香港房价为何屡创历史新高

1. 香港房价为何屡创历史新高

香港房屋交易量夏末激增，推动反映香港房价的中原城市领先指数（Centa-Cityleadingindex）创下历史新高。紧接着，上周五又传来香港史上最贵房产出售的消息。据《信报》报道，一套位于山顶的豪华公寓以4.7亿港元（合6,100万美元）的天价售出，合每平方英尺75,806港元。但香港并非只是豪宅的价格在飙升，普通住宅的价格过去两到三年也上涨了一倍。如果你想在靠近香港中央商务区的地方买一套过去25年内修建的、面积700平方英尺（约65平方米）的两居室，估计要花100万美元左右。一些分析人士说，要搞清楚这些令人咋舌的高房价，需要找到新的分析方法。巴克莱资本（BarclaysCapital）新近在一份报告中将香港归类为产权驱动型、而非住房按揭贷款驱动型楼市。也就是说，在香港，公寓房更多地被视为储存财富的“保险箱”，而不是用来居住的房屋。为证明这种逆向分析，巴克莱资本的分析师指出，香港楼市总体的杠杆比率在降低，买房用于自住的人也有所减少。2011年人口普查数据显示，香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款，而10年前这个比例为48.5%。巴克莱说，业主自住率也从2006年的73%降至2007年的70%，原因是现金充裕的投资者推高了房价，从而让真正有住房需求的人买不起房。这样一番解释无疑与近年来大批中国内地人到香港购房的现象相吻合。这些人买了公寓之后往往是让房子闲置，而不是向外出租。在这样一个市场，富裕的买家并不担心房屋抵押贷款利率或房价与家庭收入之比，这也就意味着我们可以不考虑负担能力等传统上用于衡量房价高低的指标。其结果是，房价涨幅可能会远远高于收入增幅。这样就能很好地解释香港房价为何能勇攀高峰，但巴克莱指出，房价能不能维持在高水平则是另外一回事。维持高房价需要不断向楼市注入资金，而这些资金的大部分只能来自首次购房者。虽然在产权驱动型市场，自住型购房者的购买行为产生的市场影响较小，但如果投资型购房需求增长放缓，仍需要靠自住型购房需求来支撑楼市。

2. 香港的房价已经开始下跌。对我们有什么启示？

3. 香港房价开始跌了，对我们有什么启示呢？

4. 香港的房价开始下跌，对我们有什么启示呢？

5. 香港房价要跌对我们有什么启示？

6. 香港房价开始跌了，对我们有什么启示？

7. 香港楼市会跌到什么水平?

几
乎没有哪个房地产市场的波动程度可以超过香港。投资者可以从中大举获利，但难的是如何把握时机。在1997年末至2003年中的这段时间里，香港房价下跌了76%。此后至今年早些时候，香港房价又上涨了四倍。近几周来，香港房价再次开始下跌，分析师认为房价还有广阔的下跌空间。但投资者则不应简单选择离场，因为不久后房地产类股可能出现投资机会。

巴克莱(Barclays)驻香港的房地产分析师路易(Paul Louie)说，香港房价未来两年可能从当前大约60万美元中值的基础上至少下跌30%。他预计房地产各领域将同步下跌，办公地产至少下跌20%，而零售及百货类地产至多也只能持平。

美银美林(Bank of America Merrill Lynch)的Raymond Ngai说，香港房价下跌主要应归咎于长期美国国债收益率上升，这是因为香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩。他说，香港的住房收益率（房产年收入或租金除以购买价）与10年期美国国债收益率紧密相关。目前二者均为2.8%。美银美林预计，10年期美国国债收益率明年将升至4%。Ngai说，假设10年期美国国债收益率升至4%且香港住房收益率也紧随美国国债收益率变化，同时租金保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。

尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，但香港房价还是让许多市民难以负担。香港住房的价格收入比已经大幅上升。1997年房价达到峰值时，价格收入比大约为13.2倍，随后在2003年跌至5.5倍。目前价格收入比已经升至13.3倍。Ngai说，在1997年，香港房屋所有人需要支付近10%的抵押贷款利率；而现在抵押贷款利率仅略高于2.2%。因此，利率上升确实将会冲击房屋所有人。他说，如果从还清抵押贷款需要一个家庭多少年的收入来看，现在又需要17年的收入，与最近一次周期峰值1997年相当。

几乎所有人都认为，只有价格下跌才能弥补利率的上升。

虽然对投资者而言这一切听起来让人感觉悲观，但对一些股票而言可能却是好事。房地产类股数年前就开始消化房价的下跌。受全球流动性大举进入香港的影响，香港房价自2009年末以来已经上涨111%，但新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)和新世界发展(New World Holdings)等地产股的股价五年来却几乎保持不变。巴克莱的路易说，他认为这个差异将缓慢消失。

杰富瑞投资银行(Jefferies & Co.)驻香港的分析师Venant Chiang说，房价下跌可以为地产类股投资者创造大量价值。在一些情况下，地产类股市盈率已经为四至七倍。只要房价不崩盘，地产类股承受的压力将会减轻。

Chiang认为，目前可以买进长江实业(Cheung Kong Holdings)和新世界发展等股票。这些股票已经消化了所有可能出现的坏消息。长江实业旗下上市子公司和记黄埔(Hutchison Whampoa)占长江实业资产的52%，该子公司业务涉及港口、电信和零售。Chiang把长江实业的目标价定为136港元，较该股目前的价格高12%。长江实业股息收益率为2.8%，该公司不到30%的净资产价值与香港房地产市场相关联。

8. 为什么近10年时间香港房价涨了将近有5倍呢？