港元，这也让富力地产一举成为当时H股上市集资最高的中国内地民营企业。
  
 
  
 上市不到一年的时间里，富力地产便跻身港股上市公司中市值最高的200家行列，2007年坐上了中国房地产企业第四名的宝座。正值劲头的富力地产准备大干一场，并要回归A股，于是致力于快速扩张，拿到了许多项目，可是未曾料到的是2008年遭遇了经济危机。经济危机使富力地产遭受重创，资金链出现严重问题，2012年富力地产现金流为-24.6亿元，到了2018年第三季度负债更是高达2863亿元人民币，连续7年为负。之前的富力地产专注于一线城市的项目建设，在经济危机时期遭受打击后，富力开始进军二三线城市，然而却遇上了2013年楼市调控，富力的计划再次失败。
  
 
  
 富力还有一个不得不说的业务，那就是富力酒店，从2003开始富力就投资高端酒店，如丽思卡尔顿、凯悦、洲际等知名酒店品牌。但是富力的酒店业务却长期处于亏损状态，2013年到2017年，富力酒店的亏损金额都超过1.4亿元人民币，最高时亏损2.5亿元。即便是连年亏损，富力还是不断扩张酒店业务，2017年7月富力接盘了万达旗下的77家酒店，收购价格为199亿元，相当于一家酒店2.58亿元，远低于富力之前的酒店成本价。这77家酒店占地面积超过28万平方米，拥有超过2.3万间客房，外界估值不低于331亿元。不过在2018年上半年财报中，富力酒店的营收为7.51亿元，亏损了0.89亿元。
  
 
  
 2018年上半年富力资产负债率高达80%，比起2017年负债率增长了2.8%，其负债总额也由2015年的1345亿元增加到2017年的2332亿元，到了2018年，仅前三季度负债额度就高达2863亿元。随着债务越积越多，富力的融资也变得越来越困难，2018年上半年10亿元的中期票据发行计划取消，之后10亿元的融资发行计划也被中止，8月份的60亿元住房租赁债权的发行计划也被迫取消。2017年10月，富力地产主动中止A股审查，这已经是富力第五次回归A股失败。2019年2月，富力地产发布了盈利警告，2018年合并利润同比减少了60%，全年的销售总额为1423亿元，销售面积为1093万平米左右。
  
 
  
 自从“去杠杆”成为房地产行业的新主题，各房地产企业都选择主动去杠杆，例如恒大积极引入投资者降低集团的负债率，融创借助联合权益投资等手段有效的控制了杠杆率，然而富力地产却特立独行，偏向独立运营和公开市场融资。2018年上半年的融资成本达27亿元，同比增长184%。除了资金问题之外，富力地产的负面消息也是不断，自从2005年开始，富力地产就被频繁起诉，因质量问题维权的不在少数。还有虚假宣传学区房，原本9年制的名校变成了6年制小学，引发大量户主维权，富力地产也被指控有炒房的嫌疑，富力在哪房价就会上涨。
  
 
  
 如今富力地产的总市值为537亿港元，相比之下，恒大的市值已经超过3600亿港元。富力地产如此高额的负债，加上连年的亏损，昔日的“华南五虎”之首，也变得风光不再。

3. 万达酒店“接盘侠”富力，为什么现在也陷入步履维艰？

其实有很多细节都能够获得一个比较的发展，并且也能够一个比较好的投资。很多时候一些企业都能够获得一个比较好的资源和机会，并且能够让自己企业有个更好的发展，并且也能够让自己的企业有一个更好的未来，很多时候企业都是能够有一个更好的前途的。
有一些企业可能会因为经营不善而倒闭，或者说有一些企业可能会因为经营不善而被其他人接管。这时候有一些企业可能会重新焕发生机，但是也有一些企业可能不能够有一个更好的发展。万达酒店“接盘侠”富力，为什么现在也陷入步履维艰？我认为主要有三个原因:
一、这个企业能够有一个比较好的战略投资。
其实我觉得富力之所以也会陷入步履维艰的局面，也就是因为这个企业不能够有个比较好的战略投资，而且也不能够让自身一个比较好的定位，这意味着很多时候这个企业都不能够发展的更好，而且也可能会有一个更差的局面。
二、这个企业不能够有一个比较好的定位。
当然了，我认为还有一个原因就是这个企业是不能够有个比较好的定位的，而且也不能够发展得到很多说这个企业不能够比较好地去创新，并且能够有一个比较好的行为，这也这意味着很多消费者是不愿意去消费的。
三、这个企业不能够吸引消费者的注意力。
当然我觉得还一个原因就是这个企业是不能够比较好地去吸引消费者注意力的，并且也不能够让消费者一个更好的满意，还能说如果不能够让消费者满意的话，就不能够发展下去，并且也不能够有一个更好的机会去发展。
以上这是我的看法，大家有什么想法吗？欢迎在评论区留言。

4. 富力收购万达酒店，这笔收购对于富力来说究竟意味着什么？

富力收购万达酒店，这笔收购对于富力来说究竟意味万达的黄金时代已去：
资本市场有他的合理性，其实也有很多理解不了的东西，富力收购酒店也是正常的事情，这笔交易到底赢没赢我们也不一定了解内情，大佬之间的生意，很多时候也是一种博弈平衡和融通规避风险，这笔交易就是几个大佬交叉持股，抱团取暖，分解风险。意味着万达的黄金时代已去。

1.融创如果单纯的考虑收购酒店资产，其实万达酒店并不是最佳选择，甚至根本不应该列入考虑名单，因为它完全不具备被收购的性价比，即使考虑投资潜力和回报率，万达也完全没有任何优势。

2.万达现在也是多事之秋。多重的高倍杠杆，使的万达的实际负债率远高于其报表体现出来的内容。而且万达最重要的资产商业地产项目，这两年也是雷声大雨点小，实际销售情况和入住率远没有宣传的那么好。

3.万达的这次转让，应该是给融创打了一个大大的折扣。因为它更迫切，更缺钱，不管是短期还是中长期。万达的上层根基有所松动。此处省略一万字。

4.万达最近几年的突飞猛进，不仅仅圈内意见很多，圈外甚至社会底层的看衰、盼衰的意愿比较强烈。甚至有“万达有难，八方点赞。”的意思。

5.各领风骚数百年不现实，三五年还是靠谱的，万达的三五年“黄金时代”已经到头了。能够急流勇退，也是明智之举。

5. 富力189亿买77个万达酒店，以为捡了大便宜，如今却是年年亏损

最近许家印的恒大是陷入了严重的流动性问题，广州另外一个地产巨头富力的日子也不轻松。富力中期财报显示，短期借款达519亿，长期借款是914.45亿。
  
 
  
  
 恒大、富力、融创这些公司都是过去几年一直在高杠杆运转的公司，如今遇到了行业收紧，压力就自然出现了。当然目前富力的情况比恒大还是好不少。
     
 恒大上半年房地产业务亏损40多亿，富力还是赚了30亿。另外一点富力也比恒大聪明，他们从去年就开始出售了一些非核心资产，套现了一些现金，增强了流动性。
  
 
  
  
 说到富力不得不说到一笔收购，那就是4年之前，富力189亿买下了77个万达酒店。当时很多人说富力是捡了一个大便宜。为何这么说呢？77个酒店才卖189亿，也就是说每一个酒店才2亿多。
  
 
  
  
 海底捞巅峰的时候900多个门店，市值却是高达4千多亿，也就是说一个海底捞餐厅价值就高达5个亿了。这一对比，确实可以觉得富力是捡了一个大便宜，毕竟当时万达的资金出现问题，所以富力是买便宜了。
     
 收购一年之后，富力的老板张力就说，这笔收购非常好，已经赚了百亿。张力这个赚百亿的意思是酒店估值涨了百亿。
  
 
  
  
 不过如今收购4年过去了，当时大便宜，如今却是大麻烦。今年上半年富力酒店收入26.35亿，不过亏损却高达5.47亿。很多人可能会说疫情影响，酒店业亏损很正常。
  
 
  
  
 实际上富力酒店业务从2018年就一直亏损。2018年亏损1.83亿，2019年亏损10.08亿，2020年亏损14.27亿，亏损并没有减少，而且是逐年增加。
     
 富力目前是全球最大的豪华酒店集团。不过王健林说过，一家公司如果不赚钱，其实是不道德的。如果业务一直在亏损，那么规模多大都没用。酒店行业不是互联网，规模并不能换来成本的下降。
  
 
  
  
 万达当年做酒店其实并不是真的认为酒店可以赚钱，而不过是万达广场的配套而已。王健林在各个城市拿地盖万达广场，为了配合万达广场的发展，于是王健林就不得不配套建设酒店。
  
 
  
  
 实际上这些酒店在万达的运营中一直是鸡肋，投入大收益小，最终王健林是在2017年把包袱甩给了富力。
     
 实际上酒店这个生意真的不是好生意。酒店的固定投入太大，回收周期太长了。世界上很多著名的酒店品牌，他们都是只做管理品牌，而不做重资产的事情。富力是做房地产起家，后来又投资商业地产，盖了不少的写字楼，后来又发展酒店生意。
  
 
  
  
 实际上富力189亿收购了万达77个酒店，如今看来并不明智。虽然每年亏损额度不算大，但是毕竟一直在亏损。另外业务重估价值可能上涨，不止189亿，可能高达200多亿，但是富力必须得找到人接手，这部分的利润才可以变成真金白银，以如今这个行情，富力要找到接盘的人不容易。王健林做酒店是为了配套，虽然酒店亏了，但是他的万达广场没有亏。富力则不一样，单纯买下这些酒店来经营，就是为了在酒店上面赚钱。其实豪华酒店也是品牌好听，实际上真的不太赚钱。
     
 今年上半年华住酒店市值1053亿，利润也才1.3亿，另外一家著名的上市公司锦江酒店市值538亿，但是利润更是只有0.05亿。
  
 
  
  
 所以说当时王健林看似吃亏，其实他捡了一个便宜。富力看似捡便宜，其实是吃亏了。如今王健林的万达商管负债已经降低到了1400多亿，而且王健林已经拆分了万达轻资产公司准备去香港上市了。
  
 
  
  
 王健林重回巅峰是指日可待，而且万达已经从4年之前的债务问题中走出来了。如今富力也必须谨慎小心，毕竟恒大就是前车之鉴。

6. 富力接手万达酒店，万达未来能否重回巅峰？

玩房地产的开发商就是这样，无论是买地皮还是卖地皮都需要资金支持，就算知道这块地皮是赔钱的也要往里面砸钱，如果不砸钱自己赔的钱就会更多。这就是为什么万达能在酒店方面赚到钱却把酒店卖给了富力。万达只要获得资金是可以东山再起的。

万达经营项目可不是只有酒店，有很多地皮、商业位置买卖我们是看不见的。但是在明面的我们是知道万达将酒店卖给了富力。富力有实力接手往酒店里砸钱，这就和饭店一样，刚开始营业都要赔本赚吆喝。其实酒店就是在赔钱中赚钱，只要钱的流动大起来，就可以在流动资金中赚钱了。万达也是，他们不只是只有酒店这个资金流动点，他们还有别的资金流动点。

可能万达不如他们原来辉煌时有钱了，所以就供不起那么多的资金流动点了，如果降低别的资金流动点的资金来维持酒店的话，很有可能造成全线崩盘，不如先把酒店转手出去，这样稳一点。所以万达经营的智慧也就在这里，看似万达没落了，可万达此时正是在蓄力的时候。

东山再起是肯定的，当万达的资金足以继续供应酒店时，他们会重新盖酒店，他们不用寻找优秀的地理位置，因为他们还有名气，只要在哪里盖酒店，哪里就会变成优秀的地理位置。我们期待万达的东山再起，万达肯定也想重回大家的视野，他们的酒店和广场确实让我们的生活方便了很多。

7. 200亿买下77家酒店，却成为烫手山芋，富力到底错哪了？

  相比十多年前，现在的地产行业整体上已经不再如昔日那般如日中天，近几年万达“瘦身”，恒大债台高筑的消息更是给整个行业笼罩了一层“夕阳西下”的色调。   当然这都是相对而言，所谓瘦死的骆驼比马大，地产业的市场依旧巨大，只是相关企业从“一路高歌”变成了“如履薄冰”。  
       富力起家于广州，20年间的高速发展过程和在经营决策方面的果敢体现了富力的进取心，其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花费200亿从万达手里买下了70多家酒店，加入了全球最大酒店运营商行列。   不过现在的富力却被营收下滑、高额负债所困扰。  
    富力早期在地产行业处于领先的地位，富力集团的房地产销售额在2008年时位居行业第4，十几年后，富力已经明显掉队。   2017年销售额位列23，2018年略有上升，排名19位，显然不能和以前的荣光相提并论。  
    2020年测评机构根据品牌价值给出了房企十强名单。前三甲位中海、万科和恒大，富力排在第9位，2018年时还在身后的华润和融创都已经超过了富力。   富力是如何一点一点失去领先地位的呢？  
        自2005年起，富力的房产销售规模就一直增长缓慢。   主要原因是富力集团把重心放在商业地产上面，富力制定自认为具有前瞻性的计划，通过以城市新CBD为契机，进军商业地产，建立独树一帜的多元商贸业态，从而实现行业领跑。 
    因此富力在这十年的发展和整个房地产行业的进程明显不符，与此同时其他同行房企都在大力发展住宅开发，通过高周转实现高盈利。   相比住宅开发，商业地产开发前期投资更大，整体进程更慢，直接拉长回报周期。  
    从现在来看富力这个决策是存在战略性的失误，虽然事后诸葛亮，但是资金回流期长的确让富力丧失了最初积累的领先地位。   此外富力在买地上也没掌握好节奏，2005年是富力上市的年份，可以说这时的富力正是信心满满的时候，就像它的名字一样，富有力气。  
       从整体持地来看，富力的布局是十分合理的，涵盖主要地区，二线城市和三四线城市成为经营重点，通过扩大范围来分化风险。我国的房地产是一个分化的行业，有着明显的局部差异，   更宽阔的经营范围有利于减缓区域市场波动带来的影响，同时能够有效把握住不同成长时期有潜力的城市。  
    2006年富力开始大规模买地，两年里增加的土地储备规模到达2000万平方米，大规模的买入土地拉高了富力的债务，而2008年的到来给了富力沉重的打击。2008年金融危机爆发，全球经济都不景气，同时这也是我国股市最糟糕的一年。   经济低迷导致房地产景气指数应声下跌10个点，在折线统计图中生生地砸出了一个坡度。  
       这时候的富力喊出了那句口号，要撑过明年。2009年政府救市，富力才在搭上了救命船。   此外富力06年在成都投资的熊猫城，07年在上海存储的70万平米土地，也都没有得到回报，   算是做了赔本的买卖。这时的富力也逐渐失去华南五虎的地位（恒大、碧桂园、雅居乐、合生） 
     2013年时，富力在行业中的排名已经降到16，万科的销售业绩已经比得上4个富力。   富力开始谋求改变现状。2013年，富力第二次大规模购买土地，当年新增土地储备2000万平方米，重点扩大非一线城市的投资。这时富力的净负债率也来到110%。   2013年国家加大对二三线楼市的调控，富力再次受到影响，面临严重的库存压力和增长率的几乎停滞。  
       之后富力提出了多元化经营的策略，标志性事件就是2017年富力收购了77家万达酒店，其中包括大连万达中心写字楼，交易金额到达189.55亿人民币。很明显富力想通过发展自持物业来减轻房地产领域的风险和影响，收购完万达的酒店后，富力在酒店、商城和写字楼的资产占到整体的近1/5。   这次的收购让富力的负债率进一步上升。  
       事实上，富力在酒店业务方面的经营也是处于亏损状态。2016年净亏损1.8亿、2017年净亏损1.5亿，2018年完成收购后营业额上涨了10亿，但依然亏损1.8亿。   房地产方面，前两年房地产政策稍有放松，富力的销售业绩增长，带动盈利能力的回升，但是由于富力的高债务，使得整体的收益不是特别明显。  
       富力的债务率一直位于同行前列，最近10年的平均净负债率水平中，富力以127%位居第二。   第一名是恒大，负债率到达240%，之后是融创、绿城和保利。  
       这也能够看出，富力的经营策略是高储备，高负债，通过长期储备土地到达升值的目的，当然之前行业里延长房产开发周期，“坐地起价”的现象是普遍存在的。   不过随着政策的调控，高储备、高负债可能也意味着高风险。行业里的万科、中海的负债率就低得很多，经营之道也更稳健。  
        2020年，富力也似乎意识到其中的风险，年报里指出富力要在2020年降低负债。   降低负债最快、最简单的办法就是出售资产，富力也的确这样做了，广州富力国际空港物流园70%的权益出售，收入60亿，广州写字楼等物业的交易回款也将近60亿。 
        同时李思廉（富力董事长）也表示，价格合适将继续出售商场、写字楼、酒店等资产。   此外富力在2020年减少了四成的员工，当然一部分原因是变卖的物业。 
       尽管卖了这么多，富力的净负债还是高达130%，非受限现金短债比0.4，依然是属于红档企业。   李思廉表示，公司账面有充足的现金储备，有望在一年内将债务降到100%以下，并在2022年退出“红档”。  
     实际上富力面临的压力和挑战还是十分巨大的，   房地产行业的前景已经不太明朗，而企业的“红档”在政策上面只会更加受限。富力之前的一系列举措并没有起到很好的作用，在决策方面仍然缺少前瞻性。 

8. 万达酒店重组大幕开启了吗？

今年8月万达酒店发展公布重大资产重组计划，拟收购万达文旅集团及万达酒店管理公司，将这两大轻资产公司注入香港上市公司。9月27日，万达酒店发展公告了其中一项交易细节，即将以8.78亿港元收购万达酒管的全部已发行股本，也就是说万达酒店重组大幕即将开启。

根据公告，万达酒管今年上半年的净利润达4639万港元，已远远超过2016年全年。
对于收购万达酒管的理由，公告称，收购万达酒管将有助于万达酒店发展成为业内领先的业内领先的酒店运营商之一。同时，有利于把握因中国旅游业高增长带来的五星级酒店需求增长机遇。另外，万达酒管也可通过香港上市公司平台提升知名度，接触国际投资者与资本。

公告还显示，对于此前万达商业向富力地产和融创中国售出资产中包含的酒店项目，万达酒管将继续管理该等酒店直至现有合约期满为止，而在未来合约期满后，富力和融创也分别给予了万达酒管续约的优先权。万达酒管现有大部分酒店管理合约均拥有超过约15年的剩余年期，为利润持续稳定增长提供了保证。

根据此前万达酒店发展公告的资产重组计划，在收购万达酒管这一轻资产公司后，万达酒店发展还将进一步收购万达文旅旗下的主题乐园及其他文旅管理业务，将这两大轻资产公司都注入香港上市公司。