地方政府等出台纾困政策，二季度楼市或加快复苏

1. 地方政府等出台纾困政策，二季度楼市或加快复苏

随着国内新冠疫情防控取得明显进展，中央和地方层面针对房地产行业纾困性政策逐渐发力，3、4月份以来房地产供需两端开始出现明显复苏迹象。业内分析预计，在前期政策稳定性、连续性持续作用下，二季度房地产市场有望加快复苏。
行业纾困政策纷纷出台
2月份以来，财政部、央行、银保监会等多个部门强调，坚持“房住不炒”定位不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
地方层面，各地政府在坚持“房住不炒”定位前提下，更加灵活地因城施策。4月份，沈阳、南京、重庆、南昌、无锡、中山等地出台优化人才政策，加大人才住房保障；嘉兴等地对公积金贷款政策进行适度调整。
根据亿翰智库方面统计分析，地方层面针对房地产行业调控政策主要集中在四方面：放松商品房预售限制，缓解企业资金压力；实施购房补贴，鼓励居民合理的住房消费；出台人才引进政策，引入人力资本，以促进经济发展；放松公积金贷款额度，简化公积金贷款程序。
针对这些纾困性政策，亿翰智库认为，就供给端而言，在放松预售限制的地区，房企的在建项目将提前入市，房企可以通过加速推盘提升资金周转率，甚至追回因疫情而延期的销售业绩。降低预售资金监管比例和增加预售资金拨付节点等政策，则更直接增加房企的预售资金回笼率，可在一定程度上缓解房企的资金压力。同样，在需求端实施购房补贴政策，将有助于促进部分刚性需求提前释放。
业内普遍认为，短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策以稳定市场预期。但限购、限贷等主体政策难以出现实质性放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。
中原地产首席分析师张大伟认为，从房地产市场政策发力点来看，救企与救市成为两大特点。其中，救企的政策尤为明显，内容基本围绕土地出让金、预售审批等方面。
张大伟表示：“从4月份全国市场表现看，由于疫情防控情况基本平稳，一季度积压的购房需求逐渐入市，当月市场行情快速恢复；叠加部分二三线城市放松户籍政策以后，进一步推动市场企稳复苏。”
4月份住宅成交回暖
各地的纾困政策从3月份开始已初见成效。从亿翰智库监测的全国范围40个大中城市房地产成交数据来看，3月份商品住宅销售面积为1310万平方米，环比增长267%。
随着疫情影响越来越小，全国楼市进一步回暖。易居房地产研究院近日发布的《2020年4月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，4月份，受监测的全国40个大中城市住宅成交面积环比增长。
4月份，易居方面监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长32%，同比下降15%，同比降幅已连续两个月收窄。4月全国多数城市售楼处已正常开放，楼市供应量相比前两个月也出现较明显增长，楼市成交明显回暖。
具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长22%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长39%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长19%。
值得一提的是，从“五一”小长假的楼市成交数据看，大部分城市的网签数据与去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。张大伟说：“这主要是因为前几个月受到疫情影响，而滞后的签约量正在逐渐出来。”他认为，从“五一”小长假市场走势看，预计5月至6月可能出现一次楼市“小阳春”。“因为疫情延缓了购房者的入市需求，在目前疫情防控逐渐平稳的形势下，市场需求开始逐渐释放出来。这种情况下，预计二季度全国住宅市场成交量有望恢复到去年同期平均水平，价格也有出现局部小幅上行的可能性。”
另一方面，从二手房市场来看，贝壳研究院的统计数据显示，4月份重点城市的二手房市场继续复苏，受监测的18个城市二手房成交量环比增加40%以上。
“改善型需求进场进一步支撑4月的市场行情，成交量大幅增长带动了价格止跌上涨。”贝壳研究院市场研究部分析人士指出，从3月份开始，二手房市场复苏迹象呈现出南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点，原因主要与前期部分城市政策松动有关。
二季度供需两端或复苏
贝壳研究院方面表示，从新增供需角度来看，二季度二手房市场将延续复苏态势，尤其是改善型需求趋势突出，预计二季度核心城市成交量有望同比增长40%。该机构认为，调控政策正在有力提振市场预期。
“调控政策和信贷政策都有一定程度的边际放松，带动市场预期提升。”贝壳方面认为，二季度，长三角城市群、京津冀区域和二线核心城市预计都将出现较大的复苏力度。
中指院分析人士认为，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复可能相对更快。
克而瑞地产研究中心分析师杨科伟表示，一季度房地产行业整体保持稳定，对经济稳增长的作用愈发突出。随着后续疫情控制局面向好，土地市场恢复正常，二季度及下半年新开工面积有望维持高位。“这些有利因素将成为房地产开发投资增长的有力支撑，预计二季度开发投资额增速仍将稳定回升。”
（原标题为：《二季度房地产市场有望加快复苏》）

2. 地方政府等出台纾困政策，二季度楼市或加快复苏

随着国内新冠疫情防控取得明显进展，中央和地方层面针对房地产行业纾困性政策逐渐发力，3、4月份以来房地产供需两端开始出现明显复苏迹象。业内分析预计，在前期政策稳定性、连续性持续作用下，二季度房地产市场有望加快复苏。行业纾困政策纷纷出台2月份以来，财政部、央行、银保监会等多个部门强调，坚持“房住不炒”定位不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。地方层面，各地政府在坚持“房住不炒”定位前提下，更加灵活地因城施策。4月份，沈阳、南京、重庆、南昌、无锡、中山等地出台优化人才政策，加大人才住房保障；嘉兴等地对公积金贷款政策进行适度调整。根据亿翰智库方面统计分析，地方层面针对房地产行业调控政策主要集中在四方面：放松商品房预售限制，缓解企业资金压力；实施购房补贴，鼓励居民合理的住房消费；出台人才引进政策，引入人力资本，以促进经济发展；放松公积金贷款额度，简化公积金贷款程序。针对这些纾困性政策，亿翰智库认为，就供给端而言，在放松预售限制的地区，房企的在建项目将提前入市，房企可以通过加速推盘提升资金周转率，甚至追回因疫情而延期的销售业绩。降低预售资金监管比例和增加预售资金拨付节点等政策，则更直接增加房企的预售资金回笼率，可在一定程度上缓解房企的资金压力。同样，在需求端实施购房补贴政策，将有助于促进部分刚性需求提前释放。业内普遍认为，短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策以稳定市场预期。但限购、限贷等主体政策难以出现实质性放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。中原地产首席分析师张大伟认为，从房地产市场政策发力点来看，救企与救市成为两大特点。其中，救企的政策尤为明显，内容基本围绕土地出让金、预售审批等方面。张大伟表示：“从4月份全国市场表现看，由于疫情防控情况基本平稳，一季度积压的购房需求逐渐入市，当月市场行情快速恢复；叠加部分二三线城市放松户籍政策以后，进一步推动市场企稳复苏。”4月份住宅成交回暖各地的纾困政策从3月份开始已初见成效。从亿翰智库监测的全国范围40个大中城市房地产成交数据来看，3月份商品住宅销售面积为1310万平方米，环比增长267%。随着疫情影响越来越小，全国楼市进一步回暖。易居房地产研究院近日发布的《2020年4月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，4月份，受监测的全国40个大中城市住宅成交面积环比增长。4月份，易居方面监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长32%，同比下降15%，同比降幅已连续两个月收窄。4月全国多数城市售楼处已正常开放，楼市供应量相比前两个月也出现较明显增长，楼市成交明显回暖。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长22%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长39%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长19%。值得一提的是，从“五一”小长假的楼市成交数据看，大部分城市的网签数据与去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。张大伟说：“这主要是因为前几个月受到疫情影响，而滞后的签约量正在逐渐出来。”他认为，从“五一”小长假市场走势看，预计5月至6月可能出现一次楼市“小阳春”。“因为疫情延缓了购房者的入市需求，在目前疫情防控逐渐平稳的形势下，市场需求开始逐渐释放出来。这种情况下，预计二季度全国住宅市场成交量有望恢复到去年同期平均水平，价格也有出现局部小幅上行的可能性。”另一方面，从二手房市场来看，贝壳研究院的统计数据显示，4月份重点城市的二手房市场继续复苏，受监测的18个城市二手房成交量环比增加40%以上。“改善型需求进场进一步支撑4月的市场行情，成交量大幅增长带动了价格止跌上涨。”贝壳研究院市场研究部分析人士指出，从3月份开始，二手房市场复苏迹象呈现出南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点，原因主要与前期部分城市政策松动有关。二季度供需两端或复苏贝壳研究院方面表示，从新增供需角度来看，二季度二手房市场将延续复苏态势，尤其是改善型需求趋势突出，预计二季度核心城市成交量有望同比增长40%。该机构认为，调控政策正在有力提振市场预期。“调控政策和信贷政策都有一定程度的边际放松，带动市场预期提升。”贝壳方面认为，二季度，长三角城市群、京津冀区域和二线核心城市预计都将出现较大的复苏力度。中指院分析人士认为，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复可能相对更快。克而瑞地产研究中心分析师杨科伟表示，一季度房地产行业整体保持稳定，对经济稳增长的作用愈发突出。随着后续疫情控制局面向好，土地市场恢复正常，二季度及下半年新开工面积有望维持高位。“这些有利因素将成为房地产开发投资增长的有力支撑，预计二季度开发投资额增速仍将稳定回升。”（原标题为：《二季度房地产市场有望加快复苏》）

3. 地方政府等出台纾困政策，二季度楼市或加快复苏

随着国内新冠疫情防控取得明显进展，中央和地方层面针对房地产行业纾困性政策逐渐发力，3、4月份以来房地产供需两端开始出现明显复苏迹象。业内分析预计，在前期政策稳定性、连续性持续作用下，二季度房地产市场有望加快复苏。
行业纾困政策纷纷出台
2月份以来，财政部、央行、银保监会等多个部门强调，坚持“房住不炒”定位不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
地方层面，各地政府在坚持“房住不炒”定位前提下，更加灵活地因城施策。4月份，沈阳、南京、重庆、南昌、无锡、中山等地出台优化人才政策，加大人才住房保障；嘉兴等地对公积金贷款政策进行适度调整。
根据亿翰智库方面统计分析，地方层面针对房地产行业调控政策主要集中在四方面：放松商品房预售限制，缓解企业资金压力；实施购房补贴，鼓励居民合理的住房消费；出台人才引进政策，引入人力资本，以促进经济发展；放松公积金贷款额度，简化公积金贷款程序。
针对这些纾困性政策，亿翰智库认为，就供给端而言，在放松预售限制的地区，房企的在建项目将提前入市，房企可以通过加速推盘提升资金周转率，甚至追回因疫情而延期的销售业绩。降低预售资金监管比例和增加预售资金拨付节点等政策，则更直接增加房企的预售资金回笼率，可在一定程度上缓解房企的资金压力。同样，在需求端实施购房补贴政策，将有助于促进部分刚性需求提前释放。
业内普遍认为，短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策以稳定市场预期。但限购、限贷等主体政策难以出现实质性放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。
中原地产首席分析师张大伟认为，从房地产市场政策发力点来看，救企与救市成为两大特点。其中，救企的政策尤为明显，内容基本围绕土地出让金、预售审批等方面。
张大伟表示：“从4月份全国市场表现看，由于疫情防控情况基本平稳，一季度积压的购房需求逐渐入市，当月市场行情快速恢复；叠加部分二三线城市放松户籍政策以后，进一步推动市场企稳复苏。”
4月份住宅成交回暖
各地的纾困政策从3月份开始已初见成效。从亿翰智库监测的全国范围40个大中城市房地产成交数据来看，3月份商品住宅销售面积为1310万平方米，环比增长267%。
随着疫情影响越来越小，全国楼市进一步回暖。易居房地产研究院近日发布的《2020年4月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，4月份，受监测的全国40个大中城市住宅成交面积环比增长。
4月份，易居方面监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长32%，同比下降15%，同比降幅已连续两个月收窄。4月全国多数城市售楼处已正常开放，楼市供应量相比前两个月也出现较明显增长，楼市成交明显回暖。
具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长22%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长39%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长19%。
值得一提的是，从“五一”小长假的楼市成交数据看，大部分城市的网签数据与去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。张大伟说：“这主要是因为前几个月受到疫情影响，而滞后的签约量正在逐渐出来。”他认为，从“五一”小长假市场走势看，预计5月至6月可能出现一次楼市“小阳春”。“因为疫情延缓了购房者的入市需求，在目前疫情防控逐渐平稳的形势下，市场需求开始逐渐释放出来。这种情况下，预计二季度全国住宅市场成交量有望恢复到去年同期平均水平，价格也有出现局部小幅上行的可能性。”
另一方面，从二手房市场来看，贝壳研究院的统计数据显示，4月份重点城市的二手房市场继续复苏，受监测的18个城市二手房成交量环比增加40%以上。
“改善型需求进场进一步支撑4月的市场行情，成交量大幅增长带动了价格止跌上涨。”贝壳研究院市场研究部分析人士指出，从3月份开始，二手房市场复苏迹象呈现出南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点，原因主要与前期部分城市政策松动有关。
二季度供需两端或复苏
贝壳研究院方面表示，从新增供需角度来看，二季度二手房市场将延续复苏态势，尤其是改善型需求趋势突出，预计二季度核心城市成交量有望同比增长40%。该机构认为，调控政策正在有力提振市场预期。
“调控政策和信贷政策都有一定程度的边际放松，带动市场预期提升。”贝壳方面认为，二季度，长三角城市群、京津冀区域和二线核心城市预计都将出现较大的复苏力度。
中指院分析人士认为，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复可能相对更快。
克而瑞地产研究中心分析师杨科伟表示，一季度房地产行业整体保持稳定，对经济稳增长的作用愈发突出。随着后续疫情控制局面向好，土地市场恢复正常，二季度及下半年新开工面积有望维持高位。“这些有利因素将成为房地产开发投资增长的有力支撑，预计二季度开发投资额增速仍将稳定回升。”

4. 房价降势趋缓 因城施策稳楼市力度料加码

6月16日，国家统计局发布数据显示，2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。
专家表示，因城施策力度仍在加强，供需两端发力继续利好房地产市场成交。预计6月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。
环比改善
国家统计局数据显示，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同。三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
“5月数据最大的特点是新房价格环比下跌态势得到初步遏制。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这与5月份密集出台的稳楼市政策有密切关系。三类城市新房价格环比数据均释放出积极信号，一线城市新房价格环比涨幅略扩大，二线城市新房价格环比跌幅未扩大，三线城市新房价格环比跌幅收窄。这是房地产市场逐步趋稳的重要佐证。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“价”的改善是“量”改善的结果。根据测算，5月全国新建商品住宅销售面积和销售额实现环比增长，5月全国商品房和商品住宅销售面积环比增长25.8%、23.8%；销售额环比分别增长29.7%、26.4%。此外，5月房地产开发投资数据也实现环比增长。销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。
政策将继续加力
6月以来，各地因城施策力度不减，热点城市市场情绪得到进一步改善。
据中指研究院不完全统计，截至15日，6月已有55城发布房地产调控政策约80条，涵盖信贷、预售资金监管、购房补贴等多个方面。而在4月，超70城出台调控政策逾100次；5月，超80城出台调控政策140余次。业内预计，下半年稳楼市政策将延续密集出台势头。
中指研究院预计，在当前经济下行压力较大、房地产市场深度调整叠加疫情多点散发等背景下，6月地方政府将继续加快推进因城施策。其中，预计部分城市将围绕多孩家庭增加购买套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房首付比例、二套房认定标准等也有望进一步调整；多数城市房贷利率将向全国利率下限回归。随着稳楼市政策的逐步发酵，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。
“6月以来政策支持力度仍在加强，支持房企合理融资、风险纾困等政策也在进一步落地。从现有成交情况看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。预计后期供需两端政策效果将持续释放，继续利好市场成交，6月新房、二手房销售有望环比改善。”许小乐表示。

5. 新一轮稳楼市政策现三大特征，市场信心仍有待恢复

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

6. 新一轮稳楼市政策现三大特征，市场信心仍有待恢复

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

7. 楼市纾困范围扩大，4月已有14城松绑购房政策

张达/制表 图虫创意/供图
又一热点城市加入限购放松之列。4月12日，证券时报记者从南京市溧水区和六合区房产管理部门了解到，这两个区的限购政策有所优化，外地人购首套房不需提供社保证明，这意味着南京两区的限购放松了。同日，有报道称，湖北咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率，下调最多的达到56个基点。如果加上上述4城下调房贷利率，4月以来，已经有14城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
有业内人士认为，今年来房地产政策松绑力度和范围明显扩大，苏州、南京放松限购或成为热点城市楼市政策风向标，未来市场下行压力较大的二线城市或将效仿进行局部放松，乃至取消“四限”（限购、限贷、限售、限价）。
南京外围两区放松限购
4月12日，针对南京放开限购的传闻，证券时报记者向南京市住房保障和房产局求证。相关工作人员告诉记者，南京市主城区的限购政策没有变化，外地人购首套房仍需要3年内累计24个月社保证明。随后，记者又分别致电南京市溧水区、六合区房产管理部门，相关工作人员均称，限购政策在优化，外地人购首套房不需要提供社保证明。
其中，六合区住房保障和房产局相关工作人员称，外地人在六合区购房，已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本；未婚人士需提供身份证、户口本，可以开一张六合区的购房证明，但前提是在南京市区不能有房子。
溧水区住房保障和房产局相关工作人员也表示，外地人在溧水区开购房证明，已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本；未婚人士需提供身份证、户口本。“本人把材料带过来进系统看，系统能过就过。”她说。
此前，南京市整体的购房政策规定，外地人购买首套房，需提供3年内累计24个月社保证明。而今外地人在六合区和溧水区购房，只需提供身份证、户口本等信息，不再需要社保证明。
对此，广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉表示，作为热点城市的南京，此次外围两个区松绑限购的举动，代表了这一类型城市政策调整的状况。现在热点城市的调控被要求遵循“有所为、有所不为”的状态，南京这次先将外围的需求放开，逐步给市场加量，引导预期，再观察疫情的情况、市场预期和购买力的恢复情况，进行下一步动作。总的来讲，热点城市这种外围的松绑是一个必然趋势。
热点城市加入松绑大军
越来越多城市出台楼市新政。证券时报记者梳理发现，4月以来，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
其中，4月1日，衢州取消限购政策，同时松绑了限售政策，成为全国首个同时放松“两限”的城市。
衢州市住房和城乡建设局表示，出台新政的原因主要是为了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进市区房地产业良性循环和健康发展。
4月5日，兰州出台多项措施稳地产，放松了限购限贷等政策，包括降低个人购房门槛，首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成；减轻个人住房消费负担，对结清贷款再购第二套房按首套房贷款政策；对孝老抚育住房需求放松区域限购政策等。
4月11日，苏州限售、限购政策均有放松。其中，二手房限售5年调整为3年，新房限售年限不变；外地人在苏州买房，社保（个税）累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年。
此外，绵阳、丽水、安顺等多地进行了公积金政策调整。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，各个城市公积金政策的出台，都是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向，部分城市结合人口政策，强化对二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端力度调整。未来，将有更多城市跟进优化调整公积金政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度等，同时住房政策与人口政策结合亦是重要方向。
今年以来，全国多地密集出台房地产宽松政策。据中指研究院不完全统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，其中3月郑州落实中央要求，出台涉及范围最广、政策力度最大的“19条”新政。3月底，福州放松限购、哈尔滨取消限售。
值得注意的是，近期，苏州、南京等热点城市也加入了“四限”松绑的大军。
对于今年以来政策松绑的趋势，李宇嘉认为，近期，楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，力度上从之前的购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售，并恢复“加杠杆”，如首套房认定标准从“认房又认贷”变为“认房不认贷”；范围上从三四线城市扩散到了能级较高城市，如郑州、福州、兰州、哈尔滨、苏州、南京。
对于热点城市加入“四限”松绑大军，丁祖昱认为，长三角一直都是楼市“晴雨表”，苏州、南京此次放松限购或成为热点城市楼市政策风向标，未来市场下行压力较大的二线城市或将效仿进行局部放松，乃至取消“四限”，压力城市更将在需求端予以刺激。随着相对充裕的改善性需求持续释放，各线城市房地产市场有望轮动回稳，市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。

8. 楼市纾困范围扩大，4月已有14城松绑购房政策

又一热点城市加入限购放松之列。4月12日，记者从南京市溧水区和六合区房产管理部门了解到，这两个区的限购政策有所优化，外地人购首套房不需提供社保证明，这意味着南京两区的限购放松了。同日，有报道称，湖北咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率，下调最多的达到56个基点。如果加上上述4城下调房贷利率，4月以来，已经有14城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
有业内人士认为，今年来房地产政策松绑力度和范围明显扩大，苏州、南京放松限购或成为热点城市楼市政策风向标，未来市场下行压力较大的二线城市或将效仿进行局部放松，乃至取消“四限”（限购、限贷、限售、限价）。
南京外围两区放松限购
4月12日，针对南京放开限购的传闻，记者向南京市住房保障和房产局求证。相关工作人员告诉记者，南京市主城区的限购政策没有变化，外地人购首套房仍需要3年内累计24个月社保证明。随后，记者又分别致电南京市溧水区、六合区房产管理部门，相关工作人员均称，限购政策在优化，外地人购首套房不需要提供社保证明。
其中，六合区住房保障和房产局相关工作人员称，外地人在六合区购房，已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本；未婚人士需提供身份证、户口本，可以开一张六合区的购房证明，但前提是在南京市区不能有房子。
溧水区住房保障和房产局相关工作人员也表示，外地人在溧水区开购房证明，已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本；未婚人士需提供身份证、户口本。“本人把材料带过来进系统看，系统能过就过。”她说。
此前，南京市整体的购房政策规定，外地人购买首套房，需提供3年内累计24个月社保证明。而今外地人在六合区和溧水区购房，只需提供身份证、户口本等信息，不再需要社保证明。
对此，广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉表示，作为热点城市的南京，此次外围两个区松绑限购的举动，代表了这一类型城市政策调整的状况。现在热点城市的调控被要求遵循“有所为、有所不为”的状态，南京这次先将外围的需求放开，逐步给市场加量，引导预期，再观察疫情的情况、市场预期和购买力的恢复情况，进行下一步动作。总的来讲，热点城市这种外围的松绑是一个必然趋势。
热点城市加入松绑大军
越来越多城市出台楼市新政。记者梳理发现，4月以来，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
其中，4月1日，衢州取消限购政策，同时松绑了限售政策，成为全国首个同时放松“两限”的城市。
衢州市住房和城乡建设局表示，出台新政的原因主要是为了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进市区房地产业良性循环和健康发展。
4月5日，兰州出台多项措施稳地产，放松了限购限贷等政策，包括降低个人购房门槛，首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成；减轻个人住房消费负担，对结清贷款再购第二套房按首套房贷款政策；对孝老抚育住房需求放松区域限购政策等。
4月11日，苏州限售、限购政策均有放松。其中，二手房限售5年调整为3年，新房限售年限不变；外地人在苏州买房，社保（个税）累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年。
此外，绵阳、丽水、安顺等多地进行了公积金政策调整。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，各个城市公积金政策的出台，都是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向，部分城市结合人口政策，强化对二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端力度调整。未来，将有更多城市跟进优化调整公积金政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度等，同时住房政策与人口政策结合亦是重要方向。
今年以来，全国多地密集出台房地产宽松政策。据中指研究院不完全统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，其中3月郑州落实中央要求，出台涉及范围最广、政策力度最大的“19条”新政。3月底，福州放松限购、哈尔滨取消限售。
值得注意的是，近期，苏州、南京等热点城市也加入了“四限”松绑的大军。
对于今年以来政策松绑的趋势，李宇嘉认为，近期，楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，力度上从之前的购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售，并恢复“加杠杆”，如首套房认定标准从“认房又认贷”变为“认房不认贷”；范围上从三四线城市扩散到了能级较高城市，如郑州、福州、兰州、哈尔滨、苏州、南京。
对于热点城市加入“四限”松绑大军，上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，长三角一直都是楼市“晴雨表”，苏州、南京此次放松限购或成为热点城市楼市政策风向标，未来市场下行压力较大的二线城市或将效仿进行局部放松，乃至取消“四限”，压力城市更将在需求端予以刺激。随着相对充裕的改善性需求持续释放，各线城市房地产市场有望轮动回稳，市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。