三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”

1. 三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”

在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。
据澎湃新闻不完全统计，已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。但在降价行为背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实，一场房价保卫战正在上演。
至少七城发布“限跌令”
据澎湃新闻不完全统计，截至目前，包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。
之所以称为“限跌令”，是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。
以湖南株洲为例，9月9日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。对此，株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
更早前，8月31日，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，同时，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
从目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打压的是恶意降价行为，其中部分房企的销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。

制图：澎湃新闻
房企降价销售为哪般？
房企降价销售背后，原因为何呢？
销售规模“由涨转跌”，房企回笼资金压力加大或是原因之一。
同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”，说明我国房地产销售进入下行通道。
而从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌，房企回笼资金的压力加大。
融创中国董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上就提到，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就开始降价，另一个是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
楼市转向或也成为行业共识。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，这几年特别是今年以来，房地产市场的调控更加精准，政策的落实也比以前更快。但同时，我们也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。
另外，债务压力也是悬在部分房企头上的一把“利剑”。
据同策研究院公布的相关数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。但同时，愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷，房企债券违约的案例正在不断增加。
据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。
同策研究员研究总监宋红卫认为，在上半年房地产市场销售较好的情况下，房企回笼资金偿债较为容易，但是7月份以来，整个行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显，为了现金流，降价销售，以价换量，成为不少房企的选择。
面对当前的市场环境，世茂集团董事长许世坛就在中期业绩会上提到，房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。
许世坛称，公司有做一些抵御市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。不仅如此，许世坛还透露，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施。
价格能不能降？
房价下降在很多人眼里本应是好事，为何出台“限跌令”？中国新闻网在《房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？》一文中提到，房价并非“不能降”，而是“别瞎降”。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。这时候必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。
岳阳市住建局相关工作人员在回应出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》时亦表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。
某TOP40强房企营销人士指出，“在市场出现回调的时候，很多开发商会根据自身情况进行一定力度的降价促销。当然市场还是分化的，一线和二线城市不太存在库存问题，但三四线楼盘在楼市回调期去化相对慢，那我们会给出一些优惠加速销售，是很正常的。政府主要打击的是恶意降价，怕不利于市场稳定，也会引发维权这样的社会事件。”
“部分城市房价下行的压力的确在增大。从统计局公布的数据来看，近几个月房价出现环比下行的城市不断增多，同时房企降负债压力也在不断增大，导致在部分城市或区域房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。但是，房企的降价行为一旦引发降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，同时还会影响到土地市场，对当地经济产生较大影响。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。
那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看来，楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这和不允许大幅度的上涨是一样的逻辑，这种干预一定是有效的。
广发证券发展研究中心房地产行业研究员郭镇则对澎湃新闻表示，对政府来讲，并不希望看到房企互相竞价后出现房价一直下跌的情况，这也会使市场进入一个比较恶性的状态，因此维持房价稳定，不出现大涨或大跌一直是近几年来调控的方向。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从目前出台“限跌令”的城市来看，基本都是库存量较高、去化压力较大的城市，或许存在部分开发商为加快销售回款速度而大幅降价，一定程度上导致市场乱象发生，不利于楼市发展。出台“限跌令”有效抑制房价下降过快，避免楼盘大幅降价等市场乱象，进一步规范楼市交易行为，有利于促进房地产市场健康平稳发展。

2. 三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”

在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。
据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。但在降价行为背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实，一场房价保卫战正在上演。
至少七城发布“限跌令”
据澎湃新闻不完全统计，截至目前，包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。
之所以称为“限跌令”，是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。
以湖南株洲为例，9月9日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。对此，株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
更早前，8月31日，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，同时，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
从目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打压的是恶意降价行为，其中部分房企的销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。

制图：澎湃新闻
房企降价销售为哪般？
房企降价销售背后，原因为何呢？
销售规模“由涨转跌”，房企回笼资金压力加大或是原因之一。
同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”，说明我国房地产销售进入下行通道。
而从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌，房企回笼资金的压力加大。
融创中国董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上就提到，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就开始降价，另一个是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
楼市转向或也成为行业共识。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，这几年特别是今年以来，房地产市场的调控更加精准，政策的落实也比以前更快。但同时，我们也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。
另外，债务压力也是悬在部分房企头上的一把“利剑”。
据同策研究院公布的相关数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。但同时，愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷，房企债券违约的案例正在不断增加。
据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。
同策研究员研究总监宋红卫认为，在上半年房地产市场销售较好的情况下，房企回笼资金偿债较为容易，但是7月份以来，整个行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显，为了现金流，降价销售，以价换量，成为不少房企的选择。
面对当前的市场环境，世茂集团董事长许世坛就在中期业绩会上提到，房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。
许世坛称，公司有做一些抵御市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。不仅如此，许世坛还透露，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施。
价格能不能降？
房价下降在很多人眼里本应是好事，为何出台“限跌令”？中国新闻网在《房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？》一文中提到，房价并非“不能降”，而是“别瞎降”。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。这时候必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。
岳阳市住建局相关工作人员在回应出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》时亦表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。
某TOP40强房企营销人士指出，“在市场出现回调的时候，很多开发商会根据自身情况进行一定力度的降价促销。当然市场还是分化的，一线和二线城市不太存在库存问题，但三四线楼盘在楼市回调期去化相对慢，那我们会给出一些优惠加速销售，是很正常的。政府主要打击的是恶意降价，怕不利于市场稳定，也会引发维权这样的社会事件。”
“部分城市房价下行的压力的确在增大。从统计局公布的数据来看，近几个月房价出现环比下行的城市不断增多，同时房企降负债压力也在不断增大，导致在部分城市或区域房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。但是，房企的降价行为一旦引发降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，同时还会影响到土地市场，对当地经济产生较大影响。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。
那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看来，楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这和不允许大幅度的上涨是一样的逻辑，这种干预一定是有效的。
广发证券发展研究中心房地产行业研究员郭镇则对澎湃新闻表示，对政府来讲，并不希望看到房企互相竞价后出现房价一直下跌的情况，这也会使市场进入一个比较恶性的状态，因此维持房价稳定，不出现大涨或大跌一直是近几年来调控的方向。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从目前出台“限跌令”的城市来看，基本都是库存量较高、去化压力较大的城市，或许存在部分开发商为加快销售回款速度而大幅降价，一定程度上导致市场乱象发生，不利于楼市发展。出台“限跌令”有效抑制房价下降过快，避免楼盘大幅降价等市场乱象，进一步规范楼市交易行为，有利于促进房地产市场健康平稳发展。

3. 三四线城市迎楼市“逆向”调控，都有哪些城市发布了房价限跌令？

其实现在国内很多城市都发布了房价限跌令，你比如说菏泽，沈阳，江阴，昆明，岳阳，还有唐山等地区。实际上这些三四线的城市发布一个房价限跌令也是代表着未来国内的房价很难出现大幅度下跌，尽管这段时间部分城市的房价有回调的现象，但是回调的幅度并不是很大。
其实对于这些三四线城市来说，房地产行业依旧是他们经济的命脉，这些三四线的城市如果想要实现经济快速增长，那么大概率还是要依靠房地产行业的。换句话来说，假如说在这些三四线城市房价大幅度下跌，那么最终影响的则是该城市的经济，这对于这些城市来说自然是不愿意看到的，要知道地皮依旧是这些城市发展的终极武器，如果房价下跌，那就意味着低频的价格要下跌，那是他们不想看到的。
可能很多人会说，对于一线城市来说，这些城市已经不再需要依靠房价来发展经济，那么一线城市就不可能发布限跌令，事实上，一线城市确实不可能发不现钉钉，但一线城市的房价也不可能出现下跌的情况。因为这些城市的房价依旧有着充足的上涨动力，所以压根不需要限跌。
值得注意的一点是，目前发布限跌令的基本上都是一些三四线城市，因为这些城市的产业结构是比较单一且非常传统，所以对于房地产行业的依赖性是非常大的。另外我们还需要知道的一点是，地产行业其实有着非常强大的关联性，你比如说一个城市的地产行业是会带动这个城市的上下游投资的，这样一来该城市的消费以及就业就会快速增长，所以总的来说房地产行业对于一个城市来说是相当重要的，房价不可能说跌就跌。

4. 楼市调控竞速：三四线城市房价升温

国庆长假结束第一天，徐州、绍兴分别出台楼市调控措施，表明了地方政府严控房价的决心。
10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，徐州从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策，其中“备案价格一年内不得调整”一条被业内认为是调控收紧的明确信号。
与此同时，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，同样在商品房销售价格上进行收紧：对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。换言之，项目加推价格不得高于首开价格。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这两个城市都没用限购限贷的加码，手段偏温和，有预防性调控市场防止出现投机操作的行业。此轮楼市升温，长三角、大湾区市场上扬明显，因此，这两个区域的调控政策出台也比较密集，尤其是长三角地区。
卢文曦进而指出，大湾区主要是佛山、东莞、珠海、深圳；长三角区域经济能级强大的小城市比较多，一些三四线城市热度并不比一二线城市弱。因此，长三角房价上涨趋势从一二线城市开始向三四线城市蔓延。“有点按下葫芦浮起瓢的感觉。”卢文曦还认为，以上海为主的城市群效应凸显，上海需求外溢，导致长三角整体热度要比珠三角区域高一些。

国庆长假后，徐州、绍兴出台了楼市调控措施。图 GREEN
严控房价上涨苗头
对比来看，2020年下半年以来，深圳、东莞接连迎来“最严限购”，强化调控力度，驱使部分受限市场潜在需求或外溢至湾区其它城市。然而，节后长三角徐州、绍兴这两个城市的调控出台，表明了长三角调控速度快于珠三角。
实际上，徐州的房价涨幅还没那么明显，但今年以来的地价成交溢价率逐渐走高，这也是业内人士认为徐州出台调控政策侧重于防范风险的主要原因。
上海中原提供的数据显示，从2019年9月-2020年8月，徐州成交套数略有波动，成交套数从8680多套震荡下行至6584套；但成交价格波动不大，一直维持在1万元/平方米左右。
但绍兴的房价上涨则明显多了。2019年10月-2020年9月，绍兴成交套数从1331套上涨至1615套，绍兴房价则从17375元/平方米涨到了21391元/平方米。绍兴房价一年涨幅23%，而目前大多数城市研究制定出台的调控政策中，关于房价涨幅的要求越来越严格，比如苏州2019年5月公布调控目标是当年房价涨幅不超过5%。
从中指院发布的今年三季度百城居住用地均价来看，绍兴市的宅地均价达到了7526元/平方米，不仅高于大连、太原、南宁等省会城市，也比南通这个有机场等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。
来自浙江某房企创始人的说法，绍兴在过去一年房价涨幅超过了5%，高于政府规定的房价涨幅，因此调控难免。这其中，地价对房价的传导影响显而易见。
同策研究院分析师丁垚分析指出，一方面，绍兴受亚运会、融杭以及大规模拆迁等内外部因素影响，近两年市场需求较高；另一方面，受杭州严格调控影响，利润空间受到压缩，房企逐步将投资目光转向绍兴等环杭区域。近两年，尤其是镜湖新区等热点区域，吸引大量品牌房企进入拿地，房地价由此双双走高，带动全市整体走热。
就地价而言，绍兴近两年土拍可谓爆点不断，镜湖新区地价更是不断被刷新。同策研究院分析师丁垚指出，业内与我们沟通绍兴市场的房企也不断增多。今年疫情之后，“越城区原震元制药厂地块”起拍楼面价高达14754元/平方米，一举创下绍兴起拍楼面价新高，并最终以21569元/平方米的楼面价成为绍兴新高，引爆市场。丁垚指出，虽然7月份绍兴已经出台了土拍新政，采用竞配建+控制溢价率在35%以内的措施来控制土拍热度，但是我们看到此后出让的地块并没有明显转冷，例如9月15日“镜湖新区大越路东侧3号地块”成交楼面价依然高出周边地块。
相比大湾区，华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈。南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价竞地价”新政。同一时间段内，广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热。比如东莞，由于深圳市场受到新政挤压，部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下。
接连出台调控政策的绍兴
就房价而言，从百城房价指数来看，绍兴已经连续保持近4年的同比正增长，2019年以来，最高月度同比涨幅超过20%，今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指数环比涨幅也只有在今年疫情最严重的2月份出现小幅负增长。可以说，绍兴房价已经保持多年上涨。
据同策研究院监测，2019年11月绍兴市辖区商品住宅均价首度突破2万元/平方米大关，今年8月更是达到2.33万元/平方米的历史峰值。
长三角城市群的崛起当中，可见很多新区影子。以绍兴为例，定位为绍兴中心城市的核心和生态绿心的镜湖新区这两年的地价就处于稳步上升阶段。近几年来，城市重大功能性设施项目得到加速集聚，完成出让经营性土地3900多亩，约14平方公里区域的开发建设初具规模，一个现代城市的核心区块正在形成之中。
2018年以来，镜湖新区土地飞速出让，快速崛起的城市核心地带正把“面粉价”一次次提高，2020年8月，荣安地产拍下的一幅地块，楼面价超过1.3万元/平方米，刷新该区域楼板价天花板。2019年，房企加大了镜湖新区的投资力度，地块溢价率也逐渐走高。2020年5月，世茂溢价57.43%竞得一幅地块。
绍兴政府也关注到了这一现象，7月份出台新政，从2020年7月8日起施行。新政主要有两点，一是控制住宅用地价格涨幅；二是推行“限地价竞配建”，最高溢价不超过35%。其中，明确规定“镜湖新区住宅用地价格年涨幅不得超过10%”。
今年以来，镜湖新区所在的越城区共出让15幅地块，整体出让价格较高。其中，最高楼板价为2.15万元/平方米的一幅地块，由绍兴锦越置业有限公司竞得；该幅地块旁边是祥生拿下的楼板价约为1.9万元/平方米的地块。
在7月新政没有明显给楼市降温的背景下，10月9日绍兴再次出台调控新政。丁垚认为，除了再次明确“限地价、竞配建”外，更是对房价祭出大招，采用“双备案”且住宅定价需参考周边同类房源或“地价+成本”因素，同时通过“加推盘价格备案不得高于首次备案价格”来强制平抑绍兴房价涨幅。除此之外，严格管理分期销售，防止开发商捂盘惜售。
可以预见，通过强制的价格干预，绍兴房价涨幅将被严格控制，镜湖新区等重点区域或将在一定时期内保持高位盘整，而一些配套缺乏、前期涨幅较大的区域或将面临降价风险。
前述业内人士指出，“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源。
值得关注的是，身处大湾区或者长三角热点城市，也不是每个项目都销售顺畅或者升值，比如徐州，某国企在当地开发的项目去化非常困难；惠州，某准千亿房企开发的文旅项目，自去年调控收紧以来，价格一路下跌。
此外，来自同策研究院的研究结果显示，8月40强房企融资规模环比再次下滑，预计四季度还会有大幅收缩，这也必然导致拿地趋于谨慎。
今年“三道红线”之后，“现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急。以华发股份为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债却提升了财务成本，吞噬归母净利润。
从楼市调控角度看，丁垚预计2020年楼市政策维持平稳、难以大幅宽松，考虑到疫情影响，预计最早2021年一季度政策转向宽松，此时房地产市场成交量逐渐进入上行阶段。而成交价格预计2021年下半年才有可能快速上涨。

5. 楼市调控竞速：三四线城市房价升温

国庆长假结束第一天，徐州、绍兴分别出台楼市调控措施，表明了地方政府严控房价的决心。

10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，徐州从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策，其中“备案价格一年内不得调整”一条被业内认为是调控收紧的明确信号。

与此同时，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，同样在商品房销售价格上进行收紧：对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。换言之，项目加推价格不得高于首开价格。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这两个城市都没用限购限贷的加码，手段偏温和，有预防性调控市场防止出现投机操作的行业。此轮楼市升温，长三角、大湾区市场上扬明显，因此，这两个区域的调控政策出台也比较密集，尤其是长三角地区。

卢文曦进而指出，大湾区主要是佛山、东莞、珠海、深圳；长三角区域经济能级强大的小城市比较多，一些三四线城市热度并不比一二线城市弱。因此，长三角房价上涨趋势从一二线城市开始向三四线城市蔓延。“有点按下葫芦浮起瓢的感觉。”卢文曦还认为，以上海为主的城市群效应凸显，上海需求外溢，导致长三角整体热度要比珠三角区域高一些。

严控房价上涨苗头

对比来看，2020年下半年以来，深圳、东莞接连迎来“最严限购”，强化调控力度，驱使部分受限市场潜在需求或外溢至湾区其它城市。然而，节后长三角徐州、绍兴这两个城市的调控出台，表明了长三角调控速度快于珠三角。

实际上，徐州的房价涨幅还没那么明显，但今年以来的地价成交溢价率逐渐走高，这也是业内人士认为徐州出台调控政策侧重于防范风险的主要原因。

上海中原提供的数据显示，从2019年9月-2020年8月，徐州成交套数略有波动，成交套数从8680多套震荡下行至6584套；但成交价格波动不大，一直维持在1万元/平方米左右。

但绍兴的房价上涨则明显多了。2019年10月-2020年9月，绍兴成交套数从1331套上涨至1615套，绍兴房价则从17375元/平方米涨到了21391元/平方米。绍兴房价一年涨幅23%，而目前大多数城市研究制定出台的调控政策中，关于房价涨幅的要求越来越严格，比如苏州2019年5月公布调控目标是当年房价涨幅不超过5%。

从中指院发布的今年三季度百城居住用地均价来看，绍兴市的宅地均价达到了7526元/平方米，不仅高于大连、太原、南宁等省会城市，也比南通这个有机场等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

来自浙江某房企创始人的说法，绍兴在过去一年房价涨幅超过了5%，高于政府规定的房价涨幅，因此调控难免。这其中，地价对房价的传导影响显而易见。

同策研究院分析师丁垚分析指出，一方面，绍兴受亚运会、融杭以及大规模拆迁等内外部因素影响，近两年市场需求较高；另一方面，受杭州严格调控影响，利润空间受到压缩，房企逐步将投资目光转向绍兴等环杭区域。近两年，尤其是镜湖新区等热点区域，吸引大量品牌房企进入拿地，房地价由此双双走高，带动全市整体走热。

就地价而言，绍兴近两年土拍可谓爆点不断，镜湖新区地价更是不断被刷新。同策研究院分析师丁垚指出，业内与我们沟通绍兴市场的房企也不断增多。今年疫情之后，“越城区原震元制药厂地块”起拍楼面价高达14754元/平方米，一举创下绍兴起拍楼面价新高，并最终以21569元/平方米的楼面价成为绍兴新高，引爆市场。丁垚指出，虽然7月份绍兴已经出台了土拍新政，采用竞配建+控制溢价率在35%以内的措施来控制土拍热度，但是我们看到此后出让的地块并没有明显转冷，例如9月15日“镜湖新区大越路东侧3号地块”成交楼面价依然高出周边地块。

相比大湾区，华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈。南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价 竞地价”新政。同一时间段内，广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热。比如东莞，由于深圳市场受到新政挤压，部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下。

接连出台调控政策的绍兴

就房价而言，从百城房价指数来看，绍兴已经连续保持近4年的同比正增长，2019年以来，最高月度同比涨幅超过20%，今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指数环比涨幅也只有在今年疫情最严重的2月份出现小幅负增长。可以说，绍兴房价已经保持多年上涨。

据同策研究院监测，2019年11月绍兴市辖区商品住宅均价首度突破2万元/平方米大关，今年8月更是达到2.33万元/平方米的历史峰值。

长三角城市群的崛起当中，可见很多新区影子。以绍兴为例，定位为绍兴中心城市的核心和生态绿心的镜湖新区这两年的地价就处于稳步上升阶段。近几年来，城市重大功能性设施项目得到加速集聚，完成出让经营性土地3900多亩，约14平方公里区域的开发建设初具规模，一个现代城市的核心区块正在形成之中。

2018年以来，镜湖新区土地飞速出让，快速崛起的城市核心地带正把“面粉价”一次次提高，2020年8月，荣安地产拍下的一幅地块，楼面价超过1.3万元/平方米，刷新该区域楼板价天花板。2019年，房企加大了镜湖新区的投资力度，地块溢价率也逐渐走高。2020年5月，世茂溢价57.43%竞得一幅地块。

绍兴政府也关注到了这一现象，7月份出台新政，从2020年7月8日起施行。新政主要有两点，一是控制住宅用地价格涨幅；二是推行“限地价 竞配建”，最高溢价不超过35%。其中，明确规定“镜湖新区住宅用地价格年涨幅不得超过10%”。

今年以来，镜湖新区所在的越城区共出让15幅地块，整体出让价格较高。其中，最高楼板价为2.15万元/平方米的一幅地块，由绍兴锦越置业有限公司竞得；该幅地块旁边是祥生拿下的楼板价约为1.9万元/平方米的地块。

在7月新政没有明显给楼市降温的背景下，10月9日绍兴再次出台调控新政。丁垚认为，除了再次明确“限地价、竞配建”外，更是对房价祭出大招，采用“双备案”且住宅定价需参考周边同类房源或“地价+成本”因素，同时通过“加推盘价格备案不得高于首次备案价格”来强制平抑绍兴房价涨幅。除此之外，严格管理分期销售，防止开发商捂盘惜售。

可以预见，通过强制的价格干预，绍兴房价涨幅将被严格控制，镜湖新区等重点区域或将在一定时期内保持高位盘整，而一些配套缺乏、前期涨幅较大的区域或将面临降价风险。

前述业内人士指出，“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源。

值得关注的是，身处大湾区或者长三角热点城市，也不是每个项目都销售顺畅或者升值，比如徐州，某国企在当地开发的项目去化非常困难；惠州，某准千亿房企开发的文旅项目，自去年调控收紧以来，价格一路下跌。

此外，来自同策研究院的研究结果显示，8月40强房企融资规模环比再次下滑，预计四季度还会有大幅收缩，这也必然导致拿地趋于谨慎。

今年“三道红线”之后，“现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急。以华发股份为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债却提升了财务成本，吞噬归母净利润。

从楼市调控角度看，丁垚预计2020年楼市政策维持平稳、难以大幅宽松，考虑到疫情影响，预计最早2021年一季度政策转向宽松，此时房地产市场成交量逐渐进入上行阶段。而成交价格预计2021年下半年才有可能快速上涨。

6. 至少七城发布房价限跌令，为何要发布限跌令？

引言：说起来房价的问题，很多人都会想起房价的限价令，限价令就是防止房价进一步增长。但是让人没有想到的是至少有7座城市发布了房价的限跌令，限制房价下跌。为什么要发布这样的限跌令呢？

一、发布限跌令的原因经过小编的了解，至少有朱珠将因菏泽，岳阳，昆明，沈阳，唐山，等城市公布了自己城市房价的限跌令，要求部分的房地产企业以中介在进行销售房子的时候不得以优惠等方式使房价以低于平常价格的情况来进行销售。实际上这些发布限跌令的城市大多数在之前由于房价上涨的过快，还导致了市场过热，最终出现了一些泡沫。于是一些地产商和房产中介就以折扣等方式来吸引顾客，希望能将手中的存量赶紧的销售出去。

二、房企愿意降价的原因由于市场对于房企的监管，房企的融资越来越难，而且还设立了三道红线。任何房企在自己经营的时候都不能让自身负债过大，但是有很多房企就是通过高负债多拿地大量生产的方式来进行盈利的。所以很多房子即使在建完之后，销售量没有很好的情况下，也会继续的进行拿地和负债。如今三道红线出来之后房企自身的压力变大，它们急需回笼资金，而手中的大量存量房就成为回笼资金的一个重要手段。通过降低房价的方式，这些房子就可以卖出去，然后自己就能够收到资金。

三、房价下跌的危害有些人觉得房价下跌了不是正好吗。可以让更多的人买房，实际上不是这样的。因为人们会觉得自己的房子如果买了之后再下跌，那岂不是在等一段时间，等着房价的最低点购入更好。还有一些人害怕自己的投资打了水漂于是就不买了。

7. 全国多地发布房价“限跌令”，楼市“稳字当头”开启双向调控

2021年楼市下半场，调控政策出现新变化。
近日，长三角首张“限跌令”落地。江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳等城市已相继发布“限跌令”，就防范房价下跌问题给出指导性意见。
“限跌令”的出台传递出什么信号？诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受《证券日报》记者采访时表示：“房地产市场平稳运行离不开政府的监管与调控，‘限跌令’的出台凸显市场监管趋于全面化，调控力度加码转至双向，同时也反映出当前房地产市场具有城市分化的特征，‘限跌令’释放出房地产市场的主基调仍然是‘稳’。”
下半场冷淡开局
多地新房成交不景气
中银国际证券研究显示，7月份新房成交热度略有回落，一二线城市高位维持，三线城市持续回调。52个城市新房成交面积2716.7万平方米，环比下降5.4%，同比下降9.1%。一二三线城市环比增速分别为-16.0%、0.6%和-6.7%，同比增速分别为4.8%、6.7%和-35.5%。
进入8月份，多地新房成交量急转直下。数据显示，8月份苏州楼市成交量创新低。新房住宅成交量仅有76.45万平方米，环比下跌29.3%。南京8月份新房成交量也有所下滑，环比下跌34.4%，同比去年8月份成交量下跌39.5%。
贝壳研究院近日发布的《全国新房市场月报》显示，8月份有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。从单月成交环比情况来看，新房成交套数和面积环比分别下降16%和17%。
有不具名房地产从业人员在接受《证券日报》记者采访时表示：“进入8月楼市新房成交明显放缓，我们楼盘本期推出400多套房，目前只销售了100多套。”
“不好的地段或配套相对弱一些的地段现在真不好卖，我们也试着做了一些促销活动，成效不佳。”采访中，上述房地产从业人员表示。
防止价格战
楼市开启“双向调控”
调控不断升级叠加信贷收紧背景下，大中城市楼市房价涨幅明显放缓。不过，在部分城市升级调控政策为房地产市场降温的同时，有的城市却正在为楼市降价促销烦恼，着手“逆向”调控限制房价大幅下跌。
8月初，沈阳的沈北新区某楼盘推出降价房源，住宅房源从万元以上降到8000元每平方米，此举引发多个楼盘加入降价行列，当地会同多个部门对房企进行了约谈。
无独有偶，今年8月份，由于昆明多个楼盘出现 “跳水 ”，昆明市房地产开发及经纪协会紧急组织房企等召开 “稳房价、稳地价、稳预期 ”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为。
作为全国县域经济百强县的江阴市近期也出台了“限跌令”，对商品住房实际成交价格做出严格要求，不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格等行为。
江阴510房产网发布的数据显示，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，平均每日网签31套新房，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%。受银行贷款难、放款慢等诸多因素影响，江阴本地部分消费者逐渐趋于冷静，对楼市持观望态度。为加速出清，不少楼盘纷纷开始采用“打折”“特价房”等营销策略，但成交量仍不乐观。
谈及多地发布的“限跌令”，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。至少当前此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。”
“‘限跌令’等措施一方面将会在一定程度上遏制投机炒房、发布虚假信息等行为，或将有利于房价趋于平稳态势，促进市场平稳健康发展；另一方面，或将抑制多数开发商之间恶意竞争、大幅让利等现象，保障存量市场平稳运行，不排除在一定程度上也能缓解城市人口规模与产业发展不均衡等现象。”梁楠表示。

8. 至少七城发布房价“限跌令”，从中透露出了什么信号？

01、三四线城市的房子去库存特别难在短短不到两个月的时间之内，至少有7个城市都发布了房价的“限跌令”，细心的朋友可以发现，基本上发布限跌令的城市都是一些三四线的城市。之所以会出现这种情况，主要还是因为现在三四线城市的房子库存比较的大，然而买房的人比较的少，所以这些三四线城市的房价才会下跌。而这一点也是从侧面透露出的一个信号，那就是在未来的一段时间之内，这些三四线城市的房子去库存工作是非常难的。
02、房价大幅度下跌会给楼市带来风险对于普通人来说，房价下跌也许是件好事，因为房价下跌意味着更多的人能够买得起房。然而如果房价大幅度下降的话，确实会给房地产市场带来一定性的风险，对于那些有多套房产的人来说，房价下跌就代表着自己的资产会大幅度的缩水。此时这些人将会低价抛售，这样一来则会形成一个恶性循环，也正是因为如此，所以这些三四线城市才会出台房价的限跌令。
03、贷款买房逐渐失去优势出台限跌令其实反映了现在的开发商房子确实是比较难卖，正因为房子难卖，所以开发商才会降价，最终官方则是需要通过发布限电令来阻止开发商降价。实际上这些开发商当初在拍卖土地的时候，未来的房价就已经被其他的给限制出了，利润空间同样也是被锁死了。现在根据相关数据统计，有些城市的买房利率大概是在6%左右，这也就是说未来贷款买房将会慢慢的失去原本的优势。
总体来说，未来国内的房价也许会出现回调，然而房价的波动不会特别的大，更不会出现大幅度下跌的现象。