房地产开发企业筹建期如何确认求答案

1. 房地产开发企业筹建期如何确认求答案

根据新法优于旧法的原则，内资房地产企业开始生产经营日期应以营业执照为准。外资房地产企业开始生产经营日期，是其首次取得房地产开发经营项目之日，但如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则以其营业执照签发之日为准。对于开办费，纳税人在会计处理时可在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增一部分应纳税所得额，在以后年度的申报时，应相应调减一部分应纳税所得额。因此，企业必须建立“开办费税前扣除台账或者备查登记簿”，为以后年度准确申报税前扣除调减额打好基础。
作为内资房地产开发企业,其项目的筹建期不应该与企业的筹建期混淆。开发企业暂无项目时，作为企业存在其发生的费用应计入管理费用。

2. 企业筹建期如何确定

根据《企业所得税暂行条例实施细则》的规定，筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

企业筹建期间与正常生产经营期间所发生的费用的会计处理是不同的。那么，如何界定企业的筹建期间以及企业在筹建期间发生的费用有哪些，就成为企业对筹建期间所发生的费用进行正确会计处理的关键，但《企业会计制度》及相关会计准则却没有对此做出明确说明。

关于筹建期的定义，财政部财法字[1999]第003号《企业所得税暂行条例实施细则》规定，企业筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业，下同）之日的期间。财政部1995年6月27日下发的《关于外商投资企业筹建期财政财务治理有关规定的通知》中规定，中外合资、合作经营企业自签订合同之日起至企业开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间，外资企业自我国有关部门批准成立之日起到开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。

《企业会计制度》对筹建期间所发生费用会计处理的相关规定、财政部下发的调研提纲以及上述相关文件对筹建期的定义，都有这么一层含义，即企业生产经营（包括试生产、试营业，下同）开始就是筹建期间的结束。那么，在实务中，如何判定企业开始生产经营？是领取营业执照还是开始购买原材料，还是从开始生产产品或者开始销售产品或是其他？《企业会计制度》及相关会计准则均没有对此做出说明。

显然，企业领取营业执照不一定就开始生产经营，因为很多企业为开始生产经营要进行固定资产购建等活动。那么，领取营业执照以后，在什么条件下可认为企业筹建期间结束、生产经营开始呢？这可能很难有一个明确的答案。事实上，假如单纯从“开始生产经营”字面上理解，由于企业性质和经营范围的不同，不同企业筹建期的时间以及筹建期间所进行的经济活动的内容也是千差万别的。如有的企业领取营业执照的当月就可开始生产或销售；有的企业领取营业执照后需很长时间筹备才可以开始生产；有的企业开始生产的当月就有销售；有的企业开始生产后很长时间才有销售。所以，从经济业务的表现形式上看，很难有一个或几个具体标准来作为判定企业生产经营开始的依据。

因此，在会计实务中，用企业开始生产经营作为筹建期间结束的判定依据是很笼统的，缺乏明确的标准，非凡是对于一些非凡行业或需筹建很长时间才可以进行生产经营的企业，很难明确区分筹建期间结束、生产经营开始的界限。这就会使不同的会计人员对企业筹建期间界定不一致，从而造成会计信息缺乏可比性。

笔者认为，《企业会计制度》之所以规定将企业筹建期间所发生的费用先归集，然后才计入企业开始生产经营的当月损益，应该是从谨慎性原则和配比原则的角度考虑的。既然如此，不如明确将首次确认收入的时间作为会计实务中划分企业筹建期间结束、生产经营开始的标志。这种划分方法，不仅可以解决会计人员对企业何时开始生产经营缺乏明确判定标准的问题，而且在实务中轻易操作，符合收入与费用的配比原则。况且，将开办费用在企业首次确认收入的当月就计入损益，对企业和税务部门来说，都是能够得到合理解释的。当然，还有另外一种选择，就是借鉴国际会计准则的做法，将开办费用在发生时就计入当期费用，这样就不会出现如何界定筹建期间的问题了。

企业在筹建期间发生哪些费用及如何处理

无论何种类型的企业，判定企业筹建期间结束的时间，最早只能是企业领取营业执照之日，最迟只能是企业首次确认收入的当日。在这个期间范围内，不论如何界定企业筹建期间，企业在筹建期间可能发生的所有支出都可以归为以下几种性质的费用：①为企业筹建所发生的筹建人员工资、差旅费、培训费、咨询调查费、交际应酬费、文件打印费、通讯费、开工典礼费等；②筹建期间所发生的借款费用和汇兑损益；③企业生产经营发生的购建固定资产、无形资产等非生产性费用；④企业为开始生产经营做预备所发生的购买原材料等生产性费用；⑤企业在开始生产经营以前，为生产产品所发生的研究、开发费用和专利注册费用；⑥企业在开始生产经营以前，发生的固定资产折旧、无形资产摊销费用。

企业筹建期间发生的上述几种不同性质的费用中，第①种性质的费用与企业正常生产经营中发生的治理费用性质相同，不会形成相应的资产。第②种性质的费用则可能与企业正常生产经营中发生的财务费用性质不完全相同，部分费用可能与相关资产的入账价值有关，如将借款用于购建固定资产。第③种、第④种性质的费用与相关资产的入账价值有关。第⑤种性质的费用中的研究、开发费用与资产价值无关，而专利注册费用、律师费用则与所申请取得的无形资产价值有关。第⑥种性质的费用虽不是直接的支出，但按相关会计准则的规定，固定资产在购入的次月就要开始计提折旧，无形资产在购入的当月就要开始摊销，那么这部分折旧和摊销也会形成一种费用。

这几种不同性质的费用是否都能按《企业会计制度》的规定，除购建固定资产以外，将所有筹建期间发生的费用都先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益呢？答案显然是否定的。最明显的错误是，它只规定了除购建固定资产以外，那购买无形资产又应如何处理呢？

对于上述问题，笔者认为，有关固定资产、无形资产、存货等具体准则对相应资产计价并没有就企业筹建期间、生产经营期分别做出明确的规定（也没这个必要）。那么，上述筹建期间与资产相关的费用就应根据相关具体准则的规定进行处理。对于第③种、第④种性质的费用，应根据具体准则的规定计入相应资产的价值；对于第②种、第⑤种性质的费用，应按借款费用和无形资产准则中资本化的原则进行处理。对于第⑥种性质的费用，因企业尚未进行生产经营，因此也应作为企业的开办费用进行处理。而只有不计入相应资产价值的借款费用、汇兑损益及研究、开发费用才能与上述第①种性质的费用一样，作为筹建期间的开办费用进行处理。这也是与《企业会计准则——基本准则》的第三十二条的规定“企业在筹建期内实际发生的各项费用，除应计入有关财产物资价值者外，应当作为开办费入账”相符的。

所以，《企业会计制度》第五十条中规定“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用……”是不严谨的，也是不符合相关会计准则规定的。对企业筹建期间发生的费用应按上述不同性质的分类进行相应的会计处理。

企业在筹建期间发生的费用如何归集

根据《企业会计制度》的规定，“长期待摊费用”科目是核算企业已经支出、但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用，包括固定资产修理支出、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在1年以上的其他待摊费用。由此可见，“长期待摊费用”科目核算的是摊销期限在1年以上的费用，而《企业会计制度》规定将所有筹建期间所发生的费用，在企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益，就属于一次性摊销，摊销期限并未超过1年，但其却规定在“长期待摊费用”科目中进行归集核算，这与“长期待摊费用”科目的核算内容相矛盾。这可能是因为延续了原来的会计制度对开办费用的摊销期不少于5年而在“长期待摊费用”科目中核算的规定造成的。

笔者认为，对于企业筹建期间的开办费用，既然规定在企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益，就应在“待摊费用”科目中核算，或单设“开办费”一级科目进行核算，而不应在“长期待摊费用”科目中核算。

通过以上分析可以看出，《企业会计制度》对企业筹建期间会计处理的规定是需要修改和完善的。企业筹建期间所发生的费用的会计处理是否正确，不仅影响企业开始生产经营当月的损益，而且影响企业相关资产的入账价值及以后期间的损益，非凡是对一些筹建期较长或筹建费用较大的企业影响会更大，这是会计制度制定者和会计实务工作者应该重点关注的。

3. 企业筹建期如何确定

企业开办期的时间范围 
       对开办期的起止时间目前存在不少误解，最常见的就是认为“开办期是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期止。”其主要依据是《国家税务总局关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（国税函［2003］1239号）。其实这是一种误解，国家税务总局97年颁布《关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[1997]191号）文件规定“对新办企业、单位开业之日有多种提法，为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单位开业之日的执行口径，统一为纳税人从生产经营之日起开始计算。生产经营之日，是指从纳税人开始从事生产经营的当天算起，包括试营业。”很明显03年的文件和97年的文件差异很大，97年规定“从生产经营之日起开始计算”开办期，03年改为“企业取得营业执照上标明的设立日期”，这主要是因为企业经济情况差异很大，很难有一个统一的标准来判断那天才是“生产经营之日”，为了防止企业骗取优惠政策，税务总局不得不采取使用营业执照这个易于掌握的标准，而且由于这些优惠政策是针对第三产业的企业，相对于工业企业来说，这些第三产业的企业开办期较短，这样规定对其影响基本不大。但是如果是工艺复杂的工业企业或者大型商业企业，以营业执照为标准就不合适了。即使一般的工业企业，盖造厂房也需要半年以上的时间，何况还要安装设备等其他的准备时间，所以以营业执照作为开办期的截止日期是不妥的。同时税务总局的上述文件只是对一个优惠政策的界定，不能随意扩大到开办费的计算上来。因此，05年8月税务总局颁布了关于印发《税收减免管理办法（试行）》的通知（国税发[2005]129号）对《国家税务总局关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（国税函［2003］1239号）文件的规定进行了修证，国税发[2005]129号规定“规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。” 
       财政部颁布的《关于外商投资企业筹建期财政财务管理有关规定的通知》规定“中外合资、合作经营企业自签订合同之日至企业开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间，外资企业自我国有关部门批准成立之日起到开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。”这个规定基本与05年税务总局的规定是一致的，但是不同企业需要进行具体的职业判断。例如一般的商贸企业和服务性行业可以正式开业纳客的当天作为开办期结束，工业企业可以第一次投料试生产作为开办期的结束。

4. 企业筹建期如何确定

法律分析：筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。筹建期分别是领取营业执照之日、取得第一笔收入之日、开始投入生产经营之日。在实践操作中应结合不同的行业，有不同的特点，应当具体把握。
1、工业企业，由于需要建设厂房等基础设施，所以生产设施建设完毕，并且购进原材料进行生产之前的时间，都是筹建期间;
2、商业性质的企业，装修好商场、购进商品之前的时间，都是筹建期间;
3、服务性质的企业，由于没有具体形式上的商品，开始经营之前的时间，可以视为筹建期间。
法律依据：《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条 企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。前款所说的筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。

5. 企业筹建期如何确定

筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。筹建期分别是领取营业执照之日、取得第一笔收入之日、开始投入生产经营之日。在实践操作中应结合不同的行业，有不同的特点，应当具体把握。1、工业企业，由于需要建设厂房等基础设施，所以生产设施建设完毕，并且购进原材料进行生产之前的时间，都是筹建期间;2、商业性质的企业，装修好商场、购进商品之前的时间，都是筹建期间;3、服务性质的企业，由于没有具体形式上的商品，开始经营之前的时间，可以视为筹建期间。              《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条 企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。前款所说的筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。

6. 房地产开发企业筹建期如何确定

筹建期是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
国际会计准则对房地产企业筹建期间发生的期间费用并没有规定是否计入资本，所以房地产企业筹建期间发生的期间费用，仍按照当期损益处理。也就是说列做当期管理费用。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

扩展资料：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
参考资料来源：百度百科-中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则