以房养老的政策解读

1. 以房养老的政策解读

2. 怎么看待“以房养老”的养老政策?

看了一些答案,感觉绝大部分人对于养老相关概念的理解还停留在上世纪50-60年代。所以他们发表的言论除了情绪化地发泄之外,并没有可取之处。这次“以房养老”的报道中,媒体再一次利用混淆概念成功地煽动了民意,很好地表现了不负责任的“报道自由”对社会的影响。-------------------------------------------------------------国家养老从何而来?国家养老的概念与文革中提出的税利合一,以利代税”有关。由于公私合营之后剩下的基本都是公有制经济,加上当时的政治氛围使然,税收这种“反革命”行为被公有制经济上缴利润所取代。在这个模式下,企业利润与国家财政的界限很模糊。由于城市户口没有其他收入来源(否则就是资本主义的尾巴),企业成了养老的唯一支付方。企业利润与国家财政的界定不清,使得养老看起来是国家在负担。或者,更口语化的说法是“公家”负担养老。但是请注意,农村户口仍然是自己养老。正常的养老(保险)体系是什么样的?全球范围内恐怕并不存在所谓“正常”的养老体系。按照公知们的好爱,让我们看看美国是怎样的。美国实行的是与我国一样的三级养老保险体系:基本养老保险,企业年金,个人储蓄保险。主要的区别,除了居民收入之外,美国的企业年金体系比较成熟,而我国还处在起步阶段。而“以房养老”则属于个人储蓄保险的范畴,是一种纯粹的个人行为。养老金,养老保险指的是什么?日常生活和媒体舆论所谓养老金,多数情况下指的是五险一金中的养老保险,在三级养老保险体系中属于基本养老保险。而在“以房养老”的报道中,养老金被解释成涵盖养老的全部金费,这是一个比全部三级养老保险体系更宽泛的概念,包含了例如子女的赡养。基本养老保险为什么不能让退休人员享受退休前的生活水平?因为这是“基本”养老保险,只保障“基本”生活水平。想要求更好的生活水平,要通过两外两级养老保险体系来实现。在三级养老保险体系中,基本养老保险是覆盖面最广,唯一有公益性质的一级,体现了政府对于个人作为公民的生活保障。而个人作为一个员工的养老,是通过企业年金实现的。个人作为社会经济参与者的养老,由个人的储蓄保险实现。没有任何一个国家有义务和能力,保障退休人员享受退休前的生活水平。而部分个人是可以做到的。“以房养老”跟基本养老保险有什么关系?其实没什么关系。即便“以房养老”试点成功,也不会影响到基本养老保险的运作。“以房养老”是将房产通过金融工具转化成个人储蓄来实现养老。从现金流的角度看,与基本养老金共同组成广义的养老金。“以房养老”就是让人一辈子给银行打工吗?“以房养老”是个人自愿行为,又不是法律强制行为,没人逼你。---------------------------------------------------------其他话题:养老保险是庞氏骗局吗?养老保险亏空是怎么回事?我之前的日志写过这个《 养老保险Vs庞氏骗局 》养老社区是劫贫济富吗?不是。养老社区的政策优惠直接来自民政部民发〔2012〕129号文 《 民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见 》。而民发129号文则是根据国发〔2010〕13号《 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 》。可以看到,这两个文都是促进民间资本进入整个产业,而不是仅仅进入产业的公益环节。民间资本进入养老产业的盈利环节,有利于促进产业发展,并在尝试其中发现问题完善法律法规。养老社区,以泰康之家为例,产权从头到尾都属于保险公司,养老者只是享受保险公司提供的租赁服务。这是一种保险产业链向下游的延伸。而且养老社区的定位本来就是高端路线,而非广泛覆盖。无论在什么国家,有钱人的养老保障都比穷人好。说白了,想过好日子,就得自己努力。否则都是loser。

3. 浅谈“以房养老”政策以房足以养老吗？

　　以房养老谁愿做第一个吃螃蟹的人
 
  　　你愿意抵押你的房子用来养老吗?
 
  　　对于这个问题，无论是武汉、上海，还是北京、广州，得到的答案大多是否定的。毫无疑问，保监会推出的新版本的以房养老，并没有比银行版的以房养老拥有更多的吸引力。
 
  　　从表面来看，房子在抵押后降价了，保险公司不会找抵押人索求差价赔偿，而房价涨了，还可以获得相应收益，抵押人做着稳赚不赔的买卖。不过，事实真的如此吗?缺少更多细节与造作标准的以房养老，你敢尝试吗?综合各种新闻报道来看，以房养老试点后，似乎难逃门可罗雀的场面。
 
  　　从外围来看，我国养老产业空间巨大。根据人口普查的结果显示，我国60岁以上老人占比约为13%，也就是1.74 亿人，以人均每年3万元开销计算，目前养老产业规模在5.2万亿元左右。
 
  　　不过，人们担心的是，以房足以养老吗?足以支付日常的开销吗?
 
  　　还没有具体细则之前，可以供我们参考的，只有国外的先例。从美国公开数据来看，反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2万美元，平均借款本金的评估上限为15.8万美元，折价率在60%多。如果按照单笔贷款余额13.2万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。
 
  　　平安证券研报称，在不考虑未来房价风险的情况下，如果三、四线城市单处房产价格评估值在40万元，那么利用房产进行反向融资的额度将在20万元左右。如果借款人未来生存年限是20年，每月实际收入不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。
 
  　　当老人考虑到以房养老的时候，应该是现有收入难以支付日常生活，可是，多出来不足1000元，对日常生活的帮助并不是特别明显，尤其是假如老人身体不好时，这笔钱更是难以支付相对高额的医药费用。
 
  　　或许有人会说，此次试点的四个城市，应该房价都远不止40万元，也就是说老人可以获得贷款相对高一些，可问题也随之而来了，房屋估值究竟如何计算，按照政府的最低指导价还是最高指导价?只考虑房屋地理位置和房龄吗?显然，这种房屋估值计算要比购买二手房时所需要的房屋估值计算复杂的多，房子拆迁搬迁如何计算等问题都需要考虑在内。这其中，还有一个问题，那就是考虑所谓的房地产泡沫吗?这些城市虽然房价相对较高，但同样，高昂的生活成本也是生活在这座城市的老人所必须承担的。
 
  　　其实，绕来绕去，核心问题都只有一个，那就是以房足以养老吗?靠房屋抵押所获得的资金能够支撑起养老产业吗?这些，都有待试点的结果，不过，目前还不知道谁愿意做第一个吃螃蟹的人。

4. 以房养老政策是怎样的

随着养娃成本的增加，越来越多的都市人群不敢轻易生二胎，而老年群体却不断增多，老龄化越来越严重，为了减轻年轻人的赡养负担，以房养老政策开始试行，那它的定义是什么呢?接着就来看看吧!
它主要是实行房产的反向操作，将房子抵押或出租，通过定期的方式来获取相应数额的养老金。而这类政策主要是针对名下无子女的孤寡老人、儿女在外的独居老人，这类人群往往不用考虑继承的问题。
其中以房养老政策所要求的房产面积应超出六十平，且申请人的年龄不小于六十周岁，这两项标准已让符合这类养老人数受到限制，所在圈子不是很大。从理性的角度分析，以房养老政策所带来的养老金并不是主要的，它只是相当于补偿的一种，起不了决定作用。
很多人对以房养老政策了解得不是很透彻，其实它将养老的概念无形的抬高了，实际上，它只是让老人的日常开支有了着落，但对于赡养部分，政策并不是很好的解决处理，这部分还是需要子女来进行承担。
同时银行获得这类的房产，关于处置问题依然是头疼的，大多数银行都处于被动的情况下，它们大部分是处理抵押房产，并不是将房产主动买卖。而它处理往往是由法院出面解决，银行并不具备这个能力。
因此以房养老政策的实施力度并不是很理想，主要还是深受传统观念的影响，而且还有产权处理等问题。像普通住房的产权有七十年，则将成为政策受阻的最大因素之一，并且和国外政策也存在差异性。当房产到期后，要如何处理，续期费用也未有明确的规定，存在很大的风险性。
希望以上回答，对您有所帮助。

5. 以房养老政策是什么

1、以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
2、以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨，以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为，前者运作复杂，必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等；后者的各种简易方法，则是老年人开动脑筋，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。
一、以房养老应具备的条件：
1、拥有产权
自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
2、独立住房
在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
3、家境适中
当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
4、地价较高
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

6. 专家解释“以房养老”试点该如何养老

　　“以房养老”如何养 专家：仍需突破多重障碍
 
 投资风向标
 
  　　随着上周“以房养老”保险试点正式落地，一时间，“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快，养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。
 
  　　此前尽管各地已有不少试点，但相关业务开拓举步维艰，传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点，监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?
 
 形势
 
 2053年每3人中就有1老人
 
  　　6月23日，酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点期间为2年，地区为北京、上海、广州和武汉，自7月1日起。
 
  　　“以房养老”保险政策落地，再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政，有保险机构人士分析称，“以房养老”试点的提出，是基于当前国家养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。
 
  　　事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2015中国居民退休准备指数调研报告》，截止底，中国65岁及以上人口已达到1.32亿人，占中国总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个中国人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。
 
  　　对于推出试点的意义，业内人士认为，在养老市场中，金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产，当前推出试点，也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广将是大势所趋，不过，受当前商品房产权以及传统观念等因素约束，以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索，“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。
 
  　　与此同时，“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来，通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势，尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题，其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。
 
  　　那么，什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”，其实官名叫做“反向抵押贷款”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
 
  　　即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
 
  　　反向抵押贷款最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。
 
  　　资料显示，国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。
 
 问题
 
 “以房养老”如何养?
 
  　　其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。
 
  　　据银行人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。
 
  　　记者了解到，中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。
 
  　　“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”
 
  　　据了解，该银行也主要是通过打包，以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过，截至目前该业务进展仍相对困难，成交业务十分有限。
 
  　　此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。
 
  　　“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。
 
  　　尽管如此，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。
 
  　　“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。
 
  　　不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称，而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索，未来或可在二者的结合上做些文章。
 
 专家
 
 仍需突破多重障碍
 
  　　金融机构为何参与积极性不高呢?事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。
 
  　　近日，记者走访了位于广州市越秀区的多个社区，受访的多位老人普遍表示，“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻，也知道一些，但对于具体如何操作并不清楚”。
 
  　　有不少老人认为，有房子的老人大多家庭经济有保障，儿女贴补一些足够使用，哪还需要抵押房子;而且，“好不容易一辈子攒了一套房子，说什么也不会打房子的主意。”
 
  　　对于今年69岁的王伯而言，“有房子租出去，也好过抵押给银行、保险公司，每月拿一笔钱。”王伯告诉记者，自己现在有两套房子，除了现在居住的，还有一套用来出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。
 
  　　某地产中介负责人告诉记者，从房地产价值变化角度看，“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市，但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时，“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。
 
  　　另外，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女，这也是值得关注的话题。
 
  　　还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有了钱，也未必能买到优质养老服务，“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。
 
  　　“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。
 
  　　需要注意的是，事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。不过，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看，“以房养老”仍将处于探索阶段，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。

7. 以房养老相关政策

7月，饱受争议的以房养老政策开始试行，中国人由来已久的“有房有家”情节，让许多人直言不能接受这个政策;而今，经过一年的时间，在北京、武汉、上海和广州这四个最先试行的城市都找到了接受以房养老的家庭，共有22户家庭获得承保，这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。
     
 由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。而不少网友却对这个结果存在争议，从65岁开始领取，要收回本，需要27年，也就是说要活到92岁才能拿到自己的500万，而这其中并未考虑通货膨胀等因素;此外，还有网友计算出，500万房子卖出存银行定期，或将房子出租，每月获取的收入也大于领到的养老金，且不受时间制约。但也有人表示，之所以大家对以房养老的政策如此抵触，是因为对这个政策的解读存在误解，以房养老政策在欧美等国实行已久，效果良好。那么，究竟什么是以房养老呢?
 
 以房养老，通俗一点的理解就是以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而以房养老的模式实则包括“倒按揭”养老、售房养老、投房养老、投资返本入住等30余种。以房养老政策在国内尚处于试运行阶段，但根据调查显示，大多数一二三线城市受访年轻人表示不能接受以房养老。而多数老年人依旧有较深的“养儿防老”“房就是家”的观念，表示愿意在以后将房子留给子女，还不能接受将房产抵押给银行。
     
 但即使愿意接受以房养老，也并不是所有人都适用的。以房养老政策有许多的限制：如养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置;而老年父母需与子女分开居住，否则，老人亡故后，子女便无处可居;而老年人的经济条件也应在适中水平，因为当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。除此之外，政策还有一些其他规定限制。
 
 以房养老政策目前还并不成熟，但会逐渐在全国推广开来，至于未来政策的接受度及效果如何，还要看未来的推行情况。

8. 以房养老政策 以房养老的政策是什么意思

 以房养老政策的出现是基于人口老龄化，具体是指老人将自己名下的房产抵押给银行或租借给他人，保障能够定期拿到可供生活的养老金，目的是帮助老人获得更好的生活保障。这项政策与很多中国人一直以来遵守的老有所养观念相矛盾，一经推出就引起了全社会的广泛关注和议论。  
  以房养老有什么条件    
    
  以房养老政策也被称为倒按揭、反按揭，可以在很大程度上缓解老年人的生活焦虑，为老年人的日常养老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活质量。以下是以房养老的三个条件：  
  1、房产产权：需要老人名下有自住房，并对其房屋具有出售、租赁等自由的使用支配权；  
  2、独立住房：在老人与子女分开生活的情况下，才会有养老的需求；  
  3、经济状况：对老人本身的经济状况有一定的要求，经济力量雄厚的老人不需要通过这种政策就能养老，经济状况比较差的老人可能房屋价值不达标。