近期各地的预售资金管理则处于收紧状态，各地新政有何重点？

1. 近期各地的预售资金管理则处于收紧状态，各地新政有何重点？

提高预售资金的透明度。对此，商品房预售资金全部直接存入监管专户进行监管，未经房屋核实同意，由商业银行负责收回用于监管的资金。辖区内的建设部门。所有预售资金应直接存入监管专用账户。开发商在与购房者签订商品房销售合同时，应当注明监管专户等信息，并注明付款方式、具体付款时间和金额。

商品房预售资金监管是指房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金的第三方监管。房地产开发商需要将预售款存入银行的专项监管账户，只能用于本项目的建设，不可随意使用。为例，此前发布的商品房预售资金监管新规要求，商业银行和公积金中心发放的押金、首付、按揭贷款等购房资金要存入监管。通过专门的监控帐户。

从土地出让底价来看，大部分城市房价大幅上涨，调控压力依然很大。房地产政策持续收紧，不少房企相继出现债务违约，项目交割风险持续加剧。全国多个省市相继强化预售资金监管政策，包括提高重点监管资金比例、严格监管账户资金归集监管、调整建设节点留存监管资金比例等。受此影响，房地产企业实际可用资金明显少于政策出台前。

要知道对于一些表外或高杠杆的房企，在政策监管下，可能面临缩表或回表的艰难过程，可能暴露资产质量、高负债等问题。违约事件频发。比较典型的如华夏幸福、蓝光等，都存在资产端质量和负债端结构性压力的问题。但是，房企希望通过股权转让收回投资，却面临着只有好地段、好项目才能轻易转让的局面。这种情况在违约房公司违约前的资产出售过程中得到了部分验证。

2. 多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售

质量纠纷、延期交房、烂尾频现……
多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售
近月来，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地加强预售资金监管。业内人士表示，房地产预售下，房企借高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现开发商跑路，在建楼盘多年烂尾难处理等多种问题。
在此背景下，上述人士表示，在加强商品房预售监管的同时，应逐步减少预售项目比例，试点现房销售，这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
预售扩张 烂尾项目频出
一面是高涨的房价，一面是搁置数年的烂尾楼。近年来，随着房地产市场的快速发展，房企急速扩张资金高度承压。同时，由于市场增长较快，预售监管不到位的背景下，烂尾项目频现。
近月来，昆明“别样幸福城”烂尾项目引来众多关注，在烂尾6年后，业主不得不住进仍是水泥块的房子，自己造楼梯，拉电线，开始了工地般的生活。而究其烂尾原因，是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。
人民网地方领导留言板也显示，2014年郴州市汝城县莲郡嘉苑项目，按合同约定应于2017年底交房，但项目至今仍处停工状态，没有一栋楼可以满足交房条件。对此，郴州市委网信办回复称，根据协议约定，当时县指挥部只代收了房款的30%，并按照楼层建设情况拨付给了开发商，剩余的商品房购房款由开发商自行管理。目前，开发商自身经营不善，导致建设资金紧张。
西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主反映，2014年购买该房到现在仍未能入住，相关负责人回复称，经了解，爱马仕西西公馆项目于2018年10月整体封顶，但由于开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题，无力进行后续建设。目前正在通过诉讼途径解决遗留问题，待诉讼结果确定后，重新启动项目建设。
河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区业主反映，该项目巨额建设资金挪用致资金链断裂，项目于2014年主体封顶，停工烂尾至今，涉及多达10038户业主。
事实上，不仅仅是小型房企，今年年初，出现资金链危机的泰禾集团旗下项目也出现擅自挪用预售款资金问题。北京院子二期业主反映，预售项目资金被挪用致项目停工。
对此，北京朝阳区房管局回复称，根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”，因泰禾公司曾在销售房屋过程中违反了上述规定，该局多次要求整改并暂停网签。据悉泰禾目前已完成部分整改，
中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，预售资金监管制度的核心是通过第三方对预售资金的使用进行监管的方式，确保预售资金用于预售项目的工程建设，保证预售项目顺利完工，不出现烂尾等损害购房人合法权益的情形。但预售资金监管以预售项目网签为前提，如待售项目在未取得预售许可的情况下销售，或取得销售许可未办理网签的情况下销售，行政主管部门就无法及时有效的掌握项目要销售的情况，也就无法实施预售资金监管，在这种情况下，潜在的交易风险就很大。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商有资金快速回笼，及扩大规模，赚取更多利益的需求。开发商为了快速回笼资金，往往会采用预售的方式，而在项目彻底完工之前，预售回来的资金其实是不能挪作他用的。很多开发商不愿意眼睁睁看着钱放在那里，会选择挪用监管资金做其他投资或者其他用途。此外，很多小型房企此前还涉及P2P等小贷问题，资金多用于补窟窿。
“此前立法上惩罚力度不够大，立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比。而开发商是逐利的，当违法成本远远低于可能获取的利益的时候，很多开发商会选择违法挪用。”王玉臣说。
负债高企 资金压力大增
的确，与巨大的债务压力相比，处罚对于房企来说只是九牛一毛，“找钱”成为众多房企的主要课题。8月20日，厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据，发行规模不超过15亿元，期限为3+N年。
募集说明书显示，本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具，不用于房地产业务，不用于金融行业及相关任务，不用于购买理财。
实际上，截至募集说明书签署之日，厦门建发代偿债券余额760.81亿元，其中超短期融资券待偿还余额85亿元，中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元，定向债务融资工具代偿还余额93亿元，公司债待偿还余额307.55亿元，企业债待偿余额10亿元，资产证券化产品待偿还余额52.76亿元。
此前，8月13日，华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元，利率为11.5%优先票据。同日，旭辉控股集团公告，于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后，公司将发行于2023年到期的12亿元，利率为5.85%优先票据。
在房企债务压力下，融资动作加速。中原地产研究中心统计资料显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟说。
“现在对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还，对于本已资金链紧张的房地产行业来说，压力从未减少，这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资。
张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，房企抓紧窗口期增加一切融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。
事实上，此前的问题房企泰禾的半年报显示，今年上半年，泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。截至8月15日，泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从近18个月新增发债与到期债务关系看，2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟，而进入2020年后两者走势基本一致，即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。”
取消预售制呼声再起
近日，丹阳市住建局指出，为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾，8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。
据悉，预售资金第三方托管模式，是由政府提供专业的第三方资金托管平台，购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议，约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户，托管机构再根据托管项目的工程进度节点，按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点，分别进行有条件分期受限支付，确保预售项目托管账户资金的安全。
8月中旬，衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，将加强商品房预售资金监督管理。要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130%作为商品房预售资金重点监管对象，资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130%。
福州方面，《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》指出，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。
对开发商提取预售款的节点与工程施工进度挂钩，《办法》规定，主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%；项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%；项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。
王玉臣表示，由于对资金监管不到位而引发的问题越来越多，例如烂尾楼的发生往往源于开发商挪用监管资金。随着地方维稳、维权事件增多，地方政府逐渐发现预售资金监管风险，促使更多地方政府加快对预售资金监管的完善。
王玉臣认为，下一步应进一步完善立法，增强监管资金公开化、透明化，加强违规房企处罚力度。另一方面，此前海南全面进入现房销售制度，这是个很好的信号，下一步逐步减少预售项目比例，试点现房销售。这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
事实上，有消息人士称，监管层已有实行现房销售的想法。日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。
此外，王玉臣建议，购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达，这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”

3. 多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售

质量纠纷、延期交房、烂尾频现……
多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售
近月来，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地加强预售资金监管。业内人士表示，房地产预售下，房企借高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现开发商跑路，在建楼盘多年烂尾难处理等多种问题。
在此背景下，上述人士表示，在加强商品房预售监管的同时，应逐步减少预售项目比例，试点现房销售，这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
预售扩张 烂尾项目频出
一面是高涨的房价，一面是搁置数年的烂尾楼。近年来，随着房地产市场的快速发展，房企急速扩张资金高度承压。同时，由于市场增长较快，预售监管不到位的背景下，烂尾项目频现。
近月来，昆明“别样幸福城”烂尾项目引来众多关注，在烂尾6年后，业主不得不住进仍是水泥块的房子，自己造楼梯，拉电线，开始了工地般的生活。而究其烂尾原因，是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。
人民网地方领导留言板也显示，2014年郴州市汝城县莲郡嘉苑项目，按合同约定应于2017年底交房，但项目至今仍处停工状态，没有一栋楼可以满足交房条件。对此，郴州市委网信办回复称，根据协议约定，当时县指挥部只代收了房款的30%，并按照楼层建设情况拨付给了开发商，剩余的商品房购房款由开发商自行管理。目前，开发商自身经营不善，导致建设资金紧张。
西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主反映，2014年购买该房到现在仍未能入住，相关负责人回复称，经了解，爱马仕西西公馆项目于2018年10月整体封顶，但由于开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题，无力进行后续建设。目前正在通过诉讼途径解决遗留问题，待诉讼结果确定后，重新启动项目建设。
河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区业主反映，该项目巨额建设资金挪用致资金链断裂，项目于2014年主体封顶，停工烂尾至今，涉及多达10038户业主。
事实上，不仅仅是小型房企，今年年初，出现资金链危机的泰禾集团旗下项目也出现擅自挪用预售款资金问题。北京院子二期业主反映，预售项目资金被挪用致项目停工。
对此，北京朝阳区房管局回复称，根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”，因泰禾公司曾在销售房屋过程中违反了上述规定，该局多次要求整改并暂停网签。据悉泰禾目前已完成部分整改，
中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，预售资金监管制度的核心是通过第三方对预售资金的使用进行监管的方式，确保预售资金用于预售项目的工程建设，保证预售项目顺利完工，不出现烂尾等损害购房人合法权益的情形。但预售资金监管以预售项目网签为前提，如待售项目在未取得预售许可的情况下销售，或取得销售许可未办理网签的情况下销售，行政主管部门就无法及时有效的掌握项目要销售的情况，也就无法实施预售资金监管，在这种情况下，潜在的交易风险就很大。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商有资金快速回笼，及扩大规模，赚取更多利益的需求。开发商为了快速回笼资金，往往会采用预售的方式，而在项目彻底完工之前，预售回来的资金其实是不能挪作他用的。很多开发商不愿意眼睁睁看着钱放在那里，会选择挪用监管资金做其他投资或者其他用途。此外，很多小型房企此前还涉及P2P等小贷问题，资金多用于补窟窿。
“此前立法上惩罚力度不够大，立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比。而开发商是逐利的，当违法成本远远低于可能获取的利益的时候，很多开发商会选择违法挪用。”王玉臣说。
负债高企 资金压力大增
的确，与巨大的债务压力相比，处罚对于房企来说只是九牛一毛，“找钱”成为众多房企的主要课题。8月20日，厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据，发行规模不超过15亿元，期限为3+N年。
募集说明书显示，本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具，不用于房地产业务，不用于金融行业及相关任务，不用于购买理财。
实际上，截至募集说明书签署之日，厦门建发代偿债券余额760.81亿元，其中超短期融资券待偿还余额85亿元，中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元，定向债务融资工具代偿还余额93亿元，公司债待偿还余额307.55亿元，企业债待偿余额10亿元，资产证券化产品待偿还余额52.76亿元。
此前，8月13日，华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元，利率为11.5%优先票据。同日，旭辉控股集团公告，于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后，公司将发行于2023年到期的12亿元，利率为5.85%优先票据。
在房企债务压力下，融资动作加速。中原地产研究中心统计资料显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟说。
“现在对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还，对于本已资金链紧张的房地产行业来说，压力从未减少，这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资。
张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，房企抓紧窗口期增加一切融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。
事实上，此前的问题房企泰禾的半年报显示，今年上半年，泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。截至8月15日，泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从近18个月新增发债与到期债务关系看，2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟，而进入2020年后两者走势基本一致，即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。”
取消预售制呼声再起
近日，丹阳市住建局指出，为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾，8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。
据悉，预售资金第三方托管模式，是由政府提供专业的第三方资金托管平台，购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议，约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户，托管机构再根据托管项目的工程进度节点，按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点，分别进行有条件分期受限支付，确保预售项目托管账户资金的安全。
8月中旬，衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，将加强商品房预售资金监督管理。要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130%作为商品房预售资金重点监管对象，资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130%。
福州方面，《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》指出，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。
对开发商提取预售款的节点与工程施工进度挂钩，《办法》规定，主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%；项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%；项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。
王玉臣表示，由于对资金监管不到位而引发的问题越来越多，例如烂尾楼的发生往往源于开发商挪用监管资金。随着地方维稳、维权事件增多，地方政府逐渐发现预售资金监管风险，促使更多地方政府加快对预售资金监管的完善。
王玉臣认为，下一步应进一步完善立法，增强监管资金公开化、透明化，加强违规房企处罚力度。另一方面，此前海南全面进入现房销售制度，这是个很好的信号，下一步逐步减少预售项目比例，试点现房销售。这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
事实上，有消息人士称，监管层已有实行现房销售的想法。日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。
此外，王玉臣建议，购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达，这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”

4. 利好接连到来！预售资金监管迎全国统一规定

记者从多方获悉，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。
明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
商品房预售资金使用的灵活性将获提升
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。
据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。
此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。
据了解，商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

5. 预售资金监管现放松迹象，会有更多城市跟进吗？

在房企信用危机频频爆发的大背景下，预售资金监管放松的消息迎来强烈关注。近日，继市场传出“中央将协调各地放松预售资金监管以应对房企流动性风险”的消息后，山东烟台发布政策，对于守信房企，降低预售监管资金留存最高5个点，并提出相关预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。
业内人士认为，预售资金是属地管理，未来各地或许会放松对其监管，但更多会因城施策、因企施策，既保障房地产项目复工、助力缓解企业现金流压力，也要避免烂尾风险。
烟台打响新年放松预售资金监管“头枪”
预售资金是新房项目预售后，房企收到的各种购房款，包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的预售款。
近日，预售资金监管似有放松迹象。1月14日，最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知显示，对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。
此后，有市场消息称，监管层正在起草全国性规则，以使房地产开发商更容易获得托管账户中持有的预售资金，但此消息并未获得证实。
1月18日，山东烟台四部门联合发布《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》（简称《通知》）。《通知》明确指出，“对守信企业落实相应激励措施。对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点。对信用等级为AA级开发企业，商品房预售资金留存比例降低3个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。”
相比于烟台政策放松，厦门则是强化预售资金的监管，《厦门市商品房预售管理规定》指出，购房款应全部存入资金监管专户监管。此项新政将于今年4月1日实施，给企业留出了一段过渡期。
曾从过度宽松到强监管
事实上，在过去很长时间，“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下，新房预售后的回款资金，很多不是用作结算工程款，而是被违规挪用，撬动资金杠杆，大规模拿地实现快速扩张。如果房企出现资金链断裂，就很容易导致楼盘烂尾。
去年，部分房企陷入流动性危机，出现项目停工现象，就被爆出预售资金被挪用的情况。为了保交楼，保障购房者的利益，包括西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、重庆、银川等多个城市出台政策，加强对商品房预售资金的监管。
强监管内容主要包括升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求等。诸如石家庄要求商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户；重庆取消了此前预售资金首付款监管比例的核减规定，现全部按照之前的最高标准纳入监管的首付款按照预售总额的35%确定。
加强预售资金监管，无疑保障了购房者权益，对防止出现烂尾楼、拖欠供应商、农民工工资等现象起到了很好的保护作用，但也让本已陷入现金流危机的房企雪上加霜。
旭辉控股董事局主席林中曾公开表示，开发商资金大概有50%在监管账户，比如企业有600亿元，300亿元在监管账户提不出，这个确实难受。
一边是要保障购房者权益，另一边则是房企因为资金链断裂项目陷入停工的恶性循环，地方在预售资金监管上要如何做到平衡？如何在保障购房者利益的前提下通过预售资金监管调整帮助企业缓解资金压力?
更多城市或会因城施策、因企施策
按规定，预售资金本就应该“专户管理”“专款专用”， 不挪作他用，优先保障房地产项目本身的建设，加强监管是大势所趋。
但是也应看到，去年大势之下，部分城市的预售资金监管政策出现“一刀切”、过度收紧的情况，使得部分房企在艰难时刻遭遇到更大的流动性压力。
山东烟台打响了2022年地方预售资金监管放松的“头枪”，会有越来越多的城市加入吗？
在业内人士看来，各地对于预售资金的监管存在放松的可能，但是相对有限，方向更多是因城施策、因企施策，诸如有的地方可能会适度放松、有的地方则继续收紧，预售资金只能用于本地建设，对于不同信用资质的企业给予不同的监管措施等。
国海证券研究所联席所长、政策&地产首席政策分析师夏磊建议，预售资金良性循环，可以尝试使用保函等形式替代预售资金监管，比如北京在去年11月规定房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金；区分重点监管额度和一般监管额度，对于重点监管额度部分实行重点监管，根据工程进度支取，对于超出重点监管额度的部分，可更加灵活取用；精准识别风险企业、风险项目，对于财务状况稳健、过往信用良好的房企可适当降低监管要求，对于风险企业、风险项目及时进行应急处置。
林中也建议，对企业分类监管，比如爆雷的企业，直接封闭运作；有危险的企业强监管；正常企业正常监管。

6. 多地加强商品房预售资金监管

近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。
近日，多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
在市级层面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日发布了新建商品房预售资金监管办法。
湖南省株洲市住建局近日印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围。监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。
12月2日，山西省太原市下发了《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》，通知指出，要确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。
12月1日，昆明市人民政府办公室发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，内容涉及预售资金监管范围、归集、使用等多方面。
在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。通知提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。
商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。“先交钱，再交房”的预付方式给购房者带来一定风险。
与此同时，不少地方预售资金监管还存在空白，也有一些地方虽有相关预售资金监管办法，但执行不到位。比如，一些开发企业让购房者将本该打入监管账户的资金打入其他账户便于开发企业自行操控，也有一些企业提供不真实的文件骗取银行提前拨付监管账户中的资金。
北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。
据了解，今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
在多地发布预售资金监管办法的同时，也有地方开展了对预售资金监管落实情况的专项检查。北京市第四季度在全市范围内启动了预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查。
业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。

7. 多地加强商品房预售资金监管

近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。
加强监管
10月21日，北京市住建委官微披露，为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。
其中，强化预售资金监管，守住项目安全底线。要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。
北京市住建委指出，北京市2010年底出台管理办法，全面实施商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个，对保障商品房预售资金安全、防范楼盘烂尾发挥了积极作用。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。
银川将于12月1日起施行《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》，以加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，从而保障购房人的合法权益。
保障资金安全
商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照合同约定支付的房价款，包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
从近期发布的监管相关内容看，规范地区将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，对预售资金实施网络化管理。
以银川市为例，该地规定房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行作为监管银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，配合开展监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。
房地产开发企业应在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应按照商品房买卖合同约定的交款方式、时限，将房价款直接存入合同中载明的监管账户。
监管银行核实缴款信息后，将向购房人出具缴款凭证，房地产开发企业根据缴款凭证为购房人换取交款票据。如购房人申请商品房贷款，按揭银行将按照借款合同约定的时间和金额，把贷款直接划转至监管账户。
销售压力大
“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
四季度进入全年销售业绩冲刺期，房企销售压力增大。
中国证券报记者调研发现，为了促进销售，有的房企对所售项目进行违规宣传，首付分期付款等现象较常见。不少开发商针对限购更为严格的商办类项目进行大力宣传，将本该一次性支付的房款，分两年甚至更长时间进行销售。有的开发商提前将项目销售给限购人群，几年之后再进行网签。
对此，北京市住建委要求严格限购政策执行，落实房住不炒红线。作为房地产宏观调控的核心关键措施，限购已从北京走向全国主要城市，对落实“房住不炒”的定位发挥了积极作用。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况；购房资格核验材料留存情况；购房资格核验信息填报情况；是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。
中原地产研究中心统计数据显示，前9个月全国房地产调控政策发布次数达438次。从单月情况看，9月为35次，8月为32次，7月为32次，6月为31次。

8. 多地加强商品房预售资金监管

近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。
加强监管
10月21日，北京市住建委官微披露，为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。
其中，强化预售资金监管，守住项目安全底线。要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。
北京市住建委指出，北京市2010年底出台管理办法，全面实施商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个，对保障商品房预售资金安全、防范楼盘烂尾发挥了积极作用。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。
银川将于12月1日起施行《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，以加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，从而保障购房人的合法权益。
保障资金安全
商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照合同约定支付的房价款，包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
从近期发布的监管相关内容看，规范地区将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，对预售资金实施网络化管理。
以银川市为例，该地规定房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行作为监管银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，配合开展监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。
房地产开发企业应在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应按照商品房买卖合同约定的交款方式、时限，将房价款直接存入合同中载明的监管账户。
监管银行核实缴款信息后，将向购房人出具缴款凭证，房地产开发企业根据缴款凭证为购房人换取交款票据。如购房人申请商品房贷款，按揭银行将按照借款合同约定的时间和金额，把贷款直接划转至监管账户。
销售压力大
“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
四季度进入全年销售业绩冲刺期，房企销售压力增大。
=记者调研发现，为了促进销售，有的房企对所售项目进行违规宣传，首付分期付款等现象较常见。不少开发商针对限购更为严格的商办类项目进行大力宣传，将本该一次性支付的房款，分两年甚至更长时间进行销售。有的开发商提前将项目销售给限购人群，几年之后再进行网签。
对此，北京市住建委要求严格限购政策执行，落实房住不炒红线。作为房地产宏观调控的核心关键措施，限购已从北京走向全国主要城市，对落实“房住不炒”的定位发挥了积极作用。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况；购房资格核验材料留存情况；购房资格核验信息填报情况；是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。
某地产研究中心统计数据显示，前9个月全国房地产调控政策发布次数达438次。从单月情况看，9月为35次，8月为32次，7月为32次，6月为31次。