房地产杠杆的概念是什么

1. 房地产杠杆的概念是什么

房地产企业“高杠杆”有哪些风险？为何国家要求房地产降低债务？听我仔细讲。

2. 为何近年来居民房地产杠杆率上升过快？

 据WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年，中国居民杠杆率由20%上涨到50%有余，增长速度较快，其中住房贷款是居民贷款最重要的组成部分。
   
     
   分城市看，就更吓人了，第一 财经 数据显示，厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州、贵阳、宁波的居民杠杆率分别为161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，其中厦门的居民杠杆率位列全国第一。
   
     
   如此高的杠杆率，对消费形成巨大挤压，对新经济增长产生影响。
   
   一些城市之所以高杠杆率，是因为买房者中一部分属于“恐慌性购房”，不买怕将来涨得更多，蜂拥购买增加了杠杆。还有一部分是以前金融管控较为宽松，投资客大举加杠杆，携带大量资金流入房地产，推高了房价，增加了杠杆率。
   
     
   所以现在开始严格控制资金流入房地产，房企方面监管层发布了3道红线，针对个人方面出台了很多政策打击假离婚，打击炒房客。
   的确，据WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年，十年期间，中国居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余，增长速度较快。
   这实际上跟近几年居民的消费和投资结构有关。
   据数据显示，我国城市家庭更偏好买房，住房资产占比高达77.7%，接近8成，是发达国家家庭住房资产占比(34.6%)的2倍之多。
   住房贷款是居民贷款最重要的组成部分。
     
     
   而居民杠杆率上升的主要原因在于对房地产贷款需求增长。
   2020年一季度中，虽然房地产成交低迷，但居民中长期消费贷款（以住房按揭贷款为主）同比上升21.1%；二季度的房地产成交活跃，居民中长期消费贷款也是同比上升了20.7%。
   再加上，翻看一下 历史 ，近20年的时间里，一线城市的房价基本没有下跌的情况，这就导致很多人心里认为一线城市甚至部分二线城市房产投资升值预期明显，然后根据这个经验和预期，较大幅度使用杠杆买房，并将此作为一种投资选择。
   而房企与购房者基本背负着高额月供和信贷的代价投入到炒房行列中想复制2016-2017年的“盛况”。
   另外，城市化率不断提高的过程也是一个居民房贷杠杆率不断提高的过程，城镇率的不断提高，在一定程度上，就是一个促进居民不断改善住房的过程，住房市场化改革让更多的居民有了机会，同时，在城镇化率仍然还有上升的潜力时，居民房地产杠杆率有还有增加的空间，这一点，对比一下日本就很清楚了。
     首先，杠杆率上升过快，这要从房企、买房人、银行这三方面找原因。
   中国的楼市在近20年来的发展突飞猛进，尤其在4万亿后，许多热钱通过各种途径进入了楼市。
   房企也经历了从野蛮生长到大鱼吃小鱼的过程，如今的TOP级的房企，均以年销售额过千亿为目标，而如碧桂园、万科、恒大、融创等，更是达到了惊人的年营业额过5000亿！
   那么在这么大的规模要求下，房企必须拼命拿地、拼命建房、拼命卖房。
   但是，那么多房子，卖给谁，卖得出去吗？
   买房人的购买欲望和购买力，真的有那么大么？
   很显然，并没有，那么怎么办？
   房企通过媒体的宣传，以及数字的不停累积，创造了一个买房就赚钱的“神话”。
   因此，房子作为一种特殊的商品，不仅有使用价值，而且还有价值。
   股市不靠谱，基本割韭菜；P2P疯狂爆雷，导致整个投资通路对国人来说并不友好。
   那么房子几乎就成为了许多人唯一的投资通道。
   房价上涨速度也很快。这就导致很多人不得不赶紧买。
   在大家口袋里钱并不算很多的情况下，面临着再不买就涨价的情况，绝大多数买房人选择了借钱买房。
   于是，银行就成为房企和买房人最好的借贷通道。
   尽管这些年来银行房贷利率不断攀高，但是年化5-6%的借贷利息成本，比起很多贷款，已经相当便宜。
   还有一个原因，通胀影响下，5-6%的利息几乎是微乎其微。
   银行的钱，很便宜啊！
   那么对于银行而言，房贷业务也是比较稳定且风险较低的，所以也愿意把钱贷给买房人。
   综上，房企、买房人和房企三者之间，对借贷买房达成了一致共识。
   那么，居民房地产杠杆率越来越高，上升越来越快，也就在情理之中了。
   但需要提醒的是，这个良好的循环，是个泡沫，建立在房价一直上升的基础上。
   这三份利益共同体所需要做的最重要事，就是不能让房价下跌！
   这也就是为什么房价越来越高的原因。
       
     房地产市场非常的复杂，这些年关注房地产的人群也越来越多，似乎都想掌握未来房价的走势。
    而最近有一些朋友在问，为什么近年来居民房地产杠杆率上升过快？    今天我们就一起来聊一聊，房地产杠杆率上升过快的原因是什么？房地产杠杆率上升过快是好还是坏？
    一，为什么近年来居民房地产杠杆率上升过快？ 
   最近这一两年我们总是在不断的讨论房地产的杠杆率，因为这些年增长的速度实在是太快了。
   尤其是最近10来年，房地产杠杆里，由原来的12.8%上升到了如今的60%左右。
    所以很多的朋友都想搞清楚，到底是什么原因导致的房地产杠杆率上升如此之神速？     第一，买房人群大量增加。 
   房地产杠杆率增加最大的一个原因，主要是来自于这些年买房的人群大量的增加急速的上升。
    以前我们都说只有缺房子住的，刚需朋友才会买房，而现在那些有房子住的人群也在着手买房。 
   一方面是为了获得房价上涨带来的增值收益，另外一方面是为了改善自己的生活品质。
    第二，高负债买房。 
   从另外一个角度来看，这些年房价上涨的速度特别的大，很多朋友都想通过买房来获得增值收益。
    而同样是一套房子，贷款买房和全款买房，能够获得的增值收益完全是不同的，完全是天差地别。 
   所以越来越多的人都想要低首付高房贷来进行买房，这样投入少收益更大，杠杆率自然也就增加了。
   ……
   的确如此，房地产杠杆率的人家肯定是来源于购房人群的增加。
    而房地产杠杆的迅速的人家，一定是来源于利用高房贷买房的人群越来越多。    从另外一个角度来看，这也是大家投资意识的提升，对房子金融属性的另外一种认可。
    二，居民房地产杠杆率迅速的上升，到底是好还是坏？ 
   普通老百姓，房地产的杠杆率不断的上升，已经是我们没有办法回避的一个事实。
   平均数据杠杆率上升到了60%，而一些条件好的家庭或者一些高负债买房的家庭，杠杆率甚至达到了80%左右。
    那么房地产杠杆率如此迅速的增长，到底是好还是坏呢？这是很多朋友特别关心的一件事情。     第一，有好的地方。 
   房地产居民杠杆率的迅速增加，对绝大部分老百姓而言，还是有好的地方的。
    高负债买房，说明我们老百姓都富裕了，都有了自己的房子，都解决了自己的居住需求。 
   说明我们的生活水平提高了，说明我们的投资意识也提高了，对人生有了新的规划。
    第二，也有一定坏处。 
   从另外一个角度来看，居民房地产的杠杆率迅速的增加，也是有着一定坏处的。
    我们必须明白，绝大部分家庭的重要资产就是房产，房产占据了一个家庭60%~80%的比例。 
   而大部分家庭又是通过申请房贷购房，那么房价一旦下跌，很多家庭的资产就会严重的缩水。
   ……
   的确如此，这些年居民房地产杠杆率的迅速增加，有好也有坏。
    但短期来看，我国的房价仍然有上涨的空间，尤其是大城市增值空间还很强劲。    所以居民杠杆率的增加，如果仅仅是在房地产这一块，是没有什么太大风险的。
    三，小结 
   总的来说，这些年房地产居民杠杆率的增加，跟买房人群的增加有着最直接的关系。
   越来越多的年轻人，都想利用房贷这个金融杠杆，撬动自己未来的财富。
    当然了，最后还是要特别提醒广大的购房朋友，一定要正确的看待我国的房地产市场。    不要因为房价上涨能给自己带来一定的增值收益，就激进的买房，盲目的买房。
    即便是你手里有多余的资金，仍然要保留现金流，提升个人和家庭的抗风险系数。 
   杠杆要适当，一定要在自己能够承受的范围之内，毕竟未来的楼市会发生严重的分化。
   我是 @重庆地产视野   重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
   你是不是在摸底。

3. 房地产行业重资产高杠杆表现

房地产的分析主要是从3个方面来分析
偿债能力、盈利能力、营运能力

偿债能力分析里包含
资产负债率(最重要)，
有息资产负债率 (房企负债总额中包含大量无息负债，特别是房企中普遍存在的预收账款使得整体资产负债率水平并不能准确衡量企业的杠杆水平及财务负担状况，因此在分析资产负债率的基础上，进一步选取有息负债占总资产的比例（即有息资产负债率）对上市公司偿债能力进行分析。)

盈利能力分析包括毛利润率，
净资产回报率（ROE）(净资产回报率集中体现房地产企业的综合经营成果，是开发运营能力，融资谈判能力，管理能力的综合体现。
根据净资产回报率分析，资产规模越大的企业平均净资产回报率越高，房地产行业中强者愈强，行业集中度增加的马太效应趋势可能将长期维持。)【摘要】
房地产行业重资产高杠杆表现【提问】
亲~我正在编辑这道题的答案，还请您耐心等待一下。【回答】
好的，时间有点紧张，还麻烦您稍稍快一点哦。【提问】
您好，非常荣幸回答您这个问题！

杠杆，具有放大的作用，用在这里是一样的意思。

假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。

加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。

风险同样也放大了。假如房价下跌30%，现值70万，卖掉还完贷款，一分也没有了。

贷款炒房因为面临还款压力，一旦到了拿不住必须卖的时候正好房价下跌，就是一个悲伤的故事了。现在还有提供首付贷款的，要是还不起，估计就不光是钱的事了。

资金的高杠杆在短期内快速推高股价和指数的同时，也隐伏着巨大的金融风险，在高杠杆不能持续的情况下，稍有风吹草动，高杠杆的资金就会迅速从股市撤退，从而引起股价和指数的急剧下跌。

因此，股市的火爆行情，有时与股市的暴跌甚至崩盘如影相随。借助于高杠杆来投资股市的交易模式和行情走势很难具有持续性。

更何况，各路加杠杆或拆借入市的资金中难免有违规或打政策“擦边球”的情况存在，一旦强化监管，这类资金将不计代价撤离股市，加剧股市的大起大伏。【回答】
您是在考试？【回答】
不是，您再细化一点，房地产重资产分析指标，然后高杠杆分析就是公司负债高？【提问】
好的，不过手打字稍微有点慢【回答】
看您挺急，我先将您第二个答了吧，因为这个答案简单。

可以说高杠杆分析就是看公司的负债率高不高。目前所谓“高杠杆”，形式上主要包括自买自卖转按揭、众筹炒房等。【回答】
主体是房地产公司哦，刚才没有及时说明【提问】
房地产的分析主要是从3个方面来分析
偿债能力、盈利能力、营运能力

偿债能力分析里包含
资产负债率(最重要)，
有息资产负债率 (房企负债总额中包含大量无息负债，特别是房企中普遍存在的预收账款使得整体资产负债率水平并不能准确衡量企业的杠杆水平及财务负担状况，因此在分析资产负债率的基础上，进一步选取有息负债占总资产的比例（即有息资产负债率）对上市公司偿债能力进行分析。)

盈利能力分析包括毛利润率，
净资产回报率（ROE）(净资产回报率集中体现房地产企业的综合经营成果，是开发运营能力，融资谈判能力，管理能力的综合体现。
根据净资产回报率分析，资产规模越大的企业平均净资产回报率越高，房地产行业中强者愈强，行业集中度增加的马太效应趋势可能将长期维持。)【回答】
营运能力分析包括
预收账款
(房地产企业的一般销售模式为开工达到预收条件后先签订预售合同进行房屋预售，实现现金流的回款；房屋竣工、客户房屋交接后再进行销售结转和会计收入确认。预收账款对应已经实现预售回款，尚未完工交付，处于施工建设中房屋。对于旗下有多个项目的房地产集团来说，新项目的预售、老项目的结转收入均匀产生更替，预收账款也在这个过程中交替变化，某个时点的预收账款可以一定程度上反映上一时段预售现金流入及预测未来期间可结转的会计收入。)

营业收入

资产周转率(资产周转率可用于整体上衡量房地产企业从拿地、施工、销售、交房整个生产流程的资产运转效率和管理效率，该比例越高说明房企运转效率越高。)

【回答】
好呢，那你知道债务成本里的报酬率怎么计算吗？具体什么指标。【提问】
还有房地产公司重资产可以分析公司存货，在建工程，工程物资，固定资产结构吗？【提问】
报酬率就是债权人从债务人中得到的回报比率，比如，有100万债权，得到120万的回报，报酬率就是120%，以此类推。【回答】
都可以分析的，他们本身就是重资产分析的一部分。【回答】
好的，谢谢您，晚安【提问】
不用客气【回答】

4. 房地产杠杆影响是什么，国家如何宏观调控这一影响？

通过三种渠道降低杠杆：

一是加税，通过增加政府收入提高偿债能力，以削减负债规模、降低杠杆率。然而，在经济上升阶段可行，而在经济下行阶段，则很难操作。

二是通胀，通过增加杠杆率的分母GDP 数值以降低杠杆率，实际操作举措可能是货币政策的宽松。

三是贬值，政府释放汇率贬值压力，既能通过汇率走贬保障出口、维稳实体；然而，国家信誉怎么办，人民币国际化怎么办，一带一路怎么办？

5. 为什么说房地产市场来高杠杆发展模式和房价过快上涨相互作用,会增加房地产行近年来房地产行业的风险?

第一、高杠杆意味着高负债，自有资金只有20%，敢于贷款（借贷）80%去完成购买行为，这就是高杠杆；
第二、房价上涨过快，会透支几年的趋势，而且会在普通人心中会形成定势，造成普通民众的竞相无脑追捧，会更加大杠杠进入，造成负债奇高；
第三、一旦房价增速不及预期，或者有所回落，不仅给普通民众的心理带来巨大压力，而且在实际生活上也带来巨大压力，不利于社会的稳定，也不益于房地产行业的健康持续发展。

6. 房企去杠杆势在必行，将会有哪些措施落地？

房企去杠杆势在必行，国家会采取一系列的措施，比如说让房企自己出钱多一点，银行放贷占比少一些，这样的话就能够有效的防止烂尾楼的出现，也增加了房企的承担责任风险。现在有些地方的房价高得离谱，普通的老百姓是根本买不起的，就算是想买房，可能要花掉自己大半辈子的积蓄。所以现在买房对于普通人来说简直比登天还难，就算是靠自己每个月月供的几千块钱的贷款也可能要还上十或者二十几年，所以说现在的房价太高了，年轻人都失去了斗志，婚也不敢结孩子也不敢生，这就是现在年轻人的压力，很多人觉得难道国家就不应该出手管一管嘛！其实国家已经为大家出台了很多的相关政策，只是大家没有及时的去了解而已，就比如说房企去杠杆这件事情。房企去杠杆势在必行，首先会减少银行的贷款占比，让房企承担更多的责任。想必大家都不知道什么是房企的杠杆，其实说白了就是给房企一根杠杆它就能够撬动整个地球，这句话不是徒有虚名的，你就说房地产在开发的过程当中，其实花的都是大家的钱，更多的也是银行的钱，而自己出的钱是非常少的，他们利用各种各样的经济系统为自己谋取更多的利益，但是这就使得很多的烂尾楼出现，因为钱不是他们的，他们过早地将房子建出来，但是又卖不出去，最后导致了成群的烂尾楼，而去杠杆则能够将这些现象降到最低的水平，毕竟高杠杆往往就意味着有很大的风险，而而且还可能会引发房地产的金融危机，如果开发出来的楼房卖不出去，最终就会变成烂尾楼，最后赔钱的是银行而不是房企，所以以这种房企高杠杆的行为必须要进行去除。房企去杠杆势在必行，这也是为了减轻年轻人的压力。现在有很多的房地产开发商，他们自己根本就没有钱去进行投资，但是通过各种各样的经济系统让银行贷款给他们去开发房地产，最终谋取了大量的利益，可是有的地方开发出来的楼房根本就卖不出去，最后以烂尾楼结束，就算是没有成为烂尾楼，他们也会以高价卖给别人，而且房价居高不下，让很多年轻人失去了未来生活的方向，去杠杆也间接地给年轻人进行减压。社会的趋势就是这样，即使现在的房价再高，彩礼再贵，我们年轻人也得奋斗，因为只有这样我们才能够生存下去。

7. 房地产行业的杠杆率是怎么回事？

房地产行业的杠杆率从主体上看，分企业、机构、组织和个人等，其中企业也就是开发商的资金杠杆率和个人的房贷对行业影响比较大。
大家都知道，房地产行业中平均负债率水平在70%～80%，但实际上这只是一个粗浅的数字，它还是一个必须出现在财务报表里的数字，所以各家房企都有自己的办法把这个数字做的可以接受，但实际情况不一定每家房企的资金杠杆都很舒服。
证监会强调的禁止再融资资金用于补充流动资金和偿还银行贷款现象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企发布低息公司债，在资金使用说明中都明确表示部分资金用于偿还银行贷款，这说白了就是拆东墙补西墙。
不久前的新华社文 章中就点名提到，今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。
统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，地王的出现无疑将推高房价，而房价整体水平的提高又必将推高个人房贷比，这与上文巴曙松先生的分析又能结合起来，可以分析预测，如果任由地价高涨推动房价高涨，最后个人房贷比升到很高的水平，那么房贷风险的爆发可能性也就更高。
目前，证监会等部门的表态，至少说明下半年融资环境将趋紧，也有分析认为，国家的政策将进一步降低房企资金杠杆率，从而减少高价地频出的情况。
（以上回答发布于2016-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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8. 房企去杠杆势在必行

进入2021年，银行业与房地产行业热议的话题莫过于近期有关部门出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变化？房地产行业走势如何？
限制贷款过度进入房市
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。
众所周知，房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高风险日益引起重视。
银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提出，坚决抑制房地产行业泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
中国房地产业协会会长冯俊表示，不少房地产企业负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增。在此次疫情影响下该问题更加凸显。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。
资金大规模、过多地进入房地产行业，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额。
实际上，此次贷款新规已经不是近期首次对房地产领域进行金融调控。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模，且完成上述目标的期限为2023年6月底前。
业内人士普遍认为，“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度是双向管控，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，有利于房地产业长期平稳健康发展。
房企高杠杆难以为继
对于“三道红线”，万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。
恒大则用千方百计打折促销等实际行动，努力解除“踩线”危机。数据显示，2020年，恒大实现合约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%；实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。其七折卖房、0元购商铺等措施频上热搜。业内人士认为，恒大努力“出货”、降低负债体现了行业面临的共同境况，也是房地产行业努力降负债的“缩影”。
中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资管新规的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为。同时，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业的抗风险能力。
广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景之下，量、价、利已今非昔比。头部企业集中度和区域市场分化更加激剧，对企业的品牌建设、财务运作、产品把控等能力提出更高要求。
王韶说，“高杠杆、高负债”是对企业资金运作能力的严峻考验，稍有不慎将会“周转”失灵。防范风险，改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛，以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”运作模式将成为“绝唱”。
业内人士认为，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高。
住房租赁将获更多支持
住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2021年将稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，相机启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳地价、稳房价、稳预期。
这表明，未来房地产长效机制将稳妥实施并不断完善。已有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将持续适用，针对不断变化的市场，储备政策或许还将登台。“房住不炒”仍需牢牢坚持，房地产市场的总体平稳运行值得期待。
2020年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。这表明，未来租赁住房将获得更多政策支持，将成为发展重点。
业内人士认为，未来租赁住房发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力。届时租金更平稳，租住将成为另一种长期居住选择