房地产泡沫的危害

1. 房地产泡沫的危害

经济和社会结构失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

2. 遏制房地产泡沫，影响有多大？

必须认清的一点是，遏制房地产泡沫不等于打压房价，房价暴涨不是好事，暴跌同样不是政策可选项。问题通常都是复杂的。一方面，房地产，一直都是拉动经济增长的利器，同样也是地方政府土地财政的重要支柱，这种依赖在短期很难缓解。  
另一方面，房价过快上涨，则会带来潜在的金融风险。日本1990年代的房地产泡沫破裂、2008年美国的次贷危机，都是前车之鉴。所以，遏制房地产泡沫，关键是维持市场稳定，既要遏制房价大涨，又要防范大跌。这就决定了未来楼市调控的总基调。  
对于热点一二线城市，则是强压模式。只要房价有上涨趋势，则极尽调控之能事，一次调控不行就两次，两次不行就三次，直到市场稳定为止。  
深圳就j 此典型。这一次，二手房指导价的问世，出乎很多人意料。指导价不是新鲜事，但致命的是，打了7折的指导价，将成为银行房贷的参考标准，这一招可谓釜底抽薪。如果深圳楼市热度仍旧居高不下，下一步率先开征房产税，也不是没有可能。
对于普通三四线城市，则是类市场模式。这些城市大多数不具备全局重要性，基本不在政策关注之列，只要不带来新的烂尾问题和金融问题，则由市场自行调节。  
毕竟，中国楼市已经高度分化，与股市一样，只是“结构性牛市”，大城市才是问题的关键，也是遏制房地产金融化泡沫化的主战场。  
“解决好大城市住房突出问题”，已被列入2021年八大重点任务。一切刚刚开始。所有大城市，接下来面临的将是调控的狂风暴雨。

扩展资料
郭树清提醒：很多人买房投资投机是很危险的
3月2日，国新办召开新闻发布会，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在会上总结了去年我国房地产去杠杆化取得的成绩，并介绍了下一步我国在促进房地产市场健康发展方面的具体举措。  
郭树清曾公开指出，房地产已成为我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。那么，当前我国房地产领域是否还存在较大的金融风险？新的一年银保监会将有哪些新措施挤压房地产泡沫？  
“2020年我国金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转。”郭树清指出，其中在房地产市场上，去年我国房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。  
“去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”但同时，郭树清也指出，我国房地产目前仍存在金融化、泡沫化倾向较强的问题。  
对此，郭树清也在会上透露，现在正进一步采取一系列措施，如各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。  
至于买房炒房的现象，郭树清也明确：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这很危险。”他表示，个人持有过多房产，将来市场如果下来，那么个人财产就会有很大损失，比如贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，那么经济生活就发生很大的混乱。所以，郭树清强调，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
参考资料来源：凤凰网-最严定调，房地产核心问题是泡沫大！靠什么遏制房地产金融化泡沫化？

3. 房地产泡沫的发展

中国房地产业协会商业地产专业委员会主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，房地产泡沫风险目前正在加剧，把握新型城镇化机遇，应对电商冲击，传统的商业地产开发模式和结构布局亟待改变，转型已成为商业地产未来生存和发展的必然选择。总体而言，虽然目前我国房地产在短期内处于供应相对过剩的状态，但是随着工业化、城镇化的纵深推进，国民收入的稳步提高，消费结构的不断升级，我国房地产业仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。房地产企业要想走得更远，就需要打破商业地产同质化的藩篱，调整战略布局。既要对已有商业地产业态进行优化，打造符合市场需求的商业地产业态。同时，要实现地产与其他产业的结合，注重产业链的形成，如开发旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产。

4. 房地产泡沫是怎么形成的

产品泡沫是指一种产品的价格持续上涨，以至于严重偏离其价值的现象；

行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩，或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。

我们所说的房地产泡沫属于行业泡沫范畴，是个宏观概念，然而老百姓关心的房价问题则是微观概念之产品泡沫。

我们知道，房地产属于资本密集型行业，需要大量的金融支持，同时也是一个长期投资，远期收益的行业，这两个条件极易形成泡沫。首先其投资过程有大量的不可控因素和较大的政策风险，其次由于对投资期限和远期收益的把握不准确，都容易对行业造成极大的投资风险，非常容易导致过热的投资，产生泡沫。下面我大概谈谈房地产开发中泡沫的形成过程，仅代表个人观点，需要大家指正。

房地产泡沫的形成大概在以下三个阶段中形成：

一、房地产前期阶段

房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫：

1、土地购置

由于房地产过热，对于土地的需求增加，同时由于土地为国家紧缺资源，国家对土地的控制政策越来越严格，房地产商对土地的竞争越来越激烈，政府招牌管政策的实施，本来就很高的土地价格，经过几圈的叫价，成交低价成几倍的翻番，已经远远超过其实际价值，政府收益确实得到了充分的体现，然而，房地产商得到的土地价格中，泡沫已经大量形成。

2、各项手续办理

说道这里我不得不要一咬牙，繁杂的过程（130多个章）自然不必多说，本身就存在大量不合理的乱收费法规，加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用，一直以来让各开发商苦不堪言。这些费用势必计入开发成本，或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用，不产生泡沫是不可能的。

3、项目转手

这一点估计大多数人都有所体会，有背景，有关系的，拿到了项目、土地，不会自己开发，为了早日获得利润而转手，有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手，落在最后真正开发的手中，已经翻了好几倍，产生严重的泡沫。就像我们喝扎啤一样，一桶扎啤本来20杯，但是桶里已经有了泡沫，也能卖25杯，再多转几次，可能达到50杯，就能卖出两桶的价格。

4、材料及施工队伍选择

由于房地产过热，房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺，其价格上涨速度和幅度都较大，加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨，开发商竞争购买材料和劳务，本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。

二、房地产开发阶段

房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫：

1、工期和利润预计

房地产开发是一个投资期延长，回收期长的行业，一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长，投资成本增加，另一方面由于回收期长，对未来收益把握不准，有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。

2、金融支持风险

房地产开发属高投入高产出的行业，必须大量依靠金融机构支持，除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外，由于上述工期和利润预计的不确定性，金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险，也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。

三、房地产销售阶段

房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下：

1、以远期的价格完成当期销售

我们知道，今天购买的住房，实际交房时间往往在一到两年之后。开发商为了尽快实现变现，预售房屋，也是政策容许的，这就导致一个现象，大家有没有注意到，我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的，也就是说，我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。想必大家都明白，两年以后的货币价值与现在的货币价值，以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。我们不但花掉了未来的钱，真可怕的是以未来的价格花掉了。

这一条不知道我说明白了没有

2、我们的消费观念苦了我们自己

我们要结婚生子，就要买房子；孩子要远道上学，陪读，买个房子（攀比，为了孩子的自尊心）；孩子要结婚，给孩子买房子......这辈子，我们成了房奴，我们自愿的，活该，就因为这样，供求关系变了，房价涨了，越涨我们就越想买，我们越想买房价就越涨，没办法了，买不起了，我们到处借，贷款，我们埋怨房地产泡沫了，我们自己造成的。

本人认识尚浅，只能看到这些，诚心欢迎大家指正补充。

5. 房地产泡沫是如何形成的

房产泡沫，最开始形成是在哪个城市？专家给出答案

6. 如何避免房地产泡沫

　　1、加强对房地产市场的宏观监控和管理
　　宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
　　2、 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

　　加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
　　3、 强化土地资源管理

　　政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
　　4、加强金融监管力度，合理引导资金流向

　　首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平;其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生;再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门;最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

7. 什么叫房地产市场泡沫？

　泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种"狂热"的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象，其中比较典型的，则称之为泡沫事件。 

　　对泡沫或泡沫经济一词的释义，在我国一直存在着不同的解释。在认同西方的普遍解释的同时，有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和"半拉子"工程，也是一种泡沫现象。值得指出的是，近些年人们议论的房地产泡沫，主要是依据这种定义进行议论的。 

　　综合上述几种释义，可以认为当房地产的价值与其价格出现严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置时，就认为出现了房地产过热的现象，甚至出现泡沫。房地产泡沫一般表现为以下几种形式： 

　　１、价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。１９９２年我国海南地区出现房地产泡沫就是典型的例证。 

　　２、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达１０％以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济。 

　　３、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。１９９７年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

8. 关于房地产泡沫产生的问题

第二次世界大战发生有很多原因，其中经济原因是首要的，没钱了就穷凶极恶了，什么办法都想，什么事情都做！

具体原因有以下几个：

第一 经济危机
1929年10月，美国华尔街纽约证券交易所的股市崩盘，经济危机席卷了整个资本主义世界。 1929年10月24日，美国纽约华尔街证券交易所出现抛售股票的狂潮，收盘时转手的股票达到1300万股，创历史最高纪录。随之而来的是股票市场的崩溃和银行的挤兑风潮，使美国经济陷入绝境，资本主义发展史上最严重的一次全球性经济危机就这样爆发了。

第二 法西斯独裁
1922年10月，意大利国王任命墨索里尼担任意大利总理，法西斯专政在意大利开始建立。
西方国家大萧条所带来的动乱，使法西斯主义恶性发展。纳粹党迅速膨胀为德国第一大党。1933年1月，阿道夫·希特勒在德国上台，2月制造国会纵火案，3月通过《授权法》，继之一系列法西斯法案出笼，至次年8月颁布《国家元首法》，对国家生活进行了全面改组，建立起集权统治的法西斯体制，并且加紧扩军备战。
从1931年九一八事变起，日本走上了战争和法西斯化的道路。在日本以军部为中心，从首先发动侵略战争着手，然后通过天皇制机构，自上而下的逐步法西斯化，以适应进一步扩大侵略战争。1936年，日本法西斯青年军官发动的“二二六”兵变，使军部实力大大加强。不久，受军部控制的广田弘毅上台组阁，建立军事法西斯专政。之后，德国、意大利与日本签订反共产主义协定，并且干预西班牙内战。
到1933年11月，法西斯运动遍及23个国家，半年后增至30个国家。

第三 一战祸因
第一次世界大战结束后，帝国主义时代所固有的各种基本矛盾一个也未解决，而又增加了战胜国与战败国的矛盾以及帝国主义战胜国之间的矛盾。德国对第一次世界大战后签订《凡尔赛和约》的严酷条款怀有怨恨。1933年初，希特勒出任德国总理，纳粹党掌握功架政权，阿道夫·希特勒开始秘密武装德国。《凡尔赛和约》就是30年的停战协议。
随着帝国主义国家间经济、政治和军事发展不平衡的加剧，军事实力发展较快的德、意、日三国要求重新划分世界势力范围，使帝国主义之间的矛盾进一步尖锐起来。