房地产信托过快增长被“点名”控制

1. 房地产信托过快增长被“点名”控制

日前，监管部门再次释放出房地产信托严监管的信号。7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
需要注意的是，银保监会对房地产信托严监管具有政策延续性。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
有信托业内观察人士对某报记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，此次监管严格程度为近年少有，也可能确立了后续房地产信托监管的基准水平。”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下规范房地产业务
此轮监管政策的背景在于今年房地产信托业务增速过快。
记者据用益信托数据统计，2019年1月份至6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。可以看出，房地产信托的成立规模居高不下。
业内普遍将此次对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。有金融业内人士透露，“23号文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合规的方式继续开展房地产信托业务，进行监管套利行为，也有信托公司阴奉阳违，错判严监管政策形势，对相关规定置若罔闻，这些都促使了此次监管力度的升级。
对于为何信托公司对房地产业务难以割舍？上述金融业内人士指出，信托公司对于房地产业务收费远高于其他业务，相对于通道业务千分之二的手续费，房地产业务则为1.5个百分点以上。
除了利润空间大，投资者倾向也是重要因素，用益信托研究员帅国让对记者表示，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者”。
除了政策引导，行政处罚也是监管规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理罚单发现，今年上半年，“涉房”罚单共有4笔，涉及3家信托公司。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。某北京地区信托公司内部人士向记者指出，对于信托公司行政处罚应理性看待。从处罚金额来看，信托公司小额罚单居多，更多起到的是警示作用，一般不影响业务准入和评级。
前述信托业内观察人士对记者表示，房地产信托是信托公司当前最主要的收入来源之一，严监管短期冲击公司经营业绩，长期则会倒逼信托公司转型发展，参与房地产信托市场对公司专业能力的要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或现拐点
事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。记者发现，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

2. 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。

3. 房地产信托规模收缩 严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期，市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。
面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”？严监管背后究竟有何深意？
在多位业内人士看来，房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段，经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。此外，随着信托步入转型关键期，存量地产业务也有望成为重要立足点之一。
地产信托困境
房地产信托作为信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久，也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。
业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。
某三方代销机构工作人员王华（化名）告诉记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，但在违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好，问题一般都很容易化解；反之，若市场在持续降温，往往会引起较多问题。
“尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，地产信托相关风险项目，又该如何化解？
某信托公司从业人士李华（化名）在接受记者采访时表示，从信托公司角度来看，逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下，不存在是否有人接盘的问题，关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产较难出手且大概率面临打折的困境。
“对于信托公司来说，一旦折扣力度较大，则面临无法收拾的难题。”李华补充称。
然而，李华亦告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目，也不会说最终不去处置，并让投资者蒙受损失，可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。
“整体来看，行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示，无论项目的情况如何，信托是一直履行管理人职责的。
风控手段多样
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，近期频发的兑付危机，更多是与市场大环境、政策基本面有关。
金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托项目方风险的暴露，与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看，信托或者整个金融行业属于风险管理行业。
“金融与各行各业都要打交道，因此，风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示，在这样的情形下，对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。
“就算是相同的业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示，从整个资管行业来看，信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。
“交易对手的复杂化，要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看，在交易结构方面，有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素，但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好，还是要结合各家风控逻辑的层次来看，一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。
“总体来看，房地产业经历了高速发展之后，房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择，成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，相较前几轮调控，本轮政策调控具有一些不同之处。
廖鹤凯告诉记者，从前面几轮调控来看，房地产业整体还是显著向上的，所以相关质押物的变现可能不会很久，价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下，整个行业向上趋势并没有特别明显。此外，结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响，三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目，后续如何去处置，其实是比较关键的”。
“房地产行业已经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的，做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。
规模显著收缩
下半年来，地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。
实际上，自2019年下半年以来，投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中，有5个月的单月规模在800亿元以上，6月的规模甚至超过1000亿元；而7月-11月，单月规模均是在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
李华告诉记者，房地产信托今年上半年热度较高，而下半年则面临严监管，这形成了较为鲜明的对比。
5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称《通知》）。
根据《通知》的要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。
7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）（下称“64号文”），对下半年信托业的监管重点进行传达。
根据“64号文”的要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
严监管深意
多位信托从业人士告诉记者，实际上，房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在？
资深信托研究员袁吉伟对记者分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。
“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。
廖鹤凯对记者分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。
某中型信托从业人士王诚（化名）告诉记者，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。
“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。
廖鹤凯亦告诉记者，监管趋严，无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定，都具有重要的意义。
具体来看，如果过多资源投放到地产领域，一定会挤压到对其他部门的投入，这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看，房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展，反之则会出现不稳定的情况，进而对金融体系造成影响。
也有分析认为，从长期来看，房地产业依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，但按照行业特点，依然会比传统行业的回报率略高。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，从存量业务的规模来看，房地产信托或会成为信托转型的立足点。
以转型方向之一的REITs（房地产信托投资基金）为例，虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小，可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题，廖鹤凯认为，未来这一点或许会发生改变，去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托自身来看，最大的优势在于跨市场操作，回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分，从存量市场的角度看，信托依然有很多机会。

4. 房地产信托过快增长被“点名”控制

日前，监管部门再次释放出房地产信托严监管的信号。7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
需要注意的是，银保监会对房地产信托严监管具有政策延续性。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
有信托业内观察人士对某报记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，此次监管严格程度为近年少有，也可能确立了后续房地产信托监管的基准水平。”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下规范房地产业务
此轮监管政策的背景在于今年房地产信托业务增速过快。
记者据用益信托数据统计，2019年1月份至6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。可以看出，房地产信托的成立规模居高不下。
业内普遍将此次对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。有金融业内人士透露，“23号文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合规的方式继续开展房地产信托业务，进行监管套利行为，也有信托公司阴奉阳违，错判严监管政策形势，对相关规定置若罔闻，这些都促使了此次监管力度的升级。
对于为何信托公司对房地产业务难以割舍？上述金融业内人士指出，信托公司对于房地产业务收费远高于其他业务，相对于通道业务千分之二的手续费，房地产业务则为1.5个百分点以上。
除了利润空间大，投资者倾向也是重要因素，用益信托研究员帅国让对记者表示，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者”。
除了政策引导，行政处罚也是监管规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理罚单发现，今年上半年，“涉房”罚单共有4笔，涉及3家信托公司。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。某北京地区信托公司内部人士向记者指出，对于信托公司行政处罚应理性看待。从处罚金额来看，信托公司小额罚单居多，更多起到的是警示作用，一般不影响业务准入和评级。
前述信托业内观察人士对记者表示，房地产信托是信托公司当前最主要的收入来源之一，严监管短期冲击公司经营业绩，长期则会倒逼信托公司转型发展，参与房地产信托市场对公司专业能力的要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或现拐点
事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。记者发现，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

5. 监管“组合拳”下房地产信托遇“冰点”

2019年，房地产信托经历了先“热”后“冷”的发展过程。
今年以来，随着房企融资政策收紧，供给渠道进一步受限，由于信托制度灵活、可提供定制化产品，取道信托融资成为不少房企优选。对于信托公司而言，房地产业务利润大、回报高，展业意愿强。此形势下，房地产信托得到蓬勃发展。
与此同时，信托公司“扎堆式”发展房地产信托背后则是一系列风险隐患，引起了监管部门的重视，下半年连续出台政策遏制房地产信托过快增长，房地产信托遇冷。
从上个月的数据来看，8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降近四成，几乎与年内最低点（2月份为380亿元）持平。监管规范下，房地产信托得到有效遏制。对此，用益信托研究员帅国让对记者表示，“从目前监管来看，关于房地产信托业务主要还是余额管控，并没有完全终止房地产信托业务，预计房地产信托会保持一定比例，但占比会有所下滑”。
房地产信托大降近四成
在集合信托市场上，上个月成立产品和规模均出现不同程度的滑落。用益信托月度数据显示，8月份共有56家信托公司成立1608款集合信托产品，环比减少4.35%；集合信托产品成立规模为1370.71亿元，环比减少11.29%。
从投向领域来看，房地产信托募集规模受监管影响明显下滑，金融类信托和工商企业信托规模增速较快。具体来看，8月份金融类信托募集资金规模432.23亿元，环比增长30.61%；同样增长较快的有工商企业信托，募集资金105.96亿元，环比增加30.61%；基础产业信托募资规模373.31亿元，环比减少3.44%；房地产信托成立规模大幅度下滑，8月份共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%。
可以看出，房地产信托收缩成为导致整个集合信托下降的重要因素。用益信托认为，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。
对于房地产信托募资规模大幅下降的原因，帅国让对记者分析道，“其一，与今年的‘23号文’、‘64号文’等监管措施一脉相承，主要是为了防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险；其二，契合中共中央政治局会议‘房住不炒’，‘不将房地产作为短期刺激经济手段’的要求；其三，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况；事实上，最终目的还是防控金融风险。”
可以看出，监管种种举措对房地产信托的规范起到了明显的效果，房企融资将进一步受到约束。对此，也有业内研究人士表示，房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。“今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。”
房地产业务违规成今年处罚重点
在控规模的同时，信托监管部门也在进一步防范房地产信托风险，严格处罚相关违法违规行为。
据记者统计，今年以来，至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。
对于受罚信托公司，最直接的负面影响则是信托业务开展受限。普益标准认为，根据相关规定，在受托管理社保基金、保险资金、企业年金、担任特定目的受托机构以及开办受托境外理财业务时，对受到行政处罚的信托公司会有限制，未来在申办新业务类型时也可能受到影响。信托公司拟新设基金子公司等主体时，有可能因自身被行政处罚而无法开立相关机构，影响信托公司的业务发展布局。
面对监管趋严的环境，资深信托研究员袁吉伟对记者表示，“从近期调控政策看，更多是制约了房企的融资端，也是更好地将信贷资源配置到实体经济、新兴产业方面。短期看，房地产信托监管会承压，监管要求会比以往严格，需要信托行业在确保房地产信托业务的合规性基础上，加快回归本源，更好地服务实体经济，支持资本市场发展，实现创新转型发展。”

6. 房地产信托的风险控制

房地产信托的主要风险来自于： (1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。 (2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。 (3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。 (4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。 信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

7. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
三条“红线”排查大幕开启
为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。
从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。
“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。
具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。
金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。
年内违约规模已超400亿元
2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。
从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。
一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。
在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
合规、风险指标面临双向承压
一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。
今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。
在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。
正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。

8. 房地产信托遭遇严监管，二季度房地产信托余额同比下降14%

　　来自用益信托的数据显示，今年1-9月，57家信托公司一共发行房地产信托计划5473只，成立信托项目1314个，规模6697.59亿元。整体来看，与2019年同期相比，房地产信托业务占所有信托规模之比略有下降。
　　近期银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，切实加强房地产信托风险防控工作。
　　余额和占比逐季下降
　　前述通知要求，各地银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。
　　多位信托人士对中国证券报记者表示，本次业务排查是常规性排查，主要还是配合这一轮地产调控的措施，追踪各公司地产信托相关业务指标。
　　自2019年年中以来，监管机构出台多项政策和窗口指导，严格控制房地产信托业务规模。数据显示，近年来房地产信托余额和占比逐季下降。
　　来自信托业协会的数据显示，截至2020年二季度末，房地产信托余额为2.50万亿元，同比下降14.68%，较一季度末下降3.10%。房地产信托占比也逐渐下降，从2019年四季度末占比15.07%，降至2020年二季度末的14.16%。
　　一些中小型信托则开始明显收缩涉房业务。某信托公司人士对记者表示，今年以来，已经基本停止大量新增房地产信托业务了，存量项目等待自然清算。该公司认为，宏观经济和监管环境多变，出于审慎经营的原则，选择收缩部分易受政策影响的业务。
　　“马太效应”愈发明显
　　用益信托的数据显示，今年前9个月，57家信托公司共计为320家房地产开发商的5473只信托计划提供了融资。在融资方面，“马太效应”愈发明显，百强房企的融资额集中度更高，并进一步向一线城市集中。
　　单个公司方面，前9个月发行房地产集合信托产品规模超过100亿元的信托公司超过20家。其中，五矿信托、光大信托、中融信托三家信托公司发行的房地产集合信托产品规模总计超过500亿元。
　　房企方面，前9个月融资金额居前的地产商包括恒大地产、融创、阳光城、龙光地产、世茂建设、万达、佳源创盛等。
　　用益信托指出，今年前9个月，57家信托公司合作的房地产企业中，百强房企合作的规模占总规模比例显著提高，占比达到46.75%，而去年全年为33%。百强房企的融资额集中度更高，融资规模前5位的房企均为百强房企，前10位的房企中有8家百强房企，前20位的房企中有14家百强房企。而去年全年前10位的房企中有7家百强房企，前20位的房企中有12家百强房企。这说明了不同规模的房企在信托融资市场上进一步两极分化，头部房企的融资额度更高。
　　从城市分布来看，融资规模进一步向一线城市集中。今年前9个月，一线城市融资总额占比为18.5%，而去年全年为15.37%;二线城市融资总额占比为36.17%，而去年全年为38.79%。而且，一线城市占据所有城市融资额前五名中的第一、二、四、五位，说明一线城市是房地产信托的首选城市。
　　用益信托认为，城市中的融资分布与省份的特征类似，头部效应比较明显，后期持续看好一、二线城市的信托融资能力。