地方政府为什么要救房地产

1. 地方政府为什么要救房地产

　　地方政府救房地产原因如下：
　　首先，任何价格并非仅是市场供求关系的反映，更为重要的是一种利益分配机制。对于住房这种特殊的商品来说（它既是一般大众的生活必需品，也是投资及奢侈品），其价格在于市场的供求关系也很大程度上取决于政府的住房信贷政策、住房税收政策、土地政策等。如果这些住房政策不是通过公共决策的方式获得，而是出自少数职能部门之手，或地方政府之手，那么这类政策所导致的住房价格就容易把少数人利益制度化。通过这类住房政策把绝大多数人的利益短期内转移到少数人手上。比如说，由于国内绝大多数好的住房都掌握在有权力者手上，住房价格过高，其财富持有量就越大。同时，房价越高，政府官员寻租的空间就越大。社会财富就是在这种高房价下短期内迅速地向少数人转移。在这种情况下，地方政府官员岂能会让房价下跌而不出台救楼市之政策？
　　其次，房价是土地价格先行指标。一个地方的房价越高，当前的土地价格也会越高，从而也会吸引更多的房地产开发商进入土地交易市场，地方政府的土地出让金就会越多；反之，房价下跌，不仅会导致当前土地交易价格下跌，也会导致当地土地市场交易萎缩及土地出让金减少。而当前中国地方政府财政占绝对比重的土地出让金，如果减少甚至于快速下降，这不仅会影响地方政府当年的财政预算，影响城市公共基础设施的投入，也会把当前各地方政府融资平台的巨大风险暴露出来，及缩小地方政府官员的寻租空间。比如，随着2014年国内房地产市场开始出现周期性调整，房地产开发商对土地需求全面下降，从而使得当年地方政府的土地出让金同比下降了37%以上，从而使得地方政府各种风险正在逐渐暴露出来。在这种情况下，地方政府岂敢不出台救楼市来托住高房价？而地方政府救楼市托住高房价，就是要托住地方政府的土地财政。
　　第三，当前中国是一种“房地产化的经济”，楼市周期性调整必然会引起房价下跌，从而增加经济增长下行的压力，更是容易把积蓄了多年的房地产市场矛盾与风险暴露出来。正因为这样，2014年中央政府不得不采取房贷新政来托市，以此来消化严重过剩的住房供给，以此来掩盖房地产市场即将暴露的风险，减轻对中国经济增长之压力。但是，人算不如天算，中国式的量宽政策没有托起严重供应过剩的国内楼市，却激发了国内股市的“疯牛”。国内投资者没有进入楼市，反之楼市投资者纷纷进入股市。在这种情况下，楼市周期性调整不仅还在继续，而且还在向广度及深度发展。这不仅会直接引起房地产投及销售全面下降，直接影响GDP增长，也影响了与房地产相关几十个行业的需求全面下降及产能过剩更为严重，从而进一步增加中国经济增长下行的压力。可见，如果政府不把当前房价托在高处，中国GDP增长下行的态势就不会改变。这也是政府不愿意看到，当然要采取政策来救楼市。
　　最后，2014年的房价下跌正在把国内金融体系的风险逐渐暴露出来。根据已经有的资料，当前国内银行的信贷，60%以上与房地产市场有关。或是直接的房地产开发贷款，或是购买住房的按揭贷款，或企业及个人的土地和住房抵押贷款。这些贷款在房价上涨时，都被银行看作是优质资产。但是，房价下跌，特别是在房价在持续十几年的飚升后突然下跌，国内金融市场的风险正在暴露出来。比如，2014年国内银行无论不良贷款率还是不良贷款额快速增长，就是与房价下跌有关。如果2015年房价继续下跌，这种风险更是会增加。政府要确保中国不发生区域性风险及系统性风险，同样也是不愿意房价下跌的。政府当然要救楼市。

2. 2016地方政府有哪些手段可以救楼市？

从2014年9月至今，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。 那 么，2016年地方政府还有哪些底牌可以“救市”？

第 一、降首套首付：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线 城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的 25%，下调至20%左右；
第二、降准降息： 虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左 右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响；
第三、加大各类财政补贴：楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针 对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠；此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发 展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终达到去库存的目的。
第四、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。
第 五、调整普通住宅标准：调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些 自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。
第六、鼓励人才购房政策：针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。
第 七、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是 有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。
第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。
以上八大楼市惠民政策，2016能否实现呢？又能否实现去库存的目标呢？
（以上回答发布于2015-12-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 国家救房市，为什么不救股市喃？

因为国家已经表明要救实体经济而虚拟经济暂时不管,  熊市继续着熊的步伐,一切配合机构出货股评的鼓噪声在熊掌下一片狼迹,所谓的反转不过是机构再次给个人投资者编织的一幅美丽的梦而已,既然是编织的,当机构出货目的真正实现后,梦就该醒了.我反复提醒的大跌还是来了,该来的还是要来这是客观现实,一切固执的看多者反复的抄底行动带来的只是机构的反复出货熊市时间延长而已,机构的仓位越低,未来的走势可能越不好看,这次印花税行情机构出货接近千亿,散户被套资金也是近1500亿,血的教训再次放在投资者面前,在导致大跌的大小非没解决前凭主观愿望希望迎来反转行情本来就是个不顾现实的梦,机构在巨大的大小非面前都选择逃命的时候,个人投资者凭什么去迎接反转行情？现在大盘破位后呈现加速向下的趋势,我在印花税行情发动之初就一直在提醒要破1800反弹结束时逢高减仓或者出局,反弹减仓是熊市必须要执行的铁律,今天1800瞬间就完蛋了(大小非还不解决,下个目标暂时是1500了,信不信是各位的事了),连个象样的反抽都没有,大跌就在预期中来到,那些一直喊散户持仓不卖或者抄底的股评现在应该偷笑了吧,他们和机构的目的达到了,这次印花税行情筹码顺利实现的转移,机构筹码转移到个人投资者手里了,之前有人曾经长期攻击我骂我凭什么一直看空股市误导散户卖出股票（我自认为曾经帮助很多人在4000点以上的高位跑掉了没害他们，问心无愧，我只是在尽努力提醒股友风险而已，在反弹面前至少要有人保持清醒能够提醒风险，就当我是苦药吧不好吃）,我不是凭的主观意愿,而是客观存在的资金面崩溃状态的现实来分析股市的,资金面、信心面长期处于崩溃状态，政府全出些擦边球政策忽悠个人投资者，当然不管是机构、股评还是媒体政府都大势喷多，把一些垃圾政策说成实质性的政策，把散户活活的吸进去当机构和大小非的靶子，政府用意多想想吧？真的是爱护个人投资者吗？如果攻击我的人有时间到处下些文章来攻击我不如多想想怎么多帮几个散户朋友分析下怎么躲过大盘熊市的危机吧，已经被套的至少要帮他们减少伤害，而不是把时间放在怎么攻击我上，放在怎么让散户违背客观熊市的现实去抄底被套，都是散户钱来得不容易。请多为股友们想想把，我在这里就先谢谢你们了。  在机构给散户描绘美好未来时让散户去抄底时，机构在干吗？  机构机构这么看好后市干吗在鼓励散户大胆抄底的同时自己却疯狂减仓!之前一波波的拉高出货再配合一个个新的利好谣传（我反复给中小投资者提过，国家真的要出政策的时候是偷袭不是提前让社会知道，有哪次不是这样？回忆下吧！也就是说谣言可能和前期谣传了利好一样说不准全都是机构造出来配合出货的而谣言的结果都这只有一个）7、8月份利好满天飞了2个月都没出来可能还记忆忧新吧谣言利好的时候可能就没利好，当利好谣言破灭消失市场跌出恐慌来了没人相信利好了，可能利好才会出来，永远站在大多数疯狂投资者的对面可能也是理智之举！在大多数人疯狂失去理智和判断力的时候保持一份警惕心没有坏处。稍微理智清醒的基金经理很清楚现在世面上的所谓利好都是可有可无的，不影响大局的所以出利好就是坚决减仓，不过他们做得绝的是把不影响大局的利好做得像实质性利好给了个人投资者太多希望。  大盘曾经在10月13日诱多,14日就破位了,之前破位后大盘已经连续在5日线下小幅度震荡走低了8个交易日了,请注意这种走法,在之前反复上演超过5次,已经成了熊市的典型走法了,如果连续很多个交易日被5日线压制震荡走低,一旦无法选择突破向上突5日线\10日线,那投资者还会在信心崩溃的情况下迎来再次大跌(这是我昨天说的),而不是很多股评所说的离底不远大胆建仓或者不会大跌了。如果机构继续维持减仓态势,我不认为有机会迎来中级行情,大行情是机构做出来的不是散户,关注后市的机构动作吧!  可交换债:稳市又一"定心丸"？  可交换债券与可转换债券一样，也具备赎回、回售的条款，以及向下修正转换价的可能性。可交换债业务的推出，让“大小非”股东多了一种市值管理、债务融资的工具。对投资者而言，则多了一种新的固定收益类投资产品。  从发行股东角度看，在市场逐步企稳转好的前提下，所持股票在交换期可以溢价出售，价格将比目前市场价高出２０％至３０％，可以获得当前融资，解决迫在眉睫的资金困境。从投资者角度看，如果市场转好上涨，投资者拥有的换股期权将转化为实利，从而分享股价上升的收益。但是该政策都是在一个假设前提下才会有作用，也就是市场逐步企稳转好的前提下价格将比目前市场价高出２０％至３０％，但是现在是牛市吗？谁愿意去在下跌市中赌股市将长期上涨？？又让散户去消化吗？而且该政策还存在很多不好解决的问题，大规模发行也面临一些障碍。一方面，换股价格难以确定；另一方面，大规模发行可能会影响到大股东的控股权，大股东会愿意吗？ 对于“小非”而言，可交换债的发行门槛稍显严格。证监会要求发行可交换债的股东最近一期末的净资产额不少于３亿元，且最近３年可分配利润不少于公司债券一年的利息。这使得“小非”不太可能成为发行主体。 既然小非不具备资格，大非又会因为股权受损，大非会主动伸脖子挨宰吗？那该政策真的能够解决大小非问题吗？文字游戏是政府最喜欢玩的，其实把字眼看清楚了什么也不是。    首先救市就需要钱来救而这最基本的东西做为世界第一富裕的国家美国却出现了很尴尬的事欠的外债数十万亿没法还完的情况下经济又出了问题(次贷危机涉及的负债额超过3万亿美圆,后续陆续有企业破产累加负债值无法避免)美国是除中国以外的唯一一个可以靠强大的内需度过经济危机的国家但是这次正好出问题的是内部问题而不是外部问题，所以这和上次的东南亚经济危机不可同一而语如果这次危机在美国捉襟见肘的救市资金下扩大成全球金融危机，那可以毫不避讳的说美国可能经历超过5年的经济衰退而在全球经济一体化的现在中国肯定不可能独善其身现在的冲击只是开始而已,中国扩大内需的策略也是刻不容缓．    客户向证券公司借资金买证券叫融资交易.客户向证券公司借入证券卖出叫融券.该消息初期对入市资有限,在很长一段时间后走上正轨后(可能在3年以上),规模才可能对市场产生较大影响,而且通过国外市场显示,融资融券发展到相对平衡后有助涨助跌的左右,但不会改变大趋势,如果在牛市中该消息是利好,因为会放大上涨的势头,而在熊市中该消息一定程度上是很大的利空,因为下跌趋势也可能被放大,该政策是把双仞剑,在不同的趋势中作用正好相反,由于该制度涉及业务担保品、保证金强制规定、强行平仓制度、结算风险基金、信用等级制度等，必须要注意因杠杆投资带来的远超过以前的投资风险。    当然作为想出货的机构，就算是利空，机构、股票和媒体也会忽悠个人投资者一直看多该利好政策，并认为该政策是实质性的利好，当然他们只想让个人投资者这么认为，他们心理很清楚，该政策可能几年内对股市都不会产生什么利好，甚至可能因为熊市中的助跌作用是股市跌得更厉害，而借所谓的利好出货，个人投资资金接盘的意愿更大，说到底和印花税政策一样的是掩护机构出货的遮羞布。    9月“大非”减持数量为1.47亿股,小非”9月的解禁数量为1.58亿元，但减持数量却高达3.05亿股，说明此前解禁未卖出的“大小非”纷纷选择在9月出逃。救市行情成出逃良机.对比这几个月的股市走势，能清晰得出一个规律：行情好，走势稳，大小非跑得就越多；反之，则减持少。    如果导致这次熊市的大小非问题真的如国家通过新华社评论所暗示的让时间来解决,那解禁高峰期后的2011年才有希望,走出底部调整到位.主力出货的行情没底.底是机构大规模建仓抄出来的不是散户建议稳健对安全要求较高的投资者不介入,持币为主轻仓观望. 导致大跌的大小非问题直接导致了资金面的失衡,空方长期压制多方,而在这个长期趋势中资金面被空方占据,行情自然是长期震荡走低.这就是股票为什么老跌的真正原因.  以上纯属个人观点请谨慎采纳朋友

4. 房地产救市政策要来了吗？

5. 房地产救市政策是什么？