银保监会：继续对个人住房按揭实行更加审慎贷款标准

1. 银保监会：继续对个人住房按揭实行更加审慎贷款标准

在25日国新办举行的新闻发布会上，银保监会副主席王兆星表示，对于房地产，总的方针是要促进房地产稳定健康发展，要继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。

资料图：中国银行保险监督管理委员会。 中新社记者 贾天勇 摄
会上有记者问：今年预期经济增长放缓，有些说法认为监管当局对于这方面的债务，比如影子银行，或者是地方债、房地产债务监管力度会减弱，请问银保监会的看法。
银保监会副主席王兆星介绍，在过去几年当中，不论是企业还是地方政府，确实增加了很多的融资、债务。这些是重要的潜在金融风险领域，也是监管的重点领域，同时也是防范化解金融风险攻坚战重点关注、加以化解和处置的领域。总体来讲，经过过去两年多的降杠杆，化解地方政府和企业债务，现在的杠杆水平基本稳定，并有所下降。但是，供给侧结构性改革还要进一步深化，企业、地方政府降杠杆、减少债务的工作还要继续下去。
王兆星提到，从监管部门来讲，要严格按照市场化、法治化的原则，按照审慎的风险管理控制标准对相关基础设施建设项目和企业发放贷款和提供融资，切实防范相关风险，支持企业和基础设施建设的推进。对于房地产，总的方针是要促进房地产稳定健康发展，继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。要区别对待，实施差异化的房地产信贷政策，对于那些解决住房困难和改善住房条件的，而且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持；而对于那些用来投资的，甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。
王兆星明确指出，对企业的债务水平，对地方政府债务，以及对房地产，我们始终密切关注，实行更加审慎的融资标准，既要不断地化解存量风险，也要有效控制增量风险，这是我们一贯的监管政策和监管路径。
银保监会副主席周亮则表示，防范化解金融风险要做到“坚定、可控、有序、适度”。监管的职责首先是要回归到“监管姓监”上来。对于违法违规行为必须要管，“无照驾驶”更得管，以前“无照驾驶”没人 管，所以才出现乱加杠杆、层层嵌套、脱实向虚。现在监管目标是要让它回归本源，让金融更好地服务实体经济。
关于地方政府债务、房地产债务过高的问题，周亮介绍，在处理各种债务问题时， 一是看它是不是合规的，二是分析债务水平有没有过高，或者说是超出承受能力，这是判断的标准。
在处置债务风险的过程中，周亮介绍，要贯彻中央“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的十六字方针。稳定大局，是不允许局部的风险引爆点产生系统性风险，监管部门要守住这个底线。在稳定大局的前提下要加强部门的协调配合，要统筹协调。分类施策，就是要一企一策做决定。精准拆弹，要像中医治病一样，治病于未发状态是最好的。对违规和高负债的问题要控制住增量，再逐步消化存量。但不能停下车来熄火了修车，这样不行，中国经济还要稳步发展，要保持经济的平稳、可持续增长，在这个前提下做好防风险的工作。

2. 银保监会：在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者

10月21日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。会上，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
刘忠瑞表示，近年来银保监会按照党中央、国务院各项决策部署，牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。主要的工作有这么五个方面：
第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。
第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。
第四，严肃惩治违法违规行为。我们会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。
第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

3. 银保监会：在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者

10月21日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。会上，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，近年来银保监会按照党中央、国务院各项决策部署，牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。主要的工作有这么五个方面：
第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。
第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。
第四，严肃惩治违法违规行为。我们会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。
第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

4. 银保监会：在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者

10月21日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。会上，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，近年来银保监会按照党中央、国务院各项决策部署，牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。主要的工作有这么五个方面：
第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。
第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。
第四，严肃惩治违法违规行为。我们会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。
第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

5. 事关首套房贷！央行、银保监会最新通知，如何解读？

近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
首套房贷利率政策动态调整机制的具体内容是啥？该机制意味着什么？“买首套房要大力支持；买二套房要合理支持；买三套以上的原则上不支持”，如何理解这三句政策？现在是买房的好时机吗？会如何影响房企？一起来看本期快问快答。

问：首套房贷利率政策动态调整机制的具体内容是啥？
答：人民银行、银保监会在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
《通知》明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
问：该机制意味着什么？
答：业内专家认为，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
对于首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，仲量联行大中华区首席经济学家、研究部总监庞溟表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房贷款利率政策在内的各项房地产调控措施更为注重科学客观、灵活机动、接续生效。在明确评判标准和操作细节的基础上促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面，有利于支持刚性住房需求充分有序释放，有利于通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和良性健康发展。
问：“买首套房要大力支持；买二套房要合理支持；买三套以上的原则上不支持”，如何理解这三句政策？
答：这表明，2023年将继续重点支持刚性和改善性住房需求。对于购买首套房的，首付比、首套利率该降的，都要降下来。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。与此同时，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不会改变，政策将不给投机炒房者重新入市留空间。
问：现在是买房的好时机吗？
答：2022年以来，各地针对需求端不断出台调控措施，从限购、限贷、限售等政策的调整松绑，到降低首付和房贷利率，再到税费减免等，政策力度不断加大，出台鼓励刚性和改善性住房需求政策的城市日益增多。随着这些政策的落地见效，购房者对于市场的信心逐步恢复，有利于市场企稳回升。预计2023年，刚性和改善性住房需求将迎来更多优惠政策。
对于2023年的房地产市场，中国民生银行首席经济学家温彬认为，在政策支持下，2023年或有更多城市跟进调整房贷利率下限。2022年以来，房地产市场总体疲弱，销售、投资、融资等主要指标经历环比短暂回暖后持续下探。政策从供需两端不断加大支持力度，尤其是年末房企融资端的“三箭齐发”对市场信心有较大提振。但2022年一系列需求侧政策的主要落脚点在于放松准入条件和降低购房成本，但受疫情、就业、收入和房价预期下行等因素影响，居民信心仍显不足，加杠杆意愿并不强烈。市场需求的真正回暖还有赖于防控政策优化后疫情态势的进一步平稳，以及政策层面对刚需和改善性购房需求给予更大支持力度，进而带动居民购房意愿、购房能力的全面提升。
问：会如何影响房企？
答：保交楼是2022年房地产市场的一个关键词，已售逾期的商品房如果一直难以交付，将有损购房者的权益，也极大影响购房者对于市场的信心。从政策性银行的专项借款，到金融系统以信贷、债券、股权“三箭齐发”释放资金支持房地产项目和房地产企业，将明显改善房企融资环境，有利于扭转房企资金链吃紧的状况。已售逾期难交付项目的逐步交付，有望使消费者重拾对市场的信心。

6. 央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制

财联社1月5日讯，据央行网站，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。现就有关事项通知如下：
一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会
2022年12月30日

7. 央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，将带来哪些影响？

这个政策一说，房地产市场就更不可能好，说人话就是整个政策的重点在于降低入场压力，吸引新的韭菜。而不是降低整个社会的还款压力，让利于民。已经入场的老韭菜们就别想了。对已经买房的人来说，这个政策没有任何作用，除了更加觉得自己是傻x。前几年高位入场的购房者，一般和银行签订的贷款合同利率是LPR +BP的形式，前者是国家规定的，后者是银行自己浮动的。前者是随着大盘浮动，后者一口气咬死，到你还款之前都不能改变。 
比如20年，21年最高利率6.3%入场的购房者，他们的利率应该是4.6%LPR170bp，那么今年轰轰烈烈的降息之后，银行放不出去贷款，BP将为0，这时候入局的购房者贷款利率是4.6%。已经购房的人，1.7%的额外利率不会变。前段时间轰轰烈烈五年期LPR下降15个基点之后，今年新买房的利息是4.45%，去年6.3%入场的购房者是多少呢。6.15%。也就是说，大量现有购房者最大的压力不是国家给规定的那个利率，而是去年，前年银行不放款的时候额外的那些附加利率。

一、最终救房市还是得要靠居民负债，靠贷款，靠金融化手段。不知道前两天是谁在说房地产金融化势头得到实质性逆转的，现在房地产市场出现最大的问题面对房价不在上涨的预期之下房屋的投资需求基本上直接归零，而房屋的居住需求至少在这目前的价格下还供大于求的，投资需求直接归零，居住需求不断下降导致房屋的结构中供给过剩。一个现实大家必须要认清最近几年房屋的投资需求早就超过了居住需求，不承认这个现实而出台的所有房地产政策都是在给晚期癌症患者喂中药。
现在这种降低首付利润的手段还是想刺激刚需，但是刚需真正缺的不是这点利息，缺的是房款，是目前的房价收入超过其收入水平，真正要刺激刚需只有两个办法，降低房价或者提高收入，其他的任何手段都是打着“满足人民合理住房需求”的名义刺激投资，想通过居民加杠杆来救市。而真正投资的痛点不在于利率高低，而是对房价未来的预期，房价预期上涨哪怕10%的利率都一堆人去买，因为通过杠杆手段房屋的投资的收益会超过10%。

二、但是如果房屋预期价格下降哪怕是0利率都没有人去投资房子，因为哪怕0利息最后算上杠杆和交易费都是亏损的。所以现在要救市继续明确到底是救刚需还是投资，没有任何含糊其辞的中间路线，要不就是只有政府加杠杆通过政府和平台公司融资拿土地，通过发特别债去救烂尾项目。但是无论哪种手段都没有真正去金融化，反而是更加金融化。
如果说过去的房企三到红线、房贷存量红线是信贷的定向收紧的话。那么今年的央行、商行等金融机构对房地产的输血可以理解是定向放水。什么是利率下限呢？我们知道房贷执行利率由两部分组成，LPR +加点，而下线一般说的是加点的最低值，比如今年年初改的那次，允许最低执行利率低于LPR以下20个基点。 

三、以4.3%的lpr为例，执行利率的最低值为4.1%，这个政策出来以后，我们可以看到，全国迅速跟进，有86个城市的放贷利率就是按4.1%做的，相比于前几年首套房平均利率在5.2到5.3%，上百bp的降息，而且前几年5.88%都是很常见的，按照复利率计算，其实是让利不少的。基本不出意外，涨价去库存之后到之间的购房者，大概率成为击鼓传花的最后一棒，尤其是19到21年可谓是最离谱的一批接盘者，高利息、高房价、高烂尾风险。
其他的这批接盘者也好不到哪去，能变现的是钱，变先不了的叫预期收益，或者说纸上财富，暗线则是税，变现不了就是交的税。当然也有人说还在涨，其实忽略了资金成本，你拿着5到6%的资金成本，就投资每年2~3%增长的房地产，而且现在多半以上房子还涨不了2到3%了，还有那么多中间税收，其实就是在给地方财税和银行的利息打工，如果选择的是等额本息，前几年基本没有还本金，都是利息，涨多少才能抹平这些成本呢？中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？ 

四、说今年让利多吧，相比于前几年，确实多，部分地方已经默许降价卖房，房企降价、银行降利息、还有一些特色的促销手段，比如送一些东西。市场还是没有太大的反应，不管是土拍数据还是房企的销售都在腰斩。盘不活靠着政策性资金，都是有去无回的，最终还是要居民这边接盘才有可能让政策性扶持资金收回，比如今年的烂尾楼专项基金，回不去就是国有资产流失，可以看看以往国资是在怎么托底楼市和股市的，不说救市，很多时候是要赚钱的，未来赚谁的钱？ 
值得讨论的是，对于真正的刚需来说，降息对于有能力且有需求的刚需，确实是利好，取消了执行利率加点的下限，加点一旦确定，将不得更改直至贷款还清，如果真的能做到接近公积金的贷款利率，对于刚需是非常大的让利。但如果你是奔着增值去的，那还是要谨慎的，3.25%的利率，多数城市房地产都跑不过的，更何况现在房地产价格满眼看去根本没有出清任何风险，泡沫还在那里，就看需求的刚性程度了。至于很多人说泡沫出清是悲观的预期，过热之后迎来出清是铁定的规律，很多人认为至少一线不会跌的太狠。

房地产在过度泡沫化、金融化以后，读者试着套用所有维持一线房地产价格永远涨的所谓支撑来解释东京的房价地价日本主要城市地价房价的现值，相比于上世纪90年代峰值缩水到1/10你没有看错是十分之一，包括东京在内的主要商业房地产。其实两个经济体在相同发展阶段，相似的地方太多了，高储蓄率、外循环、汇率、扩张性货币政策、资产投机过剩、实体无法支撑泡沫经济的债务陷阱、居民负债率快速攀升、以及庞氏信贷下缺失的金字塔 最下层的接盘者。 

8. 银保监会：重点满足首套房改善性住房按揭需求

据中国银保监会网站12月3日晚间消息，中国银保监会表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
对于上述表态，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义。
他表示，从这里可以看出近期信贷政策的几个特点。第一，金融服务从房地产业务开始扩到建筑业务，实际上也是希望房地产企业新开工的工作更好开展，所以看似支持建筑业，其实也是在支持房地产开发业务。第二，按揭贷款支持中，除了首套房的信贷支持外，此次也明确要把改善性住房按揭需求给予支持，这是政策最大的变化。第三，在房企开发贷款的基础上，此次政策也明确了对并购贷款的支持，进一步体现了对于房企各类贷款业务的支持。
“此次政策具有非常重要的意义，是房贷政策全面放松的一个新的信号。而且相比过去对于开发贷和按揭贷款的支持表述，此次明确对于改善性住房按揭需求的支持。据此可以认为，对于改善性的购房需求，接下来将面临较好的市场机会。”严跃进表示，第一，不排除二套购房和大户型购房的首付比例等会有所下调，包括部分城市会微调认房又认贷政策，比如调整为“认房不认贷”等，进而使得购房者购房方面的信贷约束减少。第二，大户型或非普通住宅的交易将趋于活跃，对于一些房企的项目去库存具有积极的作用，尤其是营销人员要对此类信息有足够的敏感度，在营销策略方面积极快速做调整。第三，各家商业银行应该充分把握此次信贷放款的做法，积极和房企合作，真正促进房地产市场交易行情的活跃。