鄂尔多斯房地产能坚持多久？

1. 鄂尔多斯房地产能坚持多久？

9 月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金自杀身亡。据悉，中富房产是被紧张的现金流压垮的，除了6000万元剩余工程款未付清外，中富还有2.63亿元的民间债务，月息高达3%，但无任何未偿银行贷款。事实上，该公司现有资产价值按市值估计为4.91亿元，资产负债率为53%，资足抵债。然而，正是现金流紧张导致了一系列麻烦。
由于地产调控日趋严厉，投资者望而却步，加上鄂尔多斯人均住房已达到2.7套，刚需也无从谈起，鄂尔多斯的房地产需求似乎一夜之间被冻结。
“不要指望鄂尔多斯像北京、上海那样，有众多的外地人口购房置业，鄂尔多斯毕竟只是内蒙古的一个中小城市而已，落后的服务业、工业都无法吸引那么多外来人口。现在外地人在鄂尔多斯的大多数是从事底层工作，每月收入仅两三千元，你很难指望他们去买当地均价一两万的楼盘。”上述建筑商说
在需求被压抑的同时，先前借的高利贷如何偿还，成为了开发商不得不面对的难题。目前，鄂尔多斯有些开发商已经开始打起了促销牌，希望可以尽早回笼资金。
开发商的促销行为也从一个侧面证明了其可能快撑不住了。不赶紧卖房，哪天银行来抽资金，加上民间借贷者要求返还本金，你的资金链可能就会断裂，企业也会瞬间坍塌, 这并非危言耸听，最近的鄂尔多斯已经出现了类似的事件。
没有后续资金介入，市场需求低迷，每月需要支付高额利息，加上时有民间借贷者抽离本金的要求，目前鄂尔多斯地产商很煎熬，其资金链也备受考验。而一旦鄂尔多斯的地产价格出现大幅松动，高房价这一支撑高利贷的基础将被彻底砍断，鄂尔多斯或将重蹈温州今天的覆辙。

2. 内蒙古鄂尔多斯房地产危急？

1.楼市调控只是抑制商品房市场的不合理需求，也就意味着国家只是调控房价，而不是打压房地产行业。
2.既然是调控房价，所以必然会有房价的下跌，但是并不意味着所有房产价格都会下跌，只有泡沫严重的地方才会出现下跌的情况，该涨的继续涨。
3.什么样的房产叫做有泡沫呢？
       房地产泡沫表现出房价虚高，其判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难，具体可以上网搜索。一般可以从以下指标或状况判断：
       (1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
       (2)投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。
       (3)商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。

      你觉得鄂尔多斯的房价有没有虚高呢？从这几点大致可以对鄂尔多斯的房地产整体情况做个估计，实际上对于同一地区不同的地域，也会存在比较大的差异。

3. 鄂尔多斯的房地产现如何？后期又会怎样？ZF会有什么措施干预吗？

　　看了这篇新闻，你就会明白了。
　　记者驱车驶入鄂尔多斯康巴什新区。这里曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”。而此时，康巴什所有的照明设备都被打开，整个市区恍若白昼。

　　然而，这却无法掩饰康巴什的空洞。记者在探访中发现，除了康城 (论坛 视频)·康景苑、金信翰林苑这两个最早入住的小区外，其他多数小区亮灯率不足30%，鼎盛富丽华小区基本处于全黑状态，华莹新城基本看不见人走动。即使白天的康巴什也只能见到稀少的车辆和行人，与东胜区的繁华相差甚远。

　　但康巴什还在一如既往地盖房子，大兴土木。记者走访了几个在售楼盘，售价竟高过万元，而且无人问津。

　　同样的事情也发生在东胜区。鄂尔多斯的房价6年大概上涨了6倍，单价和涨幅均超过了一线城市。接受本报记者采访的不管是市民百姓还是专家学者，都在抱怨房价太高。而在供过于求和房地产调控的大背景下，更多的人选择了观望。以往开盘即销售一空的现象已成往事。

　　房地产泡沫风险在聚集。楼市遇冷，开发商资金吃紧，民间借贷利率大幅攀升，房地产投资又缺乏有效的退出途径。数据显示，2010年，鄂尔多斯市一手房每年成交几百万平方米，而二手房成交面积仅有17万平方米，市场上的二手房中介非常稀少，鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有退出的途径。

　　越吹越大的泡泡

　　驱车行驶在鄂尔多斯市区，到处都是新建和在建的楼房，经常能看到混凝土、起重车奔驰在马路上。

　　“鄂尔多斯房地产已经狂奔了5年！”随行的鄂尔多斯住房交易组委会常务秘书长张建平告诉记者。

　　张建平注意到，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，现在康巴什新区房价已经达到6000元，东胜区则直逼七八千元高位。

　　“鄂尔多斯房地产是从2006年开始爆发的。”蒙商投资集团总裁撖小刚回忆说，“那时大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套。”

　　天津高和股权投资基金有限公司的调研显示，2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。

　　记者走访了鄂尔多斯的多个楼盘，也证实了这一点。位于鄂托克街上的国悦城，是2012年底才能交房的期房，售价已经超过了每平方米1万元，而其附近的老小区怡景家园，2007年还只有3000元每平方米，但现在已经超过8000多元了，涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘，伊泰华府世家、星河湾 (论坛)等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。

　　泡沫的形成

　　鄂尔多斯房地产的繁荣，离不开煤炭和民间资本。

　　“煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。”撖小刚说，在鄂尔多斯，一个再大的企业，现金流的主要来源之一都是煤炭产业。

　　同时经营房地产和煤炭两个业务板块的伊泰集团也是如此。该公司财报显示，2011年中期，其煤炭占整个业务利润比例的95%以上，毛利率高达62%，这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。

　　据房地产业界人士介绍，2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入。

　　“煤炭资源价格的上涨帮助鄂尔多斯积累了原始资本，同时也是因为煤炭储备丰富，形形色色的社会资本又对鄂尔多斯青睐有加，后来煤改和产业转型，一部分资本从煤炭领域被挤出又进入了房地产行业。”8月31日，鄂尔多斯市煤炭局办公室主任郝建军接受本报记者采访时表示。

　　此外，房地产更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。撖小刚说，一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间。

　　另一方面，鄂尔多斯楼市能如此火爆，也是因为当地人靠煤暴富之后，没有找到比房地产更好的投资渠道。

　　“康巴什新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人开始以投资心理来买房，而非自住。”一位当地房地产业界人士对记者说。

　　繁荣的代价

　　不过，鄂尔多斯的房价今年以来出现了滞涨，观望的人也越来越多。

　　记者走访国悦城、炜业地产的时代项目，售楼人员与记者交谈的30多分钟内却无一人来询价。

　　9月4日，时代项目的负责人杜总经理向记者坦言，“现在卖不动了”，其中一个重要的原因是政府的限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。据星河湾的周伟介绍，鄂尔多斯人贷款是习惯，有钱没钱都贷款，然后放贷或投资，大量贷款就是这样流进楼市的，现在也有一些人把钱压在项目里拿不出来。

　　据知情人士透露，鄂尔多斯市政府门前经常有人状告开发商讨薪，而开发商携款潜逃的传闻最近也时有发生。

　　而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，如限购则掐到了命门。

　　但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区，按照目前房地产开发的速度，再过几年当地人将至少拥有人均10套以上的房子。前述杜总说，目前楼市严重供过于求，房子建得太多了。

　　撖小刚深为鄂尔多斯的房地产业感到担忧，“房价、房租越来越高，推高了居住的整个生活成本，很多人不愿意来鄂尔多斯工作了。现在全市人口160多万，东胜和康巴什中心区的流动人口有50万，而且这个数字还在萎缩，哪儿来的那么多刚性需求？”

　　然而，众多民间资本还在向房地产涌入，泡沫风险不容小觑。“这些资本的来源遍及全国，包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者，稍有风吹草动就马上撤资，但后面跟着的本地人，就很难及时抽身了。”撖小刚警示说。

4. 鄂尔多斯的 房子怎么就崩盘了？？？

第一，全国形势，全世界经济都走下坡路了，走出中国的鄂尔多斯，走的越高，摔得越深，鄂尔多斯发地产已经发展到叠峰，现在经济危机前走下滑是正常。
第二，鄂尔多斯房地产相对过剩的开发量，开发者是在高峰期，按炒房客的需求开发的，不是按实际人口使用量开发的。
第三，房价的涨势和其他地方不一样，这里房价是和卖地经济一起飞起来的，所以和经济已一起暴跌也正常。何况全世界经济下滑，中国经济更下滑的时刻。
第四，房地产的主要经济来源民间借贷，还有就是银行贷款，总之一句话房地产没有本钱，钱都是借来的。而且借的还是高利贷，银行的钱加上送礼，请客什么乱七八糟也一样比民间的利息差不了太多。要不开发商脑子进水了，放下便宜的不用，干嘛用贵的。
第五，实际本地鄂尔多斯人口相对其他城市人口太少。外来人口，对这里的生活环境，气候环境不习惯。创文明城市，都不让大多数饭店开业，人赔钱，消费还高。房租高，而且鄂尔多斯做生意的主要是外地人，人家没钱赚人家都走了，剩下本地人高利贷踏活了。
第六，鄂尔多斯主要经济增长点----煤，由于人民币升值停产了，引进外国便宜煤了。给本地经济不能创收了，政府都没钱了。
第七，新城-----康巴什离旧城开发过于太远了，新旧衔接不上了。旧城拆迁太多，所以导致房价涨的太快了，所以现在也该歇歇了。