贵阳市房屋专项维修资金管理办法

1. 贵阳市房屋专项维修资金管理办法

第一条　为加强和规范房屋专项维修资金管理，建立物业维修保障机制，维护合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市行政区域规划区国有土地范围内商品房及其配套建筑、非租赁型保障性住房的专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理、监督和相关活动，适用本办法。

　　售后公有住房、租赁型保障性住房维修资金的交存、使用、管理和监督，执行国家有关规定。第三条　维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有权人共同决策、政府监督的原则。第四条　市住房城乡建设主管部门负责全市维修资金的监督管理工作。区（市、县）住房城乡建设主管部门按照职责负责本辖区维修资金的日常管理工作。

　　财政、审计、国土资源、质量技术监督、市场监管、消防等主管部门和社区服务管理机构、乡（镇）人民政府按照各自职责和本办法规定，做好维修资金监督管理的相关工作。第五条　同一物业管理区域内，拥有两个及两个以上业主的住宅、非住宅应当统一设立维修资金，业主和开发建设单位应当按照本办法规定交存维修资金。第六条　首期维修资金按照下列规定计算：

　　（一）配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8％；

　　（二）未配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房，商品房配套建筑，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的5％。

　　建筑安装工程每平方米成本控制价，由市住房城乡建设主管部门适时发布。第七条　首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户：

　　（一）出售的商品房，由购房人办理商品房买卖合同备案前交存；

　　（二）未出售的商品房，由开发建设单位在办理不动产首次登记前作为业主交存，业主大会成立后仍未交存的，由业主委员会通知开发建设单位自接到通知之日起2个月内交存；

　　（三）商品房配套建筑，由开发建设单位在办理该商品房不动产首次登记前交存；

　　（四）征收（拆迁）安置房属于商品房的，由被征收（拆迁）人交存。

　　前款第二项、第三项规定的房屋、配套建筑所有权转让的，由其所有权人承担该房屋、配套建筑的维修资金。

　　本条第一款、第二款规定情形以外已设立维修资金的物业管理区域，房屋所有权人未交存首期维修资金的，应当按照本办法规定将首期维修资金存入专户。

　　未按照本办法规定足额交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人或者被征收（拆迁）人。

　　住房城乡建设主管部门应当在开发建设单位、房屋所有权人申请办理不动产首次登记或者转移登记时，根据需要向不动产登记机构推送维修资金交存等信息。第八条　一幢或者一户房屋的维修资金余额不足首期维修资金应交额30%的，业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交。

　　维修资金续交方案确定的续交标准应当不低于本办法第六条规定的首期交存标准。第九条　业主大会成立前或者业主大会成立后未申请划转自管维修资金的，维修资金由住房城乡建设主管部门代为集中管理，所需工作经费列入同级财政预算。第十条　市住房城乡建设主管部门应当按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则，择优选择商业银行作为本市维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），并向社会公布，依法签订委托管理合同，明确双方权利义务。

　　市、区（市、县）住房城乡建设主管部门应当按照各自管理范围和职责，在专户管理银行开立本辖区维修资金专户，以物业管理区域或者幢为单位设账，以房屋门户号设分户账。

　　业主大会成立后决定申请划转自管维修资金并开立专户的，应当从专户管理银行中择优选择一家银行按照前款规定开立维修资金专户。

　　专户管理银行按照合同约定，负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务，并委托第三方专业机构向申请使用维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人（以下统称使用申请人）提供维修资金管理使用监督服务。第十一条　经业主大会同意，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益，归共用范围的业主共同所有，可以主要用于补充维修资金，分摊计入相关业主分户账。

2. 贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定

第一条　为加强房屋共用部位、共用设施设备维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》和《贵阳市物业管理规定》，结合本市实际，制定本规定。第二条　本市云岩区、南明区、小河区范围内房屋共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称维修资金）管理，适用本规定。
　　花溪区、乌当区、白云区、清镇市、息烽县、开阳县、修文县的维修资金管理，参照本规定执行。第三条　市人民政府房地产行政主管部门会同市政府财政部门负责监督、指导全市维修资金的管理与使用；区、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级政府财政部门负责监督、指导、协调本辖区维修资金的管理与使用。第四条　维修资金应当存入房地产行政主管部门和财政部门共同设计的银行专户，按栋设帐、核算到户、专款专用。第五条　商品记录维修资金应当按以下规定归集：
　　（一）房屋出售时，购房人应当在交纳购房款的同时按以下规定缴交维修资金：
　　1、住宅房屋：按照购房款的2%缴交；
　　2、非住宅房屋，按照购房款的1%缴交；
　　（二）专款售出房屋的维修资金，由建设单位按该楼盘平均售价和前项标准垫付；
　　（三）已投入使用的房屋，购房人未缴纳房屋维修资金的：
　　1、已成立业主委员会并实施物业管理的房屋，由业主委员会或者业主委员会委托物业管理企业代收代缴；
　　2、未成立业主委员会，已实施牧业管理的房屋，由物业管理企业代收代缴；
　　3、未成立业主委员会，也未实施物业管理的房屋，由售房单位代收代缴；
　　4、原售房单位不存在的，由房屋所在地房地产行政主管部门代收代缴；
　　经业主委员会同意利用住宅共用部位、共用设施设备以及共用场地进行经营所得收益，主要用于补充维修资金。
　　本规定实施前，未建立维修资金或者维修资金的缴交标准低于本规定的，由业主委员会或者业主委员会委托的物业管理企业按照本规定代收并存入专户。
　　公有房屋维修资金的归集，按照国家有关规定办理。第六条　新建商品房的维修资金由建设单位代为收缴，在办理《商品房屋登记注册证》时将所代收和垫付的维修资金存入房地产行政主管部门和财政部门指定的银行专户，并办理维修资金代管的有关手续。第七条　业主委员会成立前，维修资金由房地产行政主管部门代管。
　　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。牧业管理企业应当与业主委员会、房地产行政主管部门到维修资金开户银行办理维修资金代管和监督使用手续。第八条　维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。
　　发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即使用维修资金的，可由牧业管理企业或者维修管理单位预先垫付。维修费用决算按规定程序审核后，从房屋维修资金中归还。
　　房屋共用部位、共用设施设备属人为损害的，不得使用维修资金。第九条　维修资金使用后个人帐面余额不足首次归集总额的10%时，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案负责组织业主续筹；未成立业主委员会的，由物业管理企业组织业主续筹。第十条　维修资金的使用按下列规定办理：
　　（一）房屋共用部位、共用设施设备发生损坏需使用维修资金维修的，由业主委员会或者业主委员会委托的物业管理企业提出维修方案及预算；
　　（二）物业管理企业应当与维修施工单位签订维修合同，凭合同办理维修资金的监督使用手续；
　　（三）未成立业主委员会或者未实施物业管理的房屋，经需维修部位或者设施设备所涉及的全体业主同意后，由售房单位或者其委托管理单位提出维修计划，经全体业主审议通过后组织施工单位维修；
　　（四）原售房单位不存在的，由房屋所在地房地产行政主管部门按前款规定程序组织实施；
　　（五）维修工程完工后，经有关专业机构检测合格，由维修资金代理单位、业主委员会委托的有关专业机构地工程结算审核后，凭检测合格的相关手续及结算书到维修资金开户银行办理结算。第十一条　维修资金的使用应当接受业主监督、查询。业主委员会或者维修资金代管单位应当定期向全体业主报维修资金收支表。

3. 贵阳市房屋专项维修资金管理办法(2020修改)

第一条　为加强和规范房屋专项维修资金管理，建立物业维修保障机制，维护合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市行政区域规划区国有土地范围内商品房及其配套建筑、非租赁型保障性住房的专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理、监督和相关活动，适用本办法。

　　售后公有住房、租赁型保障性住房维修资金的交存、使用、管理和监督，执行国家有关规定。第三条　维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有权人共同决策、政府监督的原则。第四条　市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市维修资金的监督管理工作。县级人民政府住房城乡建设主管部门按照职责负责本辖区维修资金的日常管理工作。

　　财政、审计、自然资源和规划、市场监管、应急等主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府按照各自职责和本办法规定，做好维修资金监督管理的相关工作。第五条　同一物业管理区域内，拥有两个及两个以上业主的住宅、非住宅应当统一设立维修资金，业主和开发建设单位应当按照本办法规定交存维修资金。第六条　首期维修资金按照下列规定计算：

　　（一）配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8％；

　　（二）未配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房，商品房配套建筑，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的5％。

　　建筑安装工程每平方米成本控制价，由市人民政府住房城乡建设主管部门适时发布。第七条　首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户：

　　（一）出售的商品房，由购房人办理商品房买卖合同备案前交存；

　　（二）未出售的商品房，由开发建设单位在办理不动产首次登记前作为业主交存，业主大会成立后仍未交存的，由业主委员会通知开发建设单位自接到通知之日起2个月内交存；

　　（三）商品房配套建筑，由开发建设单位在办理该商品房不动产首次登记前交存；

　　（四）征收（拆迁）安置房属于商品房的，由被征收（拆迁）人交存。

　　前款第二项、第三项规定的房屋、配套建筑所有权转让的，由其所有权人承担该房屋、配套建筑的维修资金。

　　本条第一款、第二款规定情形以外已设立维修资金的物业管理区域，房屋所有权人未交存首期维修资金的，应当按照本办法规定将首期维修资金存入专户。

　　未按照本办法规定足额交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人或者被征收（拆迁）人。

　　住房城乡建设主管部门应当在开发建设单位、房屋所有权人申请办理不动产首次登记或者转移登记时，根据需要向不动产登记机构推送维修资金交存等信息。第八条　一幢或者一户房屋的维修资金余额不足首期维修资金应交额30%的，业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交。

　　维修资金续交方案确定的续交标准应当不低于本办法第六条规定的首期交存标准。第九条　业主大会成立前或者业主大会成立后未申请划转自管维修资金的，维修资金由住房城乡建设主管部门代为集中管理，所需工作经费列入同级财政预算。第十条　市人民政府住房城乡建设主管部门应当按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则，择优选择商业银行作为本市维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），并向社会公布，依法签订委托管理合同，明确双方权利义务。

　　住房城乡建设主管部门应当按照各自管理范围和职责，在专户管理银行开立本辖区维修资金专户，以物业管理区域或者幢为单位设账，以房屋门户号设分户账。

　　业主大会成立后决定申请划转自管维修资金并开立专户的，应当从专户管理银行中择优选择一家银行按照前款规定开立维修资金专户。

　　专户管理银行按照合同约定，负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务，并委托第三方专业机构向申请使用维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人（以下统称使用申请人）提供维修资金管理使用监督服务。第十一条　经业主大会同意，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益，归共用范围的业主共同所有，可以主要用于补充维修资金，分摊计入相关业主分户账。

4. 贵阳市房屋专项维修资金管理办法(2019修改)

第一条　为加强和规范房屋专项维修资金管理，建立物业维修保障机制，维护合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市行政区域规划区国有土地范围内商品房及其配套建筑、非租赁型保障性住房的专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理、监督和相关活动，适用本办法。

　　售后公有住房、租赁型保障性住房维修资金的交存、使用、管理和监督，执行国家有关规定。第三条　维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有权人共同决策、政府监督的原则。第四条　市住房城乡建设主管部门负责全市维修资金的监督管理工作。区（市、县）住房城乡建设主管部门按照职责负责本辖区维修资金的日常管理工作。

　　财政、审计、自然资源和规划、市场监管、应急等主管部门和社区服务管理机构、乡（镇）人民政府按照各自职责和本办法规定，做好维修资金监督管理的相关工作。第五条　同一物业管理区域内，拥有两个及两个以上业主的住宅、非住宅应当统一设立维修资金，业主和开发建设单位应当按照本办法规定交存维修资金。第六条　首期维修资金按照下列规定计算：

　　（一）配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8％；

　　（二）未配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房，商品房配套建筑，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的5％。

　　建筑安装工程每平方米成本控制价，由市住房城乡建设主管部门适时发布。第七条　首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户：

　　（一）出售的商品房，由购房人办理商品房买卖合同备案前交存；

　　（二）未出售的商品房，由开发建设单位在办理不动产首次登记前作为业主交存，业主大会成立后仍未交存的，由业主委员会通知开发建设单位自接到通知之日起2个月内交存；

　　（三）商品房配套建筑，由开发建设单位在办理该商品房不动产首次登记前交存；

　　（四）征收（拆迁）安置房属于商品房的，由被征收（拆迁）人交存。

　　前款第二项、第三项规定的房屋、配套建筑所有权转让的，由其所有权人承担该房屋、配套建筑的维修资金。

　　本条第一款、第二款规定情形以外已设立维修资金的物业管理区域，房屋所有权人未交存首期维修资金的，应当按照本办法规定将首期维修资金存入专户。

　　未按照本办法规定足额交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人或者被征收（拆迁）人。

　　住房城乡建设主管部门应当在开发建设单位、房屋所有权人申请办理不动产首次登记或者转移登记时，根据需要向不动产登记机构推送维修资金交存等信息。第八条　一幢或者一户房屋的维修资金余额不足首期维修资金应交额30%的，业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交。

　　维修资金续交方案确定的续交标准应当不低于本办法第六条规定的首期交存标准。第九条　业主大会成立前或者业主大会成立后未申请划转自管维修资金的，维修资金由住房城乡建设主管部门代为集中管理，所需工作经费列入同级财政预算。第十条　市住房城乡建设主管部门应当按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则，择优选择商业银行作为本市维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），并向社会公布，依法签订委托管理合同，明确双方权利义务。

　　市、区（市、县）住房城乡建设主管部门应当按照各自管理范围和职责，在专户管理银行开立本辖区维修资金专户，以物业管理区域或者幢为单位设账，以房屋门户号设分户账。

　　业主大会成立后决定申请划转自管维修资金并开立专户的，应当从专户管理银行中择优选择一家银行按照前款规定开立维修资金专户。

　　专户管理银行按照合同约定，负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务，并委托第三方专业机构向申请使用维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人（以下统称使用申请人）提供维修资金管理使用监督服务。第十一条　经业主大会同意，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益，归共用范围的业主共同所有，可以主要用于补充维修资金，分摊计入相关业主分户账。

5. 贵阳房屋维修基金收取标准是什么？如何申请和使用？

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。   
    房屋维修基金 实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业 共用部位 、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的 产权 所有人。
   业主可以在当地房管局网站“ 住房维修基金 ”页面，查询 小区  公共维修基金 的余额、结息明细。贵阳目前执行的标准为：
   （一） 房屋出售 时， 购房 人应当在交纳购房款的同时按以下规定缴交维修资金：   
   1、 住宅房 屋：按照购房款的2%缴交；  
   2、非住宅房屋，按照购房款的1％缴交；  
   （二）未售出房屋的维修资金，由建设单位按该 楼盘 平均售价和前项标准垫付；  
    维修资金可以用在哪些方面？ 
   根据房屋专项维修资金管理的相关规定，住房维修基金只能用于房屋共有部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。值得注意的是，这些设施设备不能是人为损坏的，必须是超出保修期的自然老化、磨损等情况才能使用房屋维修资金。
   而所谓共有部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、 柱 、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、 楼梯间 、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区中单栋住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下 水管 道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟道、池、阴井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    如何申请？ 
   据贵阳市住建局相关负责人介绍，在出现需要动用房屋维修资金的情况后，首先由 业主委员会 或 物业管理单位 提出使用计划，并开始征询业主的意见。按照相关规定，使用房屋维修资金的前提条件为：经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。
   在取得这些业主的同意后，由业主委员会或物业管理单位将维修项目、业主意见、维修金额等资料全部报贵阳市住建局来进行审核，该局还将就整个维修内容在小区进行公示，公示的同时将针对维修金额转交专门的会计师事务所进行审计，后按照审核金额拨付。
    房屋转让后维修金怎么办？ 
   业主在转让 房屋所有权 时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户、因 房屋拆迁 或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金退还业主。同时，通过贵阳市房屋维修资金查询机、住建局政务网、电话银行、监管专柜等查询方式，查询人可以清楚查询自己缴纳的维修资金情况，包括所购房屋的位置、维修资金的缴纳金额、使用情况等等。  
   

6. 贵阳市物业维修资金申请使用程序及审核办法

【解读】   申请使用应具5条件   《规定》指出，申请使用专项维修资金应当具备5条件，即：物业共用部位、共用设施设备保修期已满；维修项目符合专项维修资金使用范围；专项维修资金列支范围业主或开发建设单位已将专项维修资金缴存至专项维修资金专户管理银行；专项维修资金的使用方案，经专项维修列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过；法律、法规或者业主大会决议规定的其他条件。   专项维修资金使用申请可由物业管理企业提出，也可由业主委员会或相关业主提出。   申请要过8程序   《规定》指出，专项维修资金的使用，由业主决策，遵循业主谁受益谁负担的原则，按受益业主所拥有建筑面积的比例分摊，并受福州市房地产行政主管部门的监督，申请使用专项维修资金应按程序办理，保证公平、公开、公正和充分的透明度。以一已交了物业维修资金的小区（暂名福州花园）作说明。   程序1———提出方案：福州花园的物业管理公司或者业主委员会，根据小区维修和更新、改造项目提出专项维修资金使用方案，内容包括：维修和更新改造项目、维修组织方式、工程预算、专项维修资金缴存余额、受益业主户数及按户分摊费用等。   程序2———业主投票：在申请人提出专项维修资金使用方案后，小区应召开全体业主大会或以其他方式征得大多数业主的同意，专项维修资金列支范围应经全体业主所持投票权三分之二以上通过。   程序3———报备：申请人持专项维修资金使用方案并填写《物业专项维修资金列支范围的业主清册》、《物业专项维修资金使用备案表》向市房管局专项维修资金管理办公室备案。   程序4———公示：市物业专项维修资金管理办公室对符合专项维修资金使用条件的申请，根据专项维修资金列支范围业主缴存专项维修资金情况核定应拨付的金额，并将专项维修资金使用情况在该物业管理区域内公示15日。如因受自然灾害影响，急需使用专项维修资金维修以保障正常生产生活的，公示期可以缩短为3～5日。   程序5———拨付：公示期满无异议后，市物业专项维修资金管理办公室书面通知专户管理银行按核定应拨资金的70%拨付给福州花园的申请人。   程序6———验收：小区维修资金申请人组织进行项目维修或者更新、改造，工程完工后，工程验收审核意见需由专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上业主签署意见同意。   程序7———再备案：工程完工后，申请人凭工程结算单、费用结算票据、工程验收审核意见等，向市物业专项维修资金管理办公室备案。   程序8———核算：市物业专项维修资金管理办公室核算后，对已拨付资金不足使用的，书面通知专户管理银行拨付剩余资金；已拨付资金有结余的，书面通知申请人在规定时间内将结余资金存入专户管理银行。   申请数额   不得超过首次缴存的70%   《规定》还规定，专项维修资金缴存余额可由申请人到福州市物业专项维修资金管理办公室查询，市专项维修管理办公室应当出具专项维修资金缴存余额明细证明。   那么，一次可以申请多少维修资金呢？《规定》指出，每次使用专项维修资金数额的最高比例不得超过首次专项维修资金缴存额的70%，专项维修资金不够使用的，相关业主应当按所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用；专项维修资金使用后余额不足首次维修资金缴存额30%的，业主应当续筹专项维修资金。   维修资金用在共用设施   《规定》明确，维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。其中，物业管理区域内依法应由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护；物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的；物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，包括日常绿化养护、水箱清洗、共用照明和共用设施设备养护等，不得使用专项维修资金进行维修或者更新、改造。   《规定》同时明确了共用部位和共用设施设备的具体内容，其中共用部位是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、楼底架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等；而共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。   【专访】   记者昨日还从省建设厅了解到，作为《物业管理条例》的配套法规，由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》目前正处于征求意见阶段，有望年底出台，那么，这部法规的出台有哪些新内容，可解决什么问题？昨日记者专访了福州市物业专项维修资金管理办公室有关负责人（下称“专管办”）。   焦点一：按造价5%还是房价的2%收取合理？   记者：本次《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿提出，业主首次缴存住房专项维修资金的标准，应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%。这与以往按房价2%收取的规定不一样，这两个标准有什么不同？   专管办：以往按房价的2%收取，这只是当初的一个暂定标准，依据的是建设部、财政部原先的规定。客观地讲，按房价收有不合理的地方，因为房价包括建安成本、利润等，受市场的左右大，而且同一小区内楼房的坐落、层数不同，房价也不一样，维修资金缴存也就不一样。可维修资金针对的是房屋的建安造价，修理和维护都与造价有关，维修的分摊是按建筑比例进行的，因此，从这意义上讲按造价比例进行收取是最公平的。   不过，采用造价的参照标准同样也面临着一个问题，就是造价不好定，特别是对老百姓而言，很难很透明地知道房产的建安造价是多少，这就需要政府相关部门客观及时地向社会定期公布该区域的房屋建安造价，这个在《办法》中的第二条已有明确的规定，即：住宅建筑安装工程造价由市、县人民政府建设主管部门定期发布。   焦点二：专项维修资金该由谁管？   记者：维修资金是房屋的养老金，如何管好这笔钱，这回《办法》的征求意见稿在这方面有哪些进步？   专管办：此次《办法》对维修资金的管理是有突破的。如《办法》十一条规定：住房购买人业主应当在住房产权登记前，将住房专项维修资金交至代收单位。公有住房售房单位应当在住房购买人业主缴纳购房款30日内，将提取的住房专项维修资金交至代管单位。这首次明确了业主应在住房产权登记前，交维修资金；《办法》第三十条则非常明确地规定，住房购买人未按本规定缴存住房专项维修资金的，房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。这也是首次规定，与福州目前的做法一样，这说明我们的做法得到建设部的认可。   具体到这笔钱由什么单位来管，《办法》规定：业主首次缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管；成立业主大会的，住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定。应该说，这一规定的后半部分内容有不够明确的地方，如果业主大会决定把这笔钱取出来分掉，或者挪为他用，那怎么办？因此，我个人认为，这一点《办法》还是要有更明确的规定的。   焦点三：专项维修资金会否被变相挪用？   记者：用好维修资金，群众知情权非常重要，对此，《办法》有什么规定？   专管办：对维修资金的使用问题，《办法》征求意见稿用了2/5的篇幅作了详细规定，一方面对专项维修资金的使用做了原则规定，即应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则；另一方面，从切实维护业主的合法权益出发，明确了不同情况下专项维修资金使用的特别程序和禁止使用维修资金的各种情形。   同时，《办法》征求意见稿明确规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意；住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。   应该说，《办法》非常明确地规定了专项维修资金的保值、增值的问题，即除了一级市场的国债，其他都不能用，这基本杜绝了变相挪用的可能性，当然这其中的监管工作就要求做得很到位。   焦点四：专项维修资金的钱增值了，属于谁？   记者：现在福州住房专项维修资金是放在市房管局的专管账户，可这钱增值了，属于谁？老百姓怎么知道自己的住房维修资金有多少钱，用了没有？   专管办：前面已说了，《办法》明确规定了增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用，利息也是一样，这是很明确的。我们这回出台了《福州市物业专项维修资金使用暂行规定》是一个过渡性的规定，目的就是尽快启动福州的维修资金使用，今后等国家的《办法》正式施行以及省里相关实施方案出来后，福州市也将进行相应的调整。   下一步我们将参照住房公积金管理的一些做法，让专项维修资金全面透明化，做到一户一账号，并把存折发放到业主手中，你的维修资金有多少，用了多少，用在什么地方，不仅可以上网查询，而且也可通过专户存折进行查询，预计这一方案在年底前就可以实现了，到时老百姓就可以非常方便地参与维修资金的监管，做到每一分钱都花得心中有数，明明白白。