项目定位的项目定位基本内容

1. 项目定位的项目定位基本内容

定位理念之所一发展成为一种战略性的理念；其关键在于其有影响深远意义。实际应用中除了在思维上遵循上面总结的方法外，还应注意以下几点： 1、产品的差异定位。2、按使用者定位。3、按照使用形态和使用时机定位。4、按照产品种类定位。5、按照竞争者定位。6、相关定位。7、按照商品特性带给顾客的利益定位。8、按照价格与品质定位。9、按照提供的服务定位。 1、定位是为了使产品获得更大的竞争优势而提出的；2、定位所要展现的是本产品与竞争产品的不同之处；3、定位确定的是产品在消费者心目中与众不同的位置；4、定位应该包含产品是什么、给谁用的基本内容；5、产品的定位不一定是同类产品没有的，而应该是竞争产品所没有说、没注意，但对消费者却具有巨大吸引力的；6、定位的基础是对本产品和竞争产品的深入分析和对消费者的准确判断。

2. 项目定位的介绍

项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位。市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面， 首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预想的客户群的人文特点；再次，要描述客户群的内在心理特点；最后，要描述客户的外在行为特征。 具体执行中多通过目标客户群的静态描述和动态描述来实现。

3. 项目定位的项目定位的分类

项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位。 市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是 1、项目“我”所能（达到） 2、整体（或区域）市场所需（空白） 3、市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力的明显。当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同！！！ 市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。 与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。具体操作方法如下：在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面， 首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预想的客户群的人文特点；再次，要描述客户群的内在心理特点；最后，要描述客户的外在行为特征。 具体执行中多通过目标客户群的静态描述和动态描述来实现。其实说白了四步执行的目的是为了从地理、人文、心理、行为等方面来全方位刻画客户群，为营销推广提供准绳、靶子；通过这四步的执行起码要明确客户的生活惯性、消费习惯、居住意识等，为项目定位、营销提供对象。那么反过来考虑：究竟刻画/定位目标客户群到底有什么意义呢？难道只是为了糊弄一下开发商？我个人认为起码有以下几点原因（有待补充、休正）：1、任何产品都是要为客户服务的，项目定位的根本目的是细分、销售，市场定位所创造的“第一说法”最能撼动目标客户的心，引诱其产生购买欲望。2、虽然我们主观上都渴望目标客户群越广越好，但实际上由于产品的最大化，需求的多样话，一种产品不可能满足所有人的需求，刻画目标客户群的目的就是在通过特定人群的挖掘，进而吸引、影响、显化甚至扩大项目的使用者队伍。3、目标客户群的全方位刻画进而会反作用于项目的其它定位，因为特定人群的习惯、喜好、需求是在某中程度上是易于大众的，只有显化了目标客户群才能更好的营销。其实这一点说白了就是一种策划意识的运用，即：4P——4C——4R的轮回思维，只有在全程策划中时刻有轮回的意识指导工作，才能作好项目策划的每一个步骤——这也正是策划意识的体现：胸怀全局、着眼局部。4、完全抛弃原来单纯为迎合甲方而做的“一网打尽”式的客户群定位，真正科学、合理的确定项目主导的目标客户；更为重要的是在目标客户群定位的基础上，配合营销推进，进而确定项目/产品市场开发的科学顺序。其实大家都有这方面的营销经验，即在一个项目/产品的不同营销时期，其目标客户群的居住区域、购买意识、需求层次是不一样的，对此的深入研究将有利于我们在不同的营销推广阶段将目标客户锁定为清晰而特定的人群，进而从全局出发制定最为科学的整合推广步骤！从客户购买心理分析：客户面对一个项目/产品作购买决策时一般要从用得上→买得起→信得过→看得中→急着用五个层次来综合考虑。从市场开发的层面上分析每增加一个决策条件，目标客户群的规模和数量会相应减少一些；换句话说，在目标客户群定位时要把所有的客户摆动成金字塔，最上层的客户（即满足用得上、买得起、信得过、看得中、急着用五大条件）是最好开发的，最低的客户（即满足用的上条件）是最不好开发的，在操作中要从易到难，一步一步地把销售引向深入，一步步把市场规模做大。我强调的是 正如我们项目推广一样 常规上是一个以点带面的过程 折旧必须在推广中将 开发步骤贯穿其中。可能我们没有明晰 但在操作中往往是潜意识中按五步的推广步骤进行。以上是我总结三面、四步、五层次法的理论部分 ，其实在实战中我们通常会用到以下手段，这样做 起码可以塑造一个有个性的项目——有明确定位的项目，其实我们定位的实现远远不止这些 通常有以下内容：

4. 项目定位分析？

如题：个人意见，仅供参考。
入住业主是平均年龄在35～50岁之间；成熟、稳重；追求时尚、个性的生活情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；关心权力与财富；喜欢安静环境，倾向郊区化居住生活。职业多数为公务员、企业老板、演艺界人士。  这种情况下，该项目的定位应该侧重文化方面，要打造物业文化，突出物业的人文关怀。

5. 项目定位需要注意的问题

项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。
1.开发商的实力，包括资金/人才/经验等等
作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。
2.土地条件及规划条件
在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。
3.针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析
很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。
4.客群调查
目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，与客户接触交流的结果才是最有效最直接的判断基础。
5.单方利润率/总利润率/资金风险
项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，顾问公司必须与开发商深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。
一、土地使用年限都去哪儿了？
1、房产建造周期过长
从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”。
2、转卖浪费年限
中国土地价格飞涨，有一些不良房企通过土地高溢价获利，而且风险小，有的土地甚至被转卖了很多次，在不断的转卖中耽搁了开发，从而缩短了使用期限。我国住宅的土地使用年限固定为70年，综合类土地使用年限固定为40年/50年。经过转卖，土地使用年限肯定缩水。但实际上，新房的土地使用年限也是经常缩水的。例如有的楼盘2000年左右开发，至今已经15年过去了，项目仍没未开发完毕；有新项目的土地经过几次转手才进入楼盘开发期，土地使用权限已经浪费了十几年了。这种情况时有发生，并不是特殊案例。
3、资金短缺、证件难办耽误开发
房产项目开发过程中遇到资金不到位的情况可能造成土地闲置，部分房产项目也会因为相关证件未办理好将土地闲置，等到资金到位、证件齐全再继续开发、销售，但土地使用权年限实际上在闲置的这几年期间发生“缩水”。

6. 房地产项目定位的方法是什么

相信大家都知道，房地产项目的定位直接决定了这个项目的成败与否，所以一个正确的定位不仅能够给开发商带来大量的财源，而且不会导致资金血本无归。那么，房地产项目定位的方法是什么呢？其实这个问题已经困扰了无数人，下面我们就一起来摸索答案吧！
 
 

1.确立开发理念
 

其实房地产开发项目的理念就是：为了体现企业的文化、价值观、竞争，同时还要确定开发的经营模式和指导思想，让这个项目能够得到长久的发展，从而有利于品牌建设。
 
 

2.明确用途功能
 

在市场定位的时候，一定要根据城市规划的限制条件以及优利用原则来明确开发的类型。并且对于土地资源一定要合理的使用，同时也要充分挖掘土地潜能。
 

3.筛选目标客户
 

在市场调查的基础上，一定要以有效需求为导向，来确定项目的目标客户，接着再分析客户的消费能力，这样才能够为自己的产品定位以及价格定位做好准备工作。
 
 

4.进行项目初步设计
 

在市场资料的前提下，应该根据目标客户和土地的实际情况，草拟好初步设计任务书。接着再让规划设计部门进行项目的初步设计，最后只需确定房屋的结构、风格、房型、面积等等就可以了。
 

5.测算租售价格
 

可以参照类似房地产的市场价格，再使用合适的方法，来考虑房地产的价格，最后确定本项目的租售价格。
 
 

编辑总结：上文给大家介绍了房地产项目定位的方法是什么的相关内容，希望能够给到大家一些小小的帮助。如需了解更多关于房地产项目定位的相关内容，就可以再次锁定我们的网站，后续一定会呈现出更多与此相关的精彩内容哦！

7. 房地产项目项目定位如何做？

房地产项目定位需要按照以下环节进行：
房地产市场细分
        开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。
A.人口细分：
年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环
根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状况
B.心理特征细分定位：
购买动机：自住的需求偏好？改善居住条件？资产保值？休闲度假？
个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好:内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。
生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。
生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）
C.根据消费行为因素：
购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。
品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。
购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。
对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等
2. 选定目标市场
       目标市场就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。
A.目标市场选择应该考虑的因素：市场规模、资源条件、环境条件、政策性因素、盈利性因素、风险性因素
B.目标市场选择的模式：单一市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制
3. 房地产市场定位
      通过对产品主要技术参数、模式、产品概念的确认，创造出产品独特的、有自身特征的价值，确立产品在客户的心目中所占的地位。可以是质量、价格、功能、特色、造型。
4 .确定竞争对手
5. 认识和评价竞争对手
6. 确定竞争对手的定位
7. 分析顾客

8. 举例说明如何进行房地产项目定位

首先说明，所有定位都是依照你的目标来的，假设你的目标是区域中高端，容积率在3.5以内，希望投入回报比在4:6.
1、市调结果——项目位于城市主要开发区域，竞争楼盘多，大多以小三房为主，价格普遍低于中心20%。体量在10万方左右。本项目体量和位置均差不多。
2、根据目前政策和楼市对市民的影响，国家房产税虽未大面积推广但已经对很多人产生影响，故中高端人群在置业是会受到影响的。
3、消费心理——置业一步到位，以自住为主。定位为中高端客户，以三代同堂，三房或四房为主，环境舒适。
4.根据建筑密度、容积率、日照、消防等设计要求，决定本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
定位说明
客群定位——适合政策导向，目标客群为20——50岁的社会精英群体，主要是个体、公务员等改善性客户群体，需要面积较大可以长期居住的产品。
产品定位——本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
市场定位——幸福置业一步到位。产品的豪华理念加小区的增值服务，多体现居住的附加值，让居住理念深入人心。宣传国家政策，解说房产税。